Ägarnas möte är ett regelbundet evenemang som är mycket viktigt för alla husägare. Ägarstämman bestämmer bland annat vad, när och hur man ska bygga. Ägarstämman regleras av lagen om bostadsägande. Det måste hållas minst en gång om året.
Ägarens möte
Ju fler människor blir involverade i beslut, desto mer problematiskt är det att hitta en lösning. Alla har olika önskemål och vill att man ska ta hänsyn till dem. Det är samma sak med husägare. Det kräver ett ägarmöte och en omröstning. Samlingen är som en utflykt med båt: alla är i samma båt, chefen kontrollerar båten, men ägarna har olika idéer om milstolparna, till exempel renovering av balkonger och rutten - pengar från reserven eller specialavgift. Vissa vill till och med diskutera tolkningen av lagen.
De mest engagerade tar plats bredvid chefen och kritiserar varje manöver hos skepparen på ett detaljerat och detaljerat sätt. I mitten sitter de som bara är intresserade av sin egen vinst. Mot slutet av mötet uttrycker de plötsligt sina egna intressen och försöker till exempel få ut pengar ur grannarnas fickor för ett vackert papperskorg så att den estetiska känslan inte längre störs när man tittar ut genom fönstret. I sista raden finns de som bara dyker upp på evenemanget av en ren plikt och verkligen bara vill åka hem så snart som möjligt. Du nästan sov över hela cirkusen och litar på det självviktiga paketet runt chefen.
Gemenskapen bestämmer i ägarens möte
Oavsett om en ägare vill glasera sin balkong, betong sin garageingång, montera en antenn eller bygga en vinterträdgård - medgivande från andra ägare från bostadsområdet är nödvändigt. Beroende på åtgärd är konstruktion endast möjlig om den vinkades igenom på ägarens möte. Ägarföreningen beslutar också om moderniseringsåtgärder med majoritetsröstning.
Omröstning och majoriteter i ägarstämman
Vid mötet röstar alla på individuella önskemål. Beroende på vilken typ av upplösning som ska tas krävs en annan majoritet. En enkel majoritet krävs för beslutsfattandet av de flesta resolutioner, till exempel affärsplanen, för andra mer komplexa åtgärder, kvalificerad majoritet, dubbel kvalificerad majoritet eller till och med enhällighet. Enligt lagen har varje ägare en röst, även om han äger flera lägenheter (huvudprincip). Om det står i delningsförklaringen får samhället rösta enligt andelsaktier. Under ungefär tio år (2007) kan regler i delningsförklaringen ändras om efterlevnaden av den tidigare förordningen verkar vara ”orättvis” av ”allvarliga skäl”.Innan dess var detta endast möjligt genom ett avtal mellan alla lägenhetsägare.
På ägarstämman röstar alla ägare på individernas önskemål.
Enkel majoritet - beroende på delningsförklaringen, mer än hälften av de närvarande eller majoriteten av delägarandelarna.
- Årsredovisning, ansvarsfrihet, affärsplan, underhåll av den gemensamma egendomen, reservens belopp och investering, särskilda avgifter, juridiska frågor, arbetsordning för ägarens möte, anställning av vaktmästaren och alla andra åtgärder som tjänar till att förvalta den gemensamma egendomen och bibehålla dess värde.
Kvalificerad majoritet - minst 51 procent av ägarna måste rösta.
- Återkallande av bostadsägande - till exempel med betalningar i efterskott eller felaktigt beteende.
Dubbel kvalificerad majoritet - minst två tredjedelar av alla ägare och minst hälften av hyresfastigheterna måste rösta.
- Mestadels för moderniseringsåtgärder.
Enighet - alla ägare registrerade i fastighetsregistret.
- Alla frågor som går utöver korrekt användning, särskilt vid strukturella förändringar. Skriftliga resolutioner måste alltid fattas enhälligt.
Inbjudan till ägarens möte
Administratören är inbjuden till ägarens möte. Han bjuder in minst en gång om året och måste vara uppmärksam på några saker. Å ena sidan måste tiden vara rätt, vilket innebär att alla ägarnas önskemål måste beaktas; Den högre regionala domstolen i Frankfurt förbjuder därför ägarmöten: På morgonen under veckan, under kyrkans tid på söndagar, under högsäsongen och under viktiga fotbollsmatcher. Inbjudan måste också innehålla dagordningen och måste vara tillgänglig för alla ägare minst två veckor före datumet. Objekten på agendan måste vara tydligt formulerade, det vill säga varje ägare måste kunna förstå dem. I undantagsfall kan enskilda ägare ansöka om sina egna agendaposter för viktiga invändningar.
Representation vid ägarstämman
En ägare kan representeras genom att ge en annan person en skriftlig fullmakt - förutsatt att det inte finns några representationsbegränsningar i gemenskapsordningen. Om för få ägare dyker upp vid mötet måste administratören ställa in ett nytt datum. Detta upprepade möte har beslutsförmåga, oavsett hur många aktier som representeras.
Ägarmötesbeslut
Effektiva beslut kan endast fattas vid ägarstämman om de närvarande representerar mer än hälften av delägarandelarna i delningsförklaringen eller gemenskapsbestämmelser. Det är därför av yttersta vikt för den enskilde ägaren att grannen eller grannarna stöder honom eller henne i explosiva situationer utan undantag. Det är tillrådligt att få vänner tidigt och känna dem som allierade. En annan bra strategi för att hävda dina egna intressen är att stödja andra. Om individen redan har förespråkat andra ägares legitima intressen vid flera tillfällen kan det vara lättare för dem att komma överens.
Ogiltiga upplösningar
Du kan invända mot resolutioner inom en månad.
De beslut som fattas är bindande om ingen har gjort invändningar inom en månad. Det är också möjligt att lämna in en ansökan till den lokala domstolen om ogiltigförklaring. Till exempel på grund av formella fel i inbjudan, överträdelser av husets eller församlingsreglerna eller för att en resolution antogs med majoritet även om enhälligt avtal hade varit nödvändigt. Om tidsfristen har löpt ut gäller dock alla resolutioner, inklusive felaktiga - förutsatt att de inte bryter mot de oumbärliga lagarna.
Protokoll från ägarstämman
Stämmans ordförande måste föra en detaljerad redogörelse för beslut som fattats av ägarstämman. Det är inte heller ovanligt att omröstningsresultaten och ytterligare förklaringar ingår i protokollet. Dokumenten förvaras av administratören i en samling resolutioner; de är tillgängliga för alla ägare. Det betyder att potentiella bostadsköpare kan hjälpa till med sitt beslut: de gamla journalerna visar om det finns tvärförare i ägarnas samhälle och vilka reparationer som planeras.
Lästips: Som du kan se beror mycket på chefen. Hur du hittar rätt fastighetsförvaltare för din WEG, läs här.
Slutsats
Ägarens möte kan vara en belastning för alla inblandade! Med tanke på timmar av diskussion om en ökning av bostadsförmånen från tre euro per månad till femtio föddes inte alla med det. Å andra sidan: Den som vill säga något i resans riktning kan ta reda på mer från dagordningen och säga till. Du får inte ge upp rodret helt!
Tips : Om du har bestämt dig för att köpa en lägenhet i ett bostadsområde, ta reda på de andra delägarna i förväg. Du kanske redan kan delta i ett ägarmöte och få en uppfattning om dina potentiella grannar.
Bra att veta: Om du inte har informerat dig själv i förväg, men säljaren inte har berättat om några störningar bland ägarna, kan du bestrida köpeavtalet efteråt. Du kan vara på den säkra sidan om du i försäkringsavtalet försäkrar att det inte finns några spänningar eller stora problem i ägarnas samhälle vid tidpunkten för försäljningen.