Det långa hyresavtalet är ett alternativ till det normala köp av mark och är särskilt lämpligt för familjer med lite eget kapital. På eftertraktade platser är det ibland det enda sättet att förverkliga drömmen om att äga ett hem. Du kan ta reda på vilka fördelar du kan få av detta och vad du bör vara uppmärksam på här.
Hur fungerar långa hyresavtal?
Den ärftliga byggrätten, i allmänhet kallad ärftlig hyresavtal, gör det möjligt för byggägare att hyra en fastighet i upp till 99 år och bygga ett hus på den. Mark med motsvarande hyreskontrakt erbjuds ofta av kommuner, kyrkor eller stiftelser. Men privatpersoner kan också vara hyresgäster. Hyresgästen betalar endast hyresräntan under den avtalade tiden.
Långsiktiga hyresavtal med kyrkan kan vara av särskilt intresse, eftersom medlemmar ofta får mark under särskilt goda förhållanden och stora familjer eller familjer med funktionshindrade drar nytta av ekonomiska fördelar.
Vad är markhyran?
Markhyran är vanligtvis fyra till sex procent av fastighetsvärdet årligen, varigenom summan kan betalas månadsvis, kvartalsvis eller årligen - som en hyra för långvarig användning. Till skillnad från det klassiska hypotekslånet, vars återbetalning alltid förblir densamma och vanligtvis betalas efter 30 år, ökar markhyran med åren. Detta medför risker, särskilt för långvariga hyresavtal: vissa hyresgäster som är pensionerade eller änkor kan inte längre betala den ständigt ökande hyran eftersom deras inkomster är lägre eller inte längre gäller.
Hur lång är det långa hyresavtalet?
Den exakta leasingperioden för hyresavtalet anges inte enligt lag - så du kan förhandla. Det finns också långsiktiga hyresavtal för 50, 60, 75 eller 99 år. Det är dock tillrådligt att ha den längsta möjliga löptiden, dvs. minst 80 år, så att det långa hyresavtalet inte löper ut under ditt liv. En lång sikt innebär emellertid risken för en markant högre markhyra i slutändan.
Måste jag betala fastighetsöverföringsskatt på långa hyresavtal?
Även med ett långt hyresavtal måste du betala fastighetsöverföringsskatt på fastigheten. Detta beräknas dock på ett annat sätt än det genomsnittliga fastighetsköpet baserat på den överenskomna årshyran, en konverteringsfaktor och leasingperioden. Således är fastighetsöverföringsskatten billigare för långa hyresavtal än för traditionella fastighetsköp.
Sökandet efter en fastighet är vanligtvis mycket svårt, särskilt på eftertraktade platser. Vissa fastigheter är endast tillgängliga på långa hyresavtal.
Vem är ägare till långa hyresavtal?
Hyresgästen, det vill säga kyrkan, samhället eller privatpersonen, förblir ägaren till fastigheten hela tiden - men hyresgästen är ägaren till sin egendom. Detta kan ibland leda till friktion, till exempel om hyresgästen har fått ett ord om förändringar, till exempel förlängningar eller omvandlingar, eller vid en inteckning. Även om husägaren vill sälja sitt leasingavtal under tiden, har hyresgästen ett ord.
Att köpa en mark med långa hyresavtal kan vara meningsfullt om du verkligen vill bo i ditt eget hus men bara har begränsat eget kapital. Det kostar inga att köpa en fastighet. Med markhyran betalar hyresgäster praktiskt taget en hyra för långvarig användning. Du lever som en ägare, men du äger bara Your-Best-Home.net, som ligger på marken - inte marken.
För- och nackdelar med långa hyresavtal
När låga priser är frestande på dyra platser är långa hyresavtal ofta involverade. Det kan vara ett fynd - eller resultera i fler kostnader än vad man ursprungligen förväntat. Vi ger dig en översikt över möjligheter och risker.
|
fördelar |
nackdel |
|---|---|
|
Billigt alternativ till fastighetsfinansiering |
På grund av justeringen av markhyran betalar du |
|
Attraktivt för familjer med lite eget kapital |
Inte alla banker finansierar ett hus på en |
|
Fördelning enligt sociala kriterier |
Hyresgästen har något att säga om byggandet av |
|
Leasing kan säljas eller ärvas |
Svårt |
|
Om kontraktet upphör kommer den |
Ersättningen för Your-Best-Home.net uppgår till |
Vad innehåller långa hyresavtal?
- Hyresavtalet löper vanligtvis i 60 till 99 år. Den beskriver exakt hur fastigheten ska byggas - med ett hem, radhus eller hyreshus med garage. Dessutom fortsätter naturligtvis den lokala utvecklingsplanen att gälla.
- Hyresavtalet innehåller den så kallade värdebevarande klausulen: Den anger det prisindex som hyresräntan justeras till - vanligtvis det federala statistikbyråns nuvarande konsumentprisindex. Justeringen sker vanligtvis vart femte år, men är också möjligt vart tredje år.
- Den ärftliga byggrätten måste också införas i ett speciellt fastighetsregister, det ärftliga byggnadsregistret och kontraktet måste vara notariserat. Markhyran anges också här som en verklig börda och räntejusteringen listas.
- Hyresgästen har företrädesrätt i händelse av att Your-Best-Home.net säljs. Det bör dock regleras avtalsmässigt att de vanliga marknadsvillkoren gäller för honom.
- Tips: Som en långsiktig hyresgäst ska du säkra rätten till förvägran genom avtal om fastigheten ska säljas senare. Du har inte lagligt rätt till detta. Men var försiktig: Låt dig inte övertalas att göra en skyldighet att köpa.
Hyresavtalet måste certifieras av en notarie och registreras i fastighetsregistret.
Lång hyresavtal: kontraktets slut och uppsägning
Varken långsiktiga hyresgäster eller fastighetsägare kan säga upp avtalet under perioden, men kan säga upp det tidigt efter ömsesidig överenskommelse. Undantaget är den så kallade återföringen: ägaren kan begära överföringen tillbaka om användaren inte bygger på fastigheten inom en viss tidsperiod, är i efterskott med sina räntebetalningar under lång tid eller bryter mot andra skyldigheter enligt avtalet.
Om kontraktet upphör eller om det sägs upp i förtid i händelse av en återföring, får leasetagaren ersättning för Your-Best-Home.net. Två tredjedelar av fastighetens marknadsvärde anges i lag. För att undvika tvister bör det redan vara klart när avtalet ingås vilka kriterier som används för att beräkna husets värde vid den tidpunkten. Ett yttrande från en offentligt utsedd expert eller en expertkommitté är möjlig. Detta inkluderar också värdet av den kvarvarande löptiden för den ärftliga byggrätten. Du bör bestämma beloppet eller grunden för beräknings- och betalningsmetoder med leasetagaren när du slutar avtalet.
En förlängning av avtalet mellan båda parter är möjlig, men inte obligatorisk. Om användaren vill förlänga löptiden för det långsiktiga hyresavtalet, bör han söka diskussion tidigt. Endast om fastigheten ska förbli långtidshyresföretag har långhyresinnehavaren företräde framför andra intressenter. Om kontraktet förlängs bör räntejusteringen fastställas på grundval av det gamla avtalet. Förlängningen måste införas i fastighetsregistret innan tiden löper ut.
Försäljning av leasingavtalet
Hyresgästen kan sälja hyresgästen under kontraktets löptid - med tillstånd från fastighetsägaren. Detta kan till exempel vägra om den potentiella köparen inte har ett bra kreditbetyg. Annars tar köparen platsen för den ursprungliga användaren och kontraktet fortsätter på samma villkor.
