Om en hyreshus är indelad i flera lägenheter och dessa ska säljas individuellt, gäller deklarationen om uppdelning. Den reglerar den formella uppdelningen av hela fastigheten och ger information om de nya ägarnas rättigheter och skyldigheter. Vi berättar hur du skickar in en uppdelning, vad du som köpare måste överväga och vilken rättslig grund som är.
Vad är en förklaring om uppdelning?
Delningsförklaringen reglerar den formella uppdelningen av en byggnad, inklusive alla rättigheter och skyldigheter som härrör från den. Det är en rättslig grund för lägenhet eller delägande och ger fastighetsregistret exakt information om fastighetsregisterfakta. Denna ensidiga förklaring ska göras av fastighetsägaren. Med skyldigheten att göra denna förklaring skapar lagstiftaren en rättslig grund för köpare och säljare. Båda sidor kan hänvisa till detta i tvivel.
Låter allt otroligt komplicerat i teknisk jargong? Men det är det verkligen inte. Principen för delningsförklaringen kan förklaras relativt enkelt med hjälp av ett exempel: Om lägenheter i en hyreshus ska säljas individuellt, måste en deklarationsförklaring skickas till fastighetsregistret. Denna förklaring ger den framtida köparen information om sina rättigheter och skyldigheter med avseende på fastigheten.
Delningsförklaringen fungerar också som en rättslig grund så att så kallade lägenhetsregister kan skapas i fastighetsregistret för de enskilda lägenheterna. Både delningsförklaringen (med alla dess komponenter) och de enskilda bostadsregistrerna måste vara notariserade. När alla komponenter och dokument har godkänts kan byggägaren sälja de enskilda lägenheterna. Byggnaden delas upp innan den säljs. För köparen och ägarföreningen betyder det i sin tur att de kan påverka byggnadens utformning innan de köper.
dricks: Den som har för avsikt att köpa en lägenhet bör ta en närmare titt på uppdelningen av huset i förväg för att undvika nackdelar för dem när de köper en lägenhet.
Du bör känna till dessa termer i förhållande till deklarationen om delning
Hej teknisk jargong! Har du att göra med ämnet delningsförklaring? Då borde du definitivt känna till dessa fyra termer och vad de betyder:
- Gemensam egendom : Så kallad gemensam egendom är termen som används för att beskriva de delar av fastigheten som inte tillhör lägenhetens ägare ensam. Dessa inkluderar trapphus eller takbeläggning. Bärande väggar kan också inkluderas.
- Den privata fastigheten : Den privata fastigheten är det enskilda ägandet av byggnadens lokaler. Med andra ord: Till exempel lägenheten, garaget, källaren, vinden eller parkeringsplatsen.
- Lägenhetsägande: Lägenhetsägande är köparens ägande av den enskilda lägenheten i lägenhetsbyggnaden. Förutom bostadsfastigheten har köparen också andelar i den gemensamma egendomen.
- Den särskilda nyttjanderätten: En särskild nyttjanderätt är den rätt som köparen har att använda gemensam egendom, såsom en gratis parkeringsplats eller en gratis trädgårdstomt.
- Användnings- och användningsbegränsningar: En uppdelningsförklaring reglerar inte bara ägarstrukturen utan också om lägenheterna får användas kommersiellt eller om delar av byggnaden, såsom vinden, kan byggas ut.
I flerbostadshus reglerar delningsförklaringen lägenhetsägarnas äganderätt och nyttjanderätt.
Vad består en uppdelning av uppdelning i?
Framför allt är det viktigt att delningsförklaringen exakt reglerar vad som är speciellt och vad som är gemensam egendom. Detta är det enda sättet att senare se vem som är exakt ansvarig för vilken del. Särskilt vid renoveringar eller skador kan tvister om betalning uppstå. Eftersom: om det är fråga om gemensam egendom, måste hela samhället betala kostnaderna proportionellt. Om skadan påverkar den privata egendomen måste respektive lägenhetsägare betala kostnaderna.
Delningsförklaring: innehåll och föreskrifter
Detta resulterar i följande komponenter i en uppdelning om uppdelning:
- Fördelningsplanen: Förutom byggnadens uppdelning listar denna plan också placeringen och storleken på de enskilda delarna. De enskilda ägarandelarna ges vanligtvis i tusendelar. Det betyder: Om en ägare äger 8,4 procent av hela fastigheten noteras detta i planen som 84/1000: e. Siffran står inte för storleken på lägenheten utan för procentandelen av ägandet i hela byggnaden.
- Gemenskapsordningen: I denna förordning inom delningsförklaringen kan alla ägares rättigheter och skyldigheter hittas. Dessa rättigheter och skyldigheter avser förhållandet mellan alla ägare. Husregler kan läggas till dessa gemenskapsregler - men de behöver inte. Gemenskapsordningen kan bara ändras i efterhand om hela samhället är överens. Så här ska köparen titta mycket noga för att se om allt passar. Den rättsliga grunden för delningsförklaringen är andelslagen (WEG). Eftersom denna lag tolkas relativt snävt bör individuella öppningsklausuler fastställas i gemenskapssystemet. Varning: Upplösningar som avviker från WEG är inte nödvändigtvis juridiskt effektiva och bindande. Det enskilda fallet måste kontrolleras här.
- Avslutningsintyget: Avslutningsintyget är en viktig del av uppdelningen, eftersom det står att de enskilda lägenheterna kan användas oberoende av varandra eftersom de är fristående.
Hur kan jag ändra delningsförklaringen?
En ändring i delningsförklaringen kan vara nödvändig om någon av ägarna vill ändra saker i lägenheten eller den gemensamma egendomen. Detta kräver vanligtvis inte bara en majoritetsupplösning utan ofta också en notariserad ändring i delningsförklaringen. Delningsförklaringen måste vanligtvis ändras, särskilt när strukturella förändringar görs. Detta kan till exempel hända om en lägenhet är uppdelad eller två lägenheter slås samman. I detta fall måste ändringen i delningsförklaringen formellt upprättas och attesteras. Ändringen måste sedan överlämnas till fastighetsregistret.
Bra att veta: För mindre projekt, som till exempel när två ägare vill byta parkeringsplatser eller vindsfack, krävs varken en ändring av delningsförklaringen eller en röst från samhället.
Dessa är de vanligaste problemen när man förklarar delning
Om du vill köpa en lägenhet i en hyreshus bör du noggrant studera och kontrollera delningsförklaringen. Annars kan en eller annan nackdel för ägaren uppstå. Vi har samlat några exempel på fallgropar i uppdelningen:
- Windows: I grund och botten tillhör fönster- och fönsterramar gemenskapen. Det bör anges i delningsförklaringen att varje ägare bara behöver betala för sitt eget fönsterbyte.
- Renoveringar: Enligt lagen måste reparationer och renoveringar betalas proportionellt av ägaren. Ändringar är också möjliga här.
- Djur: I vissa delningsförklaringar är det förbjudet att hålla husdjur i den hyrda lägenheten. Om du vill ha husdjur bör denna del kontrolleras noggrant.
- Tidigare ägare: Ibland händer det att delningsförklaringen föreskriver att den nya ägaren måste betala den tidigare hyresgästens efterskott. Försiktighet rekommenderas här.
- Kommersiell: Planerar du att driva en reklam i din lägenhet? Sedan bör du läsa noga vilka typer av affärer som är tillåtna i uppdelningen.
Om djurhållning är förbjudet i delningsförklaringen gäller detta alla hyresvärdar i ägarnas samhälle.
Hur mycket kostar en delningsförklaring?
För att vara effektiv måste undertecknandet av en uppdelningsförklaring vara certifierat eller till och med notariserat. Beroende på det är kostnaderna mellan 70 och 140 euro. Men: Kostnaderna baseras på fastighetens så kallade marknadsvärde. Ju högre detta värde, desto högre kostnader för deklarationen.
Har du tappat din uppdelningsförklaring?
Vi har alla förlorat, förlorat eller till och med kastat viktiga dokument i ögonblicket. Det händer och det är inte ett brutet ben. Om du har ett berättigat intresse av delningsförklaringen, till exempel om du vill köpa en lägenhet eller redan har köpt den, kan du se dokumentet i fastighetsregistret och låta göra en kopia där mot avgift. Du kan också få ytterligare dokument om fastigheten från byggnadstillsynsmyndigheten.
Slutsats: kontrollera noggrant uppdelningen
Om du funderar på att köpa en lägenhet i en hyreshus bör du inte försumma delningsförklaringen. Detta bör kontrolleras noga innan du köper, eftersom det kan ha stora nackdelar och ändringar i deklarationen är dyra och relativt tidskrävande. Delningsförklaringen är också oerhört viktig eftersom den definierar vad som exakt kommer att tillhöra din framtida egendom och vilka delar av byggnaden du har rätt till utöver din lägenhet. Med alla dessa tips kan inget gå fel med att köpa en ny lägenhet i en hyreshus.
Maren Black