Att köpa ett fritidshus i Danmark - det låter lovande och är särskilt populärt bland tyskarna. Men till skillnad från andra länder i Europa har Danmark särskilda regler för att köpa ett fritidshus. Vi förklarar här vilka krav du måste uppfylla som utländsk medborgare om du vill köpa en semesterfastighet.
Att äga ett fritidshus i Danmark tilltalar fler och fler tyskar. Långa kustlinjer, stora landskap och få regniga dagar är omisskännliga drag i kungariket i norr. Framför allt värdesätts dock den höga livskvaliteten och avkopplingen i naturen. Danmark är därför idealiskt som resmål för hela familjen.
Att köpa ett fritidshus i Danmark är dock inte så enkelt. Den som fortfarande vill uppfylla sin dröm kommer snabbt att märka att landet har mycket speciella krav för intresserade.
Populära regioner och städer
Södra Jyllands semesterregion är särskilt populär bland tyskarna. Det ligger direkt bakom den tyska gränsen, så det är inte en lång resa för nordtyskarna. Östra Södra Jylland kännetecknas av gröna åkrar, dalar, skogar och fjordar, medan du i väst kan förundras över Vadehavet. Men det finns också oändliga vita sandstränder i södra Danmark som inbjuder dig att koppla av. Om du letar efter lite mer underhållning kan du leta efter ett fritidshus nära kuststäderna Skagen, Løkken, Blokhus, Øster Hurup och Fanø eller köpa ett hemvist nära Köpenhamn.
Köpenhamn är Danmarks huvudstad och har utsetts till den mest livliga staden tre gånger.
klimat
Temperaturerna i Danmark är ganska jämna. Högsta temperaturen på sommaren stiger sällan över 20 grader Celsius. Och vintrarna förblir också mestadels milda. Stormar sveper ibland över hela landet på hösten. Men relativt lite regn och snö faller under hela året.
Krav på fastighetsköpet
Kraven för att köpa fastigheter i Danmark skiljer sig i grunden från reglerna i andra europeiska länder. Vanligtvis: Den som är bosatt i Danmark eller har haft det i minst fem år behöver inte få ett särskilt tillstånd. Detsamma gäller för arv av ett fritidshus, även om du inte har hemvist i Danmark.
Om dessa kriterier inte gäller dig behöver du uttryckligt tillstånd från det danska justitieministeriet. Detta beror främst på det speciella förhållandet du har med Danmark. Dessa relationer kan vara affärer, familj eller kulturella. Så om du till exempel har familj i Danmark eller talar språket måste detta nämnas i ansökan. Ett studiebesök eller en annan begränsad vistelse räcker inte för att motivera. När du har skickat in ansökan till justitieministeriet behöver du lite tålamod. Den genomsnittliga bearbetningstiden är cirka åtta till tio veckor.
Särskilda bestämmelser
Semesterhus i Danmark kallas främst ”sommarstugor”. Det finns en specifik anledning till detta, för det är allmänt inte tillåtet att använda husen som bostad året om. Husen får endast bebos under sommaren. Men från oktober till och med mars får du inte stanna längre än tre veckor. Mycket sällan kan du få ett tillstånd året om från justitieministeriet.
Pensionärer som har haft sitt fritidshus i åtta år var undantagna från förordningen. Sedan 2017 har denna förordning nu utvidgats till att omfatta alla pensionärer som har ägt ett fritidshus i ett år.
Hitta fastigheter
- fastighetsmäklare
I Danmark säljs vanligtvis fastigheter via mäklare. Köparen betalar mäklaravgiften. På Jylland delar köpare och säljare uppdraget.
- Bostadsföretag
Förutom enfamiljshus och ägarbostäder är det också möjligt att köpa bostadsfastigheter i Danmark genom kooperativa bostadsföretag. Det finns två i grunden olika typer av bostadsrättsföreningar i Danmark: de ideella ("almene andelsboligforeninger") och det privata andelsbolaget ("private andelsboligforeninger"). Sådana lägenheter skiljer sig från ägarbostäder genom att lägenhetsägaren inte har en verklig rätt till en viss lägenhet utan snarare att han äger en andel av hela andelsbolaget. I samband med detta har lägenhetsägaren rätt att använda en specifik lägenhet, som dock förblir andelsbolagsföretagets egendom.
Ändlösa vita sandstränder pryder Danmarks kust. Stranden som visas här är i Dueodde på Bornholm. Det är en av Danmarks vackraste stränder och är perfekt för familjer med barn.
Kontraktet
När säljaren och köparen har beslutat att genomföra en fastighetstransaktion upprättas ett markköpsavtal (slutseddel) som innehåller alla villkoren i affären. Detta överföringsavtal upprättas av en advokat som får en avgift beroende på inköpspriset. Öster om Stora Bältet (sundet mellan de danska öarna Fyn i väst och Zeeland i öster) betalar köparen vanligtvis de juridiska avgifterna, medan dessa kostnader delas lika mellan säljare och köpare väster om Stora Bältet. På grundval av detta avtal förbereds överföringsavtalet (skode), som tjänar köparen som ett dokument för att bevisa hans ägande.
Köparen av fastigheten är skyldig att försäkra fastigheten mot eld så länge den är pantsatt. I praktiken är alla hus i Danmark försäkrade mot eld och en så kallad "Husog-Grundjerforsikring" avslutas ofta. Dessutom finns det ofta en skyldighet att vara medlem i en fastighetsägares förening.
Finansieringen
De flesta fastigheter i Danmark finansieras genom inteckning, så att många köpare tar inteckningen. En titt på det digitala fastighetsregistret, som är offentligt, kan ge dig information om alla lättnader. I grund och botten är det dock viktigt att investera minst 40 till 50 procent eget kapital. Fastigheter eller tillgångar i Tyskland betraktas också som en ersättning för eget kapital.
När du lämnar in låneansökan bör du förse långivaren med följande dokument om en dansk hypotekslån - om det finns eller är tillgängligt.
- Köpeavtal, om du ännu inte är ägare (i Danmark krävs ingen notarialintyg, men övervakning av en advokat är vanligt)
- Bevis på ägarskap om du redan är ägare (fastighetsregistret, matresterutdraget)
- Beteckningar
- Byggkostnadsredovisning
- Beräkning av bostadsutrymmet och det slutna utrymmet
- Plats karta
- Foto (er) av objektet
- Fullmakt för alla låntagare och ägare av den pantsatta egendomen för en person bosatt i Tyskland
- Brandförsäkringskort
- Tilläggsavtal för gränsöverskridande finansiering (för att förbereda det faktiska låneavtalet)
Semesterhus kallas sommarstugor i Danmark eftersom du inte kan stanna i dem mer än tre veckor under vintermånaderna.
- Fastighetsvärdering
Den utlåning objektet brukar uppskattas av din långivare. De uppskattar marknadsvärdet genom sina egna anställda eller beställer en oberoende extern expert på byggnader. Kostnaderna för uppskattningen bärs vanligtvis av låntagaren. Eventuella avgifter fastställs från fall till fall och avtalas med dig i förväg.
- Lånegodkännande och låneavtal
När säkerhetsalternativen för ditt lån har klarlagts kommer din långivare att förbereda godkännandebrevet och låneavtalet. När du har undertecknat låneavtalet kontaktas en dansk advokat för att ordna inteckningen.
- Inteckningsorder
Av språkliga och tekniska skäl bör du rådfråga en betrodd advokat från din långivare när du beställer inteckning, eftersom andra advokater kan kräva en certifierad översättning av låneavtalet. Detta är dock tidskrävande och kostsamt.
- Lånutbetalning
Eftersom den överenskomna köpeskillingen vanligtvis redan skulle vara tillgänglig hos notarius vid tidpunkten för notariusintyget för fastighetstransaktionen, kommer ditt lån normalt att göras direkt till advokaten i förväg som en del av ett förtroendemandat.
Om du redan är fastighetsägare kan lånet betalas ut enligt dina instruktioner utan förtroendeuppdrag, förutsatt att inteckningen har införts i rätt rangordning och din långivare har ett utdrag ur fastighetsregistret som visar rätt post.
Skatter och avgifter
- Advokaten
Advokaten som förbereder överföringsavtalet får en avgift oavsett inköpspriset. Öster om Storbältet betalas dessa kostnader vanligtvis av köparen, väster om Storbältet delas de mellan köpare och säljare.
- Inteckning ansökan
Lånebeställningen bör utföras av din långivares advokat, eftersom det sparar tidskrävande och kostsam översättning av låneavtalet.
- Mäklaravgifter
Fastighetsregistret tar ut dig 0,6 procent av inköpspriset för bostadshus. Om du behöver en Pfandbrief tillkommer extra kostnader för fastighetsvärderingen och basavgifterna plus 1,5 procent stämpelavgifter. En skatt för fastighetsöverföring tas inte ut.
Effekter av användningen av medel från byggföreningen
Användningen av bostadslån och sparande i utlandet inom åtagandeperioden betraktas av skattekontoret som skadligt för premier eller skatt. Ett stort undantag gäller endast för anställda inom Europeiska unionen: Enligt BFH: s avgöranden kan de använda byggsamhällets medel för familjehem i sitt hemland.
Övriga skatteeffekter av en fastighet utomlands baseras på dubbelbeskattningsavtalet mellan Förbundsrepubliken Tyskland och Danmark. Skattekontoret som ansvarar för beskattningen av skattebetalaren måste vara involverat här.
All information som ges här ges så vitt vi vet. Ingen garanti kan dock ges för informationens riktighet eller fullständighet.
