Med ett fritidshus eller lägenhet i Portugal kan du njuta av solen även på vintern. Ta reda på hur du köper ditt eget hus i Portugal här.
Oavsett om det är ett fritidshus eller en semesterlägenhet: Att köpa en fastighet i Portugal är mycket frestande för många. Från Tyskland är resan lönsam även under en långhelg, och du kan lita på klimatet, särskilt i Algarve. Under sommarvärmen svalnar en frisk bris från havet dig, på vintern - när den frostiga vinden blåser från norr - drar du nytta av skyddet av bergen som skiljer kustremsan från det inre.
Kraven för att köpa ett hus i Portugal
Som regel kan tyskar enkelt köpa en semesterlägenhet eller ett hus som erbjuds. De kan också stanna i Portugal så länge de vill. Om du planerar att stanna längre än tre månader åt gången är det bäst att ansöka om det obligatoriska uppehållstillståndet direkt vid inresan. Godkännandet är vanligtvis en formfråga. Husköpare måste också få ett skattenummer från det lokala skattekontoret. Du behöver också detta om du vill öppna ett bankkonto i Portugal. Den som letar efter en lägenhet i Portugal är beroende av en bil. Du måste registrera importerade bilar om senast efter 180 dagar. Det är bäst att förklara dem som rörliga varor och introducera dem som en del av "Residencia". Annars blir importen dyr. Det är bäst att vända sig till professionella tjänsteleverantörer.
Platsfaktor klimat
De som är intresserade av fastigheter koncentrerar sig ofta på Algarve. Eftersom det milda klimatet året runt är det en trevlig förändring från det trista vädret i Tyskland. Medeltemperaturen på vintern är runt 16 grader Celsius och på sommaren 28 grader Celsius är inte ovanligt. Dessutom kan du flyga till distriktshuvudstaden Faro inom tre timmar för cirka 300 euro.
Fastighetspriser i Portugal
Kustremsan i Algarve har utvecklats till ett fäste för golfare de senaste åren. På de välskötta golforterna finns motsvarande stark konstruktion. Den som investerar i en sådan fastighet kan förvänta sig höga återförsäljningspriser. Icke desto mindre bör du inte köpa ett hus som detta enbart av vinsthänsyn. Eftersom kärnan är att köpet förblir en lyx.
En 2-rumslägenhet för 150 000 euro kostar cirka 300 euro per månad för underhåll (administration, hembiträde, pool- och trädgårdstjänster, reparationsåtgärder och allmänna urbaniseringskostnader). El och vatten ingår ännu inte. En "quinta" - en gammal bondgård i Portugals inland - är fortfarande mycket billig. I synnerhet med dessa objekt bör man dock inte undvika kostnaderna för en expert som kontrollerar byggkvaliteten. Om du har möjlighet att försöka bo där på vintern innan du köper kan du testa själv om du kan klara dig utan uppvärmning, om taket är lufttätt och väggarna förblir torra. Eftersom sommaridyllen ofta omformar det dåliga byggnadsmaterialet som får dig kallt på vintern. Fråga på plats på borgmästarens kontor,om det är planerat att bygga nya byggnader i grannskapet som kan blockera utsikten, eller om det ska byggas vägar som kan orsaka buller.
Hitta rätt hus
När du letar efter ett lämpligt hus i Portugal är det bäst att vända sig till en så kallad "Mediador Autorizado". Detta är en statligt licensierad mäklare som kan ange ett "AMI-nummer". Han upprättar kontrakt och befriar köparen från ett antal administrativa förfaranden. Till exempel kontrollerar han ägarstrukturen i fastighetsregistret och letar upp vilka inteckningar eller tredje parts rättigheter som väger på fastigheten. Om han gör misstag är han ansvarig för den skada som köparen lidit. Det bästa med mäklarassistans: Det kostar inte köparen någonting. Säljaren betalar provisionen.
Den som stöter på ett attraktivt erbjudande utan ombud bör, förutom att granska fastighetsregistret (“Conservatória do Registo Predial”), ha ett bostadstillstånd (“Licença de Utilização”) eller bygglovet (“Licença de Construção”). Det är möjligt att Your-Best-Home.net byggdes mot gällande regler, och man kan inte förlita sig på det faktum att överträdelsen kommer att förbli dold på lång sikt. Det bästa sättet att kontrollera kvaliteten på konstruktionen av experter Låneansökan skapas, räcker bara för att säkra mot det värsta.
Lissabon ligger i extrema sydvästra Europa på Atlantkusten.
Jämför lägenhetserbjudanden
Den som jämför liknande erbjudanden på fritidshus och lägenheter ska inte förblindas av ett lägre inköpspris utan bör också överväga driftskostnaderna. Säljare och administratörer kommer att ge information om detta. I befintliga system ger gamla konton det bästa beviset för de extra kostnaderna. Det är viktigt att ta en titt på stadgarna och protokollet från ägarföreningen, där användarnas rättigheter och skyldigheter registreras. Du bör kontrollera om tillräckliga reserver har ställts in för reparationer, om dyra inköp eller byggnader planeras och enligt vilken nyckel samhällskostnaderna fördelas. En konversation med de lokala grannarna skadar inte heller.
Bygg semesterhus själv
Att bygga ett hus på distans - är komplicerat. Om du inte kan visas regelbundet på byggarbetsplatsen i Portugal, bör du ha minst en person du litar på förutom platschefen som kontrollerar de viktigaste byggfaserna. Mark kan hålla en otäck överraskning, och medan du tyst utformar ditt drömhem, kan det förvärvade byggmarken i värsta fall förvandlas till ett värdelöst fält över natten. För vissa områden utfärdar myndigheterna i Portugal endast ett tillfälligt bygglov som går ut efter det angivna slutdatumet. Det är bäst att fråga om sådana begränsningar i rådhuset. Där vet du också om fastigheten är ansluten till den kommunala vattenförsörjningen. Såvida inte,Minst en brunn med tillräcklig kapacitet och god vattenkvalitet måste finnas på fastigheten.
De som bygger sitt eget fritidshus bör vara beredda på det faktum att oftast okvalificerade arbetare kommer att plocka upp murslevan på plats. Det är därför bäst att anställa specialister med speciella önskemål som inte är vanliga i respektive region, till exempel golvvärme - även om de behöver mycket mer. När det gäller själva konstruktionen måste du veta att de tyska standarderna inte gäller i Portugal. Det är lättare om du väljer en ny byggnad från utvecklaren. Du betalar för det enligt byggförloppet. Den tyska förordningen om fastighetsmäklare och byggare innehåller förslag på detta. För att vara på den säkra sidan ekonomiskt, betalar du, som jag sa, enligt framstegen med byggandet och behåller cirka fem procent av varje del som säkerhet. Den tyska fastighets- och fastighetsutvecklingsförordningen ger förslag på delbetalningar,som man kom överens med byggföretaget.
I grund och botten bör du inte glömma sydländarnas nonchalans. Det överenskomna slutdatumet för den nya hemvisten fördröjs vanligtvis i Portugal med minst tre månader eller ett halvt år. Vissa fastighetsutvecklare börjar bygga först när majoriteten av anläggningen har sålts. Två års byggande är inte ovanligt i Portugal. Så överväga noga om du kanske inte får bättre betjänad med ett färdigt objekt. Men även här bör du se till att bygglovet har uppfyllts. För att vara på den säkra sidan, få en expert som bedömer byggnadsväven.
Ingen hastig signatur när du fattar ett köpbeslut
Eftersom byggkvaliteten i Portugal är mycket annorlunda bör den definitivt granskas kritiskt och sakkunnigt. När du väl har hittat ditt drömhem betalar du vanligtvis tio procent av inköpspriset för att säkra budet. Du bör ha insättningsbeloppet klart omedelbart. Eftersom banken bara ger bort pengarna när den har en inteckning på Your-Best-Home.net eller någon annan säkerhet. Om du fortfarande vill ta upp lånet med kort varsel måste du låna andra tillgångar, till exempel ditt hus i Tyskland eller värdepapper. I allmänhet bör dock insättningen inte vara ett problem. I alla fall är tumregeln att du ska ta med 40 till 50 procent av kapitalet för en semesterfastighet.
Innan du överlämnar pengarna bör du definitivt underteckna ett preliminärt kontrakt, ett “Contrato-promessa de Compra e Venda” - men bara om du är fast besluten att köpa Your-Best-Home.net. Eftersom preliminära kontrakt är bindande i Portugal. De reglerar parternas rättigheter och skyldigheter fram till notiseringen av det slutliga köpeavtalet och definierar köpet i stora drag. Köparen måste sedan lägga pengarna på bordet vid ett visst datum. Om han inte lyckas med det kan ägaren släppa affären. Då förloras inte bara handpenningen, det finns ofta avtalsstraff. Därför bör du definitivt kontakta din bank i ett tidigt skede innan du undertecknar ett preliminärt kontrakt. Omvänt tvingar detta dokument också den tidigare ägaren.Om han därefter lämnar verksamheten måste han överföra dubbla insättningen till köparen enligt portugisisk lag.
Funchal är huvudstaden i den autonoma regionen Madeira.
Det preliminära kontraktet
Det preliminära kontraktet innehåller vanligtvis följande bestämmelser:
- parternas exakta benämning och den exakta beskrivningen av fastigheten inklusive fastighetsregisteruppgifterna samt en hänvisning till friheten från besvär,
- inköpspriset samt eventuella delbetalningar för nya byggnader i enlighet med byggförlopp och överenskommelse om utbetalning, om detta begärs av säljaren (tio procent är vanligt),
- avtalet om säljarens samarbete vid provisorisk registrering av förvärvet och inteckningen,
- förfallodag för återstående inköpspris eller de delar av inköpspriset som ska finansieras (tidigast när köpeavtalet är notariserat),
- datum för notarialintyg,
- Sanktionsklausuler i händelse av avtalsbrott och en verkställighetsklausul.
Du kan spela det säkert om du har certifierat det preliminära avtalet av en notarie och sedan preliminärt registreras i fastighetsregistret. Detta säkerställer ditt anspråk på att bli ägare i sex månader. I annat fall kan följande hända: Ägaren säljer till en andra intressent som i god tro själv har registrerat sig i fastighetsregistret. Även om ditt kontrakt undertecknades tidigare kommer du att förlora. Även om registreringen i fastighetsregistret inte är obligatorisk, bör man definitivt inte göra utan det.
I Portugal blir du dock en husägare med ett notiserat försäljningsavtal. Säljaren får därför sina pengar omedelbart efter undertecknandet. I Tyskland, å andra sidan, förvarar notären summan i några veckor på ett spärrkonto, en speciell form av spärrkonto, tills köparen är den nya ägaren i fastighetsregistret.
Innan köpeavtalet tecknas och notariseras måste köparen betala skatt för fastighetsöverföring. För att göra detta måste köparen informera skattemyndigheterna om det pris till vilket han köper fastigheten och lämna in sitt personliga skattekort och fastighetsskattkort ("Caderneta predial"). Först när han har betalat fastighetsöverlåtelseskatten (SISA) och kan bevisa detta vid köpstidpunkten noterar notariatet avtalet.
Det notariala köpeavtalet behandlas vanligtvis av en advokat som är auktoriserad av köparen att göra det inför en portugisisk notarie eller konsul (i Tyskland). Advokaten ser till att de intyg och handlingar som krävs för genomförandet av köpeavtalet erhålls. Viktigt: Som tjänsteman har notarie i Portugal ingen rådgivande roll.
Finansieringen
Portugisiska banker beviljar endast lån till inhemska kunder och vanligtvis till rörlig ränta. Den som vill komma överens om en fast ränta betalar en för hög avgift. De tyska bankerna är ovilliga att finansiera utländska fastigheter och brukar bara ge bort pengarna om du till exempel lånar ditt hus i Tyskland eller erbjuder någon annan vanlig säkerhet. Både färdiga bostadsfastigheter som ligger inom utvecklade urbanisationer och byggnader där bygglov har beviljats kan betraktas som säkerhet för sådan finansiering.
Dokumenten för ett lån i Portugal
Dokumenten för husfinansiering i Portugal kallas "Documentos a entregar com a proposta de emprésito para habitação". Tillsammans med låneansökan måste du presentera följande dokument om den portugisiska bonden för din långivare:
| Identificação da Propriedade | Identifiering av fastigheten |
|---|---|
| planta do terreno e da construção | Bygg- och platsplan |
| fotografier | Fotografier |
| Características da Propriedade | Väsentliga egenskaper hos fastigheten |
| Area totalt do terreno e area ocupada pela construção em métros quadrados, n ° de pisos / grottor / garagens / rés-do-chão / andares | Fastighet och bebyggd yta i kvm, antal våningar inklusive källare / garage / bottenvåning / våningar |
| infra-estruturas já realizadas (rede eléctrica, rede de água, esgoto e telefone) | befintlig infrastruktur (allmänt el- och telefonnät, allmän vattenförsörjning och bortskaffande) |
| identificação da fracção autónoma (nos termos exactos em que a identificação consta ou vai constar da escritura de constituição da propriedade horizontal) | Benämning av andelslägenheten (exakt definition som anger beteckningarna i delningsförklaringen) |
| n ° de divisões, natureza das divisões, valor atribuído à propriedade | Antal och användning av rum, antaget fastighetsvärde |
| Nome, morada, telefone do proprietário / da pessoa à contactar ingen lokal | Namn, adress, telefon till ägaren / kontaktpersonen på plats |
| Fotocópia da licença de construção actualizada ou da licença de habitabilidade / utilização | Fotokopia av byggnaden eller bostads- eller användningstillstånd |
| Contrato promessa de empreitada | Bygg- / arbetskontrakt |
| Contrato promessa de compra e venda | Köpelöfte / preliminärt köpeavtal |
| Certidão de teor dos registos em vigor da Conservatória do Registo Predial Current certifierad | Fastighetsregisterextrakt |
| Caderneta Predial | Byggkontrollkort |
| Cópia dos cartões de contribuinte | Kopia av portugisiskt skatte-ID |
Låneansökan i Portugal
Uppskattning och inteckning kan göras via ett lokalt utvärderingsföretag och advokatbyrå, som helst borde arbeta med din bank. Inteckningen sker genom avtal eller ensidig förklaring. Beställning och realisering av inteckningen är föremål för portugisisk lag.
I princip gäller principen om kronologisk prioritetsordning om flera inteckningar eller andra rättigheter anges på fastigheten. När det gäller inteckningar på föremål i Portugal beaktas endast förstklassiga inteckningar. Inteckningen bokförs i euro och inkluderar, förutom huvudanspråket, ränta på tre år och därmed sammanhängande kostnader.
Avtal om adekvat brandförsäkring och tilldelning av eventuella försäkringsförmåner måste också ingå i utnämningsdokumentet. Platsen för jurisdiktion bestäms av platsen för fastigheten. Som redan nämnts är det vanligt att ansöka om en provisorisk reservation av köpet - med angivande av köpeskillingen - och inteckningen i fastighetsregistret innan köpeavtalet ombudsförs. Denna provisoriska post tjänar till att säkra rankningen och innehåller:
- Namnet på den framtida pantägaren
- Lånebelopp
- Beloppet av räntor och frynsfördelar
Den slutliga inteckningen måste vara notarierad och registrerad inom sex månader efter att denna bokning gjorts - om köpet görs samtidigt som köpeavtalet.
Kostnaden för ett hus i Portugal
Notarie- och fastighetsregistreringskostnader samt tillhörande kostnader, men också fastighetsöverföring och fastighetsskatt: du måste betala allt detta när du köper ett hus i Portugal. Vi klargör hur höga kostnaderna är i detalj.
Staden Porto är eponym och känd för portvinet.
Extrakostnader
Om du beräknar det totala finansieringsbeloppet bör du inte glömma att ta med mellan 10 och 15 procent extra kostnader. Det exakta beloppet beror på inköpspriset och lånebeloppet.
Lejonparten är skatten för fastighetsöverföring. SISA är upp till tio procent av inköpspriset. Egenanvändare drar nytta av en ersättning på upp till 83 500 euro. Dessutom klassificeras skattesatserna. Från motsvarande cirka 162 000 euro tar de portugisiska skattemyndigheterna enhetligt ut tio procent för husköp. Fastighetsöverföringsskatten måste betalas innan det notariserade köpeavtalet undertecknas.
Notarie- och fastighetsregistreringskostnaderna är två till tre procent av det notariserade inköpspriset och inkluderar redan stämpelskatten på åtta per tusen. Den som konsulterar en advokat betalar extra för det, men bör fastställa priset i förväg. För, till skillnad från i Tyskland, finns det inget lagstadgat avgiftsschema i Portugal. Den som vill använda tricket med att köpa sin fastighet genom ett offshore-företag för att lagligt kringgå fastighetsöverföringsskatt eller arvs- och presentskatt måste ringa in både en advokat och en skatterådgivare. Men inte alla långivare spelar med dessa skattebesparande modeller. Fastighetsskatten är 0,7 procent till 1,3 procent av enhetsvärdet för bebyggda och byggbara fastigheter. För vissa tider och upp till vissa standardvärden gäller utsläppsrätter.Den som säljer sitt hus med vinst måste betala 50 procent av tilläggsintäkterna som inkomst. Present- och arvsskatten ("Imposto Sobre Sucessoes e Doacoes") beror på fastighetens värde och graden av släktskap. Makar och barn som ärver ett hus måste till exempel räkna med 13 procent för ett värde på cirka 70 000 euro till 180 000 euro. Fastighetsskatten orsakar driftskostnader mellan 0,7 och 1,3 procent av enhetsvärdet. Undantag för byggnader för bostadsändamål är möjliga under vissa tidsperioder upp till ett värde av cirka 150 000 euro.de som ärver ett hus måste räkna med 13 procent till exempel till ett värde på mellan 70 000 och 180 000 euro. Fastighetsskatten orsakar driftskostnader mellan 0,7 och 1,3 procent av enhetsvärdet. Undantag för byggnader för bostadsändamål är möjliga under vissa tidsperioder upp till ett värde av cirka 150 000 euro.de som ärver ett hus måste räkna med 13 procent till exempel till ett värde av cirka 70 000 euro till 180 000 euro. Fastighetsskatten orsakar driftskostnader mellan 0,7 och 1,3 procent av enhetsvärdet. Undantag för byggnader för bostadsändamål är möjliga under vissa tidsperioder upp till ett värde av cirka 150 000 euro.
Finansieringskostnader
Kostnaderna bestäms från fall till fall och baseras på de utgifter som krävs på plats. Avtalspartner i Portugal utvärderar fastigheten och beställer inteckningen.
Kostnaden för bedömningen beror på fastighetens marknadsvärde, men är minst 300 euro. Inteckningsuppdraget som ska genomföras av en advokat medför kostnader på cirka två procent av lånebeloppet, men minst 1500 euro. Till detta kommer notarius- och fastighetsregistreringskostnaderna, som baseras på beloppet på den inteckning som ska registreras.
Tips och info adresser för ditt fritidshus
Om du lämnar din semesterlägenhet eller semesterbostad ensam under lång tid är det bättre att anställa ett förvaltningsföretag för att se till att allt är i ordning.
Du bör klargöra detta när du gör ditt val:
- Är företaget registrerat, har det referenser?
- Hur ofta kontrolleras Your-Best-Home.net?
- Är administrationen alltid tillgänglig?
- Om så är fallet, kommer hon också att ta hand om uthyrningen?
- Visas driftskostnaderna (skatter, vatten, el) tydligt?
- Fastighetsförvaltningen arbetar tillsammans med serviceföretag; om så är fallet med vilka?
Adresser
Tysk-portugisiska handelskammaren
Av. da Liberdade, 38-2 ° - P-1269-039 Lisboa
Tel. 00351/21/321 12 00 - Fax 00351/21/321 12 20
Tyska ambassaden
Campo dos Mártires da Pátria, 38 - P - 1169-043 Lisboa
Tel. 00351/21/8 81 02 10 - Fax 00351/21/8 85 38 46
All information som ges här ges så vitt vi vet. Ingen garanti kan dock ges för informationens riktighet eller fullständighet.