Äldre, orenoverade hus är ofta billiga att köpa, eller ärvs ibland. En större renovering krävs för att få dem uppdaterade. Kostnadskontrollsexperten förklarar i detalj vad detta kan kosta i en intervju.
Fråga: Vad betyder kärnrenovering, vilka åtgärder måste vidtas och när är det värt?
Kostnadskontrollsexpert: Till att börja med den första delen av frågan: En kärnrenovering är nedmonteringen av en byggnad ner till dess kärnstrukturer och den efterföljande rekonstruktionen. Detta är nödvändigt för äldre byggnader där grovt sett inget är uppdaterat.
En kärnrenovering är en omfattande renoveringsuppgift som berör alla väsentliga delar av huset:
- takkonstruktionen och takläggningen
- hela fasaden
- Fönster och dörrar
- källaren (tätning av källarväggarna, fullständig renovering av källaren, torkning av källaren vid behov)
- värmesystemet
- den interna installationen: VVS, el och eventuellt också gasinstallationen
- konstruktion av komplett värmeisolering för hela byggnaden
Beroende på husets konstruktion kan enskilda områden kräva mindre renoveringsarbete - med en klassisk renovering måste dock alla listade områden förnyas.
Naturligtvis innebär detta en mycket hög kostnad - i praktiken kommer den nästan nära kostnaden för en ny byggnad.
En större renovering är inte alltid värt
Särskilt problematiskt med kärnrenoveringar är det faktum att det enligt EnEV: s lagstadgade bestämmelser måste uppnås en energisk minimistandard för vilken en hög renoveringsinsats är nödvändig för välbevarade gamla byggnader. I fallet med en kärnrenovering gör detta renoveringskostnaderna ännu dyrare, förutom den "tekniska" renoveringen måste nuvarande krav på värmeisolering också uppfyllas.
Listade byggnader är ännu mer problematiska och många andra krav måste uppfyllas.
Här sparar du på värmeisolering i vissa områden, men en trogen rekonstruktion, som krävs av monumentskydd, kan vara extremt dyr. Även fönster eller dörrar som måste reproduceras i enlighet med originalet kan orsaka enorma kostnader som inte ens kan komma nära att jämföras med moderna plastfönster.
Om en större renovering är värdefull för en byggnad kan endast bedömas från fall till fall. Detta kräver en intensiv och mycket djupgående bedömning av byggnaden i förväg. Det bästa du kan göra är att diskutera kärnrenoveringen med en specialist och inledningsvis beställa ett expertutlåtande om husets tillstånd.
Under rapporten kan renoveringsförslag göras, för vilka det redan finns en initial, grov kostnadsberäkning. På grundval av denna kostnadsberäkning vet du åtminstone i vilken storleksordning de möjliga kostnaderna för en kärnrenovering kommer att vara och åtminstone har en solid grund att besluta för eller emot.
Efter den grova planeringen måste en detaljerad planering äga rum. Samordning och övervakning av det enskilda arbetet som krävs bör bäst utföras av en specialist, löpande konstruktionstillsyn och dokumentation rekommenderas definitivt.
I princip kan en större renovering fortfarande vara lönsam idag - trots allt kostar rivning en betydande summa pengar. I enskilda fall måste du dock alltid avgöra om du kan och vill höja nödvändiga kostnader. I slutändan är det mer en personlig fråga.
Fråga: Vad kostar kärnrenoveringar?
Kostnadskontrollsexpert: Det är omöjligt att säga det över hela linjen - det beror väldigt mycket på situationen på platsen, de befintliga skadorna på byggnaden och det faktiska behovet av renovering.
I praktiken kan du dock använda några grova riktvärden för att kunna orientera dig lite.
Ju äldre byggnad desto dyrare är renoveringen
För att få en lite intakt byggnad från 70- och 80-talet uppdaterad måste du spendera cirka 20% av inköpspriset , för en byggnad från 50- och 60-talet är det cirka 40% av inköpspriset för alla byggnader före kriget som fortfarande finns kvar är ganska intakta, måste du vanligtvis räkna med 50% - 60% av inköpspriset för en normal renovering.
När det gäller byggnader som är på grund av större renoveringar kommer de dock i de flesta fall att vara nästan 100% av köpeskillingen eller ännu högre .
Det bör ungefär beskriva de investeringskostnader som man måste visualisera.
Ett kostnadsexempel från praxis:
Vi vill ha en gammal byggnad från 1960-talet totalrenoverad. Det är ett envåningshus med en boyta på 90 m² och ett gaveltak. Takytan är 127 m².
| Posta | pris |
|---|---|
| Förnya takkonstruktionen | 9 500 EUR |
| Förnya takbeläggningen med takisolering | 15 240 EUR |
| Reparera fasaden och förse den med ETICS | 24 000 euro |
| Vattentätning i källaren helt från utsidan | 27 000 euro |
| Isolera golvplattan och källartaket | 9000 EUR |
| Förnya fönstret och dörren helt | 5500 EUR |
| Förnyelse av sanitära installationer | 8500 euro |
| Förnyelse av elektriska installationer | 5400 euro |
| ny gasuppvärmning | 12 000 euro |
| total kostnad | 115.140 |
| Totala kostnader per m² bostadsyta | 1279 EUR per m² |
| för jämförelse - genomsnittliga nybyggnadskostnader | cirka 1400 EUR per m² - 1 900 EUR per m² |
Naturligtvis är detta bara ett enda kostnadsexempel som gäller för ett specifikt hus i ett specifikt skick. Kostnaderna vid andra hus kan också vara helt olika.
För en första grov orientering om kärnrenoveringskostnaderna för andra hus kan man verkligen använda kostnaderna i vårt exempel - de är genomgående ganska genomsnittliga och vanliga värden för det enskilda renoveringsarbetet.
Efter den stora renoveringen skulle vi ha fört vårt hus till ett modernt, energiskt perfekt skick med låga driftskostnader och en solid struktur.
Fråga: Vilka faktorer beror vanligtvis kostnaderna för en kärnrenovering?
Kostnadskontrollsexpert: Här måste du ta några saker i beaktande:
- husets övergripande skick
- året för byggandet av huset
- husets storlek
- den redan tydligt igenkännliga skadan
- möjligheterna till personligt bidrag (om du kan ta över minst en bygghandel kan du ofta sänka kostnaderna avsevärt)
Som redan nämnts är den avgörande faktorn alltid en individuell analys av tillståndet och planeringen av åtgärder av en erfaren specialist. Utan denna grund bör ingen påbörja en större renovering.