En fastighet som pensionsavsättning är värdefull om du närmar dig projektet korrekt. Här kan du ta reda på om bostadsägande är värdefullt för dig, vad du ska leta efter när du köper och finansierar, eller om uthyrning skulle vara ett alternativ för dig.
Oavsett om en villa i staden eller ett hus på landsbygden - din egen egendom är idealisk för pension. När allt kommer omkring erbjuder bostadsägande många fördelar: Ägarna drar nytta av sin framtida säkerhet från och med den dag de flyttar in. Du behöver aldrig frukta hyreshöjningar eller uppsägning av ditt samavtal på grund av dina egna behov. I synnerhet vid pensionering märks hyressparandet på kontot: Så snart fastigheten är skuldfri har ägarna några hundra euro mer tillgänglig varje månad än jämförbara hyresgästhushåll - visar en aktuell studie.
Bra att veta:48 procent av tyskarna bor i sina egna fyra murar och säkrar sig därmed ekonomiskt för sin ålderdom. Hyrd bostadsfastighet för ålderdomsförsörjning är dock mindre populär - endast 15 procent av de tyska medborgarna gör avsättningar för sin pension på detta sätt (källa: Vermögensbarometer 2017).
Att köpa fastigheter för ålderdomsförsörjning istället för att hyra
Även om fastighetspriserna stiger stadigt, är det fortfarande meningsfullt att investera i bostadsägande. Eftersom hyreskostnaderna uppgår till ett betydande belopp under åren. ”Med en grundhyra på 1100 euro har du överfört 535 000 euro till din hyresvärd på 30 år”, beräknar finansprofessionell Angela Reichl från LBS. Hyresökningar med i genomsnitt två procent per år tas med i beräkningen. "Istället kan du lägga summan i din egen egendom", föreslår hon. Så du har ett bestående värde för pensionen, medan hyran bara säkerställer den rena uppehållsrätten. Och bara så länge du fortfarande har råd - vilket blir allt svårare för många människor i de dyraste städerna i Tyskland.
Har jag till och med råd med hemägande?
Det tillgängliga kapitalet är en förutsättning för en solid bostadsfinansiering. Det ska vara 20 till 30 procent av inköpspriset. När allt kommer omkring är de kompletterande inköpskostnaderna redan cirka tio procent av de totala kostnaderna. Skatt på fastighetsöverföring och mäklaravgifter varierar beroende på delstaten.
Planera din finansiering så att de månatliga betalningarna blir högre under den professionella fasen än vid pensionen. Som en tumregel borde du ha betalat minst 90 procent av lånet när du går i pension. För att göra det behöver du en genomtänkt finansieringsplan. Detta måste baseras på både din inkomst och din ålder.
Hur som helst hjälper ett bostadslån och sparavtal systematiskt att bygga upp den nödvändiga ekonomiska kudden. Tack vare de vanliga månatliga betalningarna sker sparandet nästan automatiskt och blir vana. Staten stöder dig också i att bygga upp dina tillgångar, till exempel med subventioner från byggsamhällets låneavtal. Medborgare vars inkomster ligger inom specificerade gränser kan också ansöka om bostadsstöd.
Fastigheter är fortfarande överkomliga - trots ökade inköpspriser
År 2000 kunde du betjäna ett lån på 200 000 euro med en månadsränta på 1 450 euro. Tack vare låg låneränta har det ekonomiska spelrummet nu ökat till 300 000 euro. Dessutom är det totala finansieringsbeloppet efter tjugo år bara något högre eftersom en högre andel av låneavdraget används för återbetalning.
Tack vare låga räntor har finansieringskostnaderna för en fastighet inte ökat markant på 18 år - trots de betydligt högre anskaffningskostnaderna.
Att köpa fastigheter tidigare stöder pensionsförsörjningen
Många överväger inte på allvar att köpa ett hem för pension förrän de är fyrtio eller senare. Det blir svårare att betala tillbaka alla skulder när du går i pension. Men det behöver inte vara en anledning att göra utan dina egna fyra väggar: Se till att du gör en lämplig återbetalning och särskilda återbetalningar under ditt yrkesliv så att bördan blir så låg som möjligt i ålderdomen. Pensionärer måste betala nästan hälften av sin inkomst för levnadskostnaderna. Detta innebär att de månatliga utgifterna för bland annat mat, kläder och hypotekslån är mer betydelsefulla i ålderdomen än många förväntar sig idag.Framför allt underskattas de prisökningar som orsakas av inflation över 20 år och mer - och uppvägs vanligtvis inte tillräckligt av pensionsjusteringar.
Kostnadsandelarna i inkomst för att finansiera grundläggande behov skiftas avsevärt med pensionen.
Släpp snabbt fastighetens skuld
"Bostadslånet och sparavtalet kan också bidra till att minska skulden snabbare för bostadsägande", förklarar Reichl. Särskilda återbetalningar är alltid möjliga beroende på låneavtalets utformning. Den som får en bonus i slutet av året, gör ett arv eller är glad över betalningen av ett försäkringsbelopp kan när som helst använda pengarna för att minska sina skulder. "När det gäller ett byggföretagslån är återbetalningsgraden automatiskt så hög att lånet vanligtvis kan återbetalas inom 8 till 10 år", förklarar Reichl.
Om du vill minska din fastighetsskuld särskilt snabbt kan du öka andelen av byggföreningens lån till 40 till 45 procent av inköpspriset. "Detta ökar den månatliga bördan, men du har maximal flexibilitet i återbetalningen", säger Reichl. Dessutom bör du kontrollera om ett statligt finansierat KfW-lån är ett alternativ - detta är fallet för nya byggnader, förutsatt att de uppfyller kraven för KfW-energibesparingshus.
Du bör vara uppmärksam på detta när du köper ett hus
Speciellt unga familjer dras till sina egna fyra väggar. Eftersom de flesta av dem vill bo i samma hus även när de går i pension ökar kraven på platsen: För det första behövs skolor och barnläkare. Vid pension är det särskilt viktigt att shoppingmöjligheter och lokal kollektivtrafik ligger inom gångavstånd.
Med en fastighet som pensionsavsättning bör du också vara uppmärksam på konstruktionsmetoden. Your-Best-Home.net borde inte ha för många våningar - eller erbjuda alternativ för installation av trapphiss. Tänk också på hur mycket hus och trädgård du behöver för att vara lycklig. En stor trädgård skapar arbete från en ung ålder som kan bli riktigt tråkigt med åldern. Detta gäller i princip också bostadsutrymmet: Om du inte längre behöver ditt översta våning i ålderdomen kan du överväga att hyra ut det som en lägenhet för att märkbart öka din månadsinkomst.
Fastigheter på ett bra läge har stor potential för uppskattning - men för detta måste de underhållas regelbundet.
Underhåll av fastigheten
Man måste dock också tänka på att ägare måste finansiera reparationer i och på sina egna fyra väggar själva. Om du bestämmer dig för att äga ett hem, bör du tänka på detta: Även i pension behöver du ekonomiskt utrymme för att betala för reparationer och hålla ditt hem i gott skick. Av denna anledning är det viktigt att din fastighet inte är din enda pensionsplan.
"Vissa underhållsarbeten är förknippade med höga kostnader och är inte alltid igenkännliga vid första anblicken", säger Manfred Jost, VD för Bonn bostadsförening. Och även om: "De flesta invånare överensstämmer med bristerna." En progressiv renoveringsunderskott betyder inte bara brist på komfort utan leder också till skador och oproportionerligt höga uppföljningskostnader.
Den bättre strategin används av ägare som regelbundet underhåller och underhåller sin egendom. Alexander Krolzik, en finansexpert vid Hamburgs konsumentcenter, rekommenderar att man bygger upp tillräckliga reserver: ”Den som flyttar in i en ny byggnad ska avsätta 1 euro per kvadratmeter för underhåll.” Detta innebär att de första stora åtgärderna kan betalas efter cirka 15 år av Byte av värmesystemet (för cirka 10 000 euro). Ägare av gamla byggnader är bättre att välja ett högre besparingsbelopp - upp till 3 euro per kvadratmeter per månad, beroende på fastighetens skick.
Pensionärer som bor i en välskött, åldersanpassad och betald egendom är fortfarande i god form. "Även en hanterbar restskuld är okej", säger finansieringsexperten Krolzik: "Bostadskostnaderna inklusive månadsräntan bör dock inte överstiga 40 procent av inkomsten."
Hyr fastigheter i ålderdom
Men tänk om bördan faktiskt är för hög i ålderdomen? Det finns olika alternativ beroende på situation och önskemål. Du kan hyra fastigheten eller sälja den för en livränta. Så ägarna använder det så kallade betongullet, men stanna kvar i det. Andra säljer för att använda intäkterna för att köpa något mindre - och därmed minska underhållskostnaderna.
Fastigheter som används av någon annan som pension
Använd hyresintäkterna för att komplettera din pension
Naturligtvis behöver du inte bo i en fastighet själv för att använda den som pensionsavsättning. Om du bestämmer dig för att köpa ett hus eller en lägenhet och sedan hyra ut det är det också ett utmärkt sätt att komplettera din pension. Eftersom det ger fast månadsinkomst.
Naturligtvis lönar det sig bara under ett villkor: Du måste redan ha betalat av ditt hyreshus eller lägenhet (för det mesta). Samma riktlinje gäller här som för äganderätt: när du går i pension borde du ha återbetalat minst 90 procent av dina låneskulder. Dessutom bör du inte ignorera att du som hyresvärd måste investera tid och nerver förutom pengar - till exempel för att skapa räkningar. Rättsskyddsförsäkring, som täcker kostnaderna vid rättsliga tvister med hyresgästen, rekommenderas också starkt.
Region och plats bestämmer marknadsvärdet
Så att din investering i en hyresfastighet är värdefull, bör du fästa vikt vid dess läge. Det beror på att det avgör om du kan hyra ett hus eller lägenhet snabbt och enkelt och vid behov sälja det igen. Endast i regioner med hög efterfrågan kan du vara säker på att du uppnår en fast månadshyresintäkt eller ett bra försäljningspris - och det är i slutändan syftet med din fastighet som pension.
I det här fallet är "PURPLE location" en viktig indikator för beslut om en fastighet. Termen " PURPLE " bildas från initialerna för de fyra grundläggande kriterierna: L andschaft (du bor där det är trevligt), I nfrastructure (skolor, läkare, shopping och bra transportförbindelser)L bara kvalitet (Du bor där handlingen är) och A ork (Du bor där det finns arbete).
Den lila platsen är perfekt som ett motto.
Är det värt att hyra ut fastigheten?
En 90-procentig återbetalning av din låneskuld tills du går i pension är en sak. Den andra: du bör se till att du faktiskt tjänar tillräckligt med hyresintäkterna. När allt kommer omkring är den hyrda fastigheten främst en investering och måste generera tillräcklig avkastning. De som bara spekulerar i ett högre återförsäljningsvärde och måste "kompensera" hyresintäkterna för att inte göra förluster utsätter sig för en hög kapitalmarknadsrisk. Liksom aktiemarknaden utsätts fastighetsmarknaden för mer eller mindre starka fluktuationer - det goda resultatet de senaste tio åren borde inte dölja detta. Och: Om du inte investerar i din egen bostadsort är det ofta svårt att uppskatta hur värdefull en fastighet egentligen är.I vilket fall som helst, kontakta en fastighetsexpert.
Hur får du reda på om det är värt att hyra? Finns i många fastighetsannonser: bruttohyresavkastningen. För att bestämma detta värde fastställs köpeskillingen i förhållande till de förväntade hyresintäkterna. Detta värde går dock inte tillräckligt långt för att avgöra vad dina faktiska intäkter är. Förutom inköpspriset har du andra kostnader: Helt i början finns skatten för fastighetsöverföring eller notariatsavgifter. Senare ingår administrativa kostnader eller kostnader för reparationer och underhåll i de så kallade extra kostnaderna.
Du bör beräkna nettohyresavkastningen varje år. Så här kan du kontrollera om du tjänar tillräckligt med din fastighet. I genomsnitt bör du uppnå ett värde på minst tre procent.
Hyresskattefördelar
Det finns många sätt för hyresvärdar att dra av sina kostnader från skatt - mycket mer än vad som är fallet med ett ägarbostad. Du kan till exempel kräva inköpspriset i steg. Det är samma sak med fastighetsskatt eller kostnader som du får när du letar efter en ny hyresgäst eller under administration. Du kan överföra kostnaderna för modernisering som har en positiv effekt på hemmets kvalitet till hyresgästerna i elräkningen.
I slutändan är valet ditt: du bestämmer hur du bäst ska använda din fastighet som pensionsavsättning.
