Det är inte ovanligt att hitta tomter som är idealiska för att bygga ett hus - men tyvärr inte som byggmark utan bara som trädgårdsmark i utvecklingsplanen. I några få fall kan en sådan egendom till och med vara en del av sin egen (familj) egendom, men byggnation är inte tillåten där. Kostnadskontrollsexperten förklarar i vår intervju vilken väg du måste gå för att få bygga och vilka kostnader detta kan förknippas med.
Fråga: Vad kostar det att göra trädgårdsmark till byggmark?
Kostnadskontrollsexpert: Först och främst är detta mindre en fråga om kostnader än en fråga om nödvändiga processer.
Om fastigheten i fråga redan är registrerad i utvecklingsplanen leder rutten via en ändring av användningen i utvecklingsplanen. Ofta debiteras endast mycket låga administrativa avgifter för detta, men dessa bestäms alltid av den enskilda kommunen och är skräddarsydda för det enskilda fallet. Om ett bygglov anses ha en fördel för beställaren kan kommunen vid behov acceptera och ”prissätta” en motsvarande värdestegring. Kostnaderna är då högre. Du kan läsa mer om detta just nu.
Det kan också vara nödvändigt att ändra regleringsplanen.
Om du har ansökt om att ändra mark för utveckling kan det vara en mycket lång process.
Det är en fråga för respektive samhälle som måste genomföra den. En sådan förändring kan bara föreslås (till den ansvariga politiska representanten) - man måste vänta och se om samhället håller med. Även i bästa fall (om det finns vilja) bör man vara beredd i månader eller år tills detta är gjort.
Även om det förmodligen finns goda skäl (t.ex. redan bebyggda områden runt fastigheten) är det alltid tveksamt om kommunen kommer att anstränga sig. Många samhällen viker sig från arbetskrävande förändringar, särskilt om det fortfarande finns tillräckligt med gratis byggmark någon annanstans.
Den första kontaktpunkten är förvisso det ansvariga byggnadskontoret, som säkert bättre kan bedöma kommunens (politiska) vilja att ändra användningen. I grund och botten är varje förändring en ”goodwill-åtgärd” som samhället frivilligt tillhandahåller, det finns inget juridiskt krav på detta och man kan inte tvinga samhället att ändra planen för markanvändning - oavsett hur goda skälen kan vara.
Planerad mark och bygglov enligt § 34 BauGB
Om fastigheten betecknas som så kallad ”mark som ska byggas” kan det vara lättare - men det är inte heller säkert. Och det kan också ta tid.
Om det inte finns någon utvecklingsplan kan det fortfarande finnas en chans att ansöka om bygglov enligt §34 BauBG. Detta bör dock diskuteras i förväg med planeringsarkitekten, som skulle behöva lämna in en sådan byggnadsansökan.
Kostnadsrisk
Att omvandla trädgårdsmark till byggmark är i de flesta fall mycket dyrt.
Om du inte äger fastigheten i fråga men vill köpa den först har kommunen möjlighet att överföra kostnaderna för hela planeringen (särskilt ändringen av zonplanen) till investeraren - dvs. till dig som köpare av fastigheten - enligt kontrakt. Detta kan innebära höga till mycket höga kostnader, vilket i många fall gör att ett köp inte längre lönar sig alls (om du inte vill ha exakt den här fastigheten - bokstavligen - till varje pris).
Praktiskt exempel
En familj äger en sluttande tomt med en plan del som betecknas som trädgårdsmark enligt utvecklingsplanen. I omedelbar närhet finns andra redan byggda tomter. En närliggande, mindre tomt säljs av den lokala banken som en byggnadstomt.
| Fråga | svar |
|---|---|
| metod | Ansök om ändring av användningen i utvecklingsplanen |
| möjligheter | osäker |
| Ändra kostnader | inga speciella kostnader kan förväntas |
Fråga: Vad beror det på om trädgårdsmark kan förvandlas till byggmark?
Att omvandla trädgårdsmark till byggmark är mycket komplicerat.
Kostnadskontrollsexpert: Som redan nämnts beror det i princip på om kommunen har vilja att göra det. Du kan försöka vinna samhällsrepresentanter för din sak och därigenom eventuellt få godkännande. I slutändan vilar dock beslutet alltid på samhället.
Man bör komma ihåg att om en ändring av områdesplanen är nödvändig, kan hela förändringskostnaderna för planen behöva komma ihåg.
