En fastighets hypoteksutlåningsvärde är avgörande om dess köp ska finansieras med ett lån. Eftersom beloppet på det möjliga lånet bestäms direkt av hypoteksutlåningsvärdet. Och räntebeloppet på lånet beror också på det.
Få människor kan betala för ett hus eller en lägenhet utan fastighetsfinansiering. Men om ett lån ska tas upp för detta kan beloppet inte väljas fritt. Snarare gör banken det tillhandahållna beloppet beroende av fastighetens utlåningsvärde.
Vad är ett fastighets utlåningsvärde?
Bostadsutlåningsvärdet är det belopp som kan uppnås för fastigheten med en sannolikhet som gränsar till säkerhet vid köpstidpunkten, men också vid någon annan tidpunkt inom de närmaste 30 åren. Det bestäms i det så kallade hypotekslånstestet.
I kapitaltäckningsförordningen (CRR) definieras hypoteksutlåningsvärdet i artikel 4, punkt 74 (74) som värdet på en fastighet, ”värdet på en fastighet baserat på en noggrann bedömning av dess framtida marknadsförbarhet med hänsyn till dess långsiktiga, hållbara fastigheter, normala och lokala marknadsförhållanden, den nuvarande Användning såväl som lämplig alternativ användning bestäms ".
Detta värde är så viktigt för kreditinstitut eftersom huset eller lägenheten som låntagaren köper alltid fungerar som säkerhet för finansieringen. Om lånet inte längre kan återbetalas kan det komma till en utestängningsauktion. Det resulterande försäljningspriset för Your-Best-Home.net eller lägenheten är vanligtvis lägre än det ursprungliga priset som betalades när du köpte den. Detta faktum tas redan i beaktande när man fastställer en fastighets hypoteksutlåningsvärde, vilket ger banken tryggheten att få tillbaka pengarna.
Lästips : Undrar du hur mycket lån du har råd? Vi svarar.
Hur högt är hypoteksutlåningsvärdet?
Bostadsutlåningsvärdet på fastigheter motsvarar varken inköpspriset eller byggkostnaderna för ett hus eller en lägenhet. Som regel är det cirka 70 till 90 procent av inköpspriset för att dämpa eventuella framtida nedskrivningsrisker. Men inte alla banker använder denna säkerhetsbuffert. Vissa kreditinstitut avstår också från denna rabatt så att fastighetens marknadsvärde också motsvarar dess utlåningsvärde.
Enligt 16 § punkten i Pfandbrief Act (PfandBG) får bostadsutlåningsvärdet aldrig överstiga marknadsvärdet. Objekt, de normala regionala marknadsförhållandena och nuvarande och möjliga andra användningsområden. "
Hur bestäms hypoteksutlåningsvärdet?
Vid fastställandet av värdet på hypoteksutlåningen för finansiering måste bankerna följa förordningen om fastställande av hypoteksutlåningsvärdet (BelWertV). Om värdet på fastigheter är över 400 000 euro, måste en värderingsman också kallas in för värderingen.
För att bestämma hypotekslånets värde i hypotekslånstestet finns det tre procedurer i ett första steg. De motsvarar de som också används för att fastställa en fastighets marknadsvärde:
- Jämförelsevärdemetoden
Jämförelsevärdemetoden använder försäljningspriserna för liknande fastigheter som nyligen såldes i ett jämförbart område och vars skick motsvarar det för den fastighet för vilken värdet nu ska bestämmas. - Metod för
aktiverad vinst Den metoden för aktiverad vinst används om fastigheten hyrs eller används kommersiellt. Här jämförs hyresintäkterna eller kommersiella intäkter med utgifterna för underhåll och även riskerna (som vakans). - Verkligt
värdemetod I verkligt värdemetod bestäms byggnadsvärdet. För detta ändamål dras en åldersrelaterad avskrivning från kostnaderna för en jämförbar nybyggnad. Om du lägger till markvärdet får du fastighetens verkliga värde.
Som regel används inte bara en av dessa procedurer utan vanligtvis en kombination av minst två. Som nämnts ovan görs ett avdrag på 10 till 30 procent från fastighetens fastställda marknadsvärde, vilket ger ett hypoteksutlåningsvärde på 70 till 90 procent av marknadsvärdet.
Värderingsrapport för att fastställa hypoteksutlåningsvärdet
Många banker gör lånegodkännandet beroende av en fastighetsinspektion, under vilken fastighetsvärdet bestäms och därmed utlåningsvärdet.
Det är viktigt för potentiella köpare att veta att denna fastighetsinspektion kanske inte faktureras av banken. Det ligger enbart i kreditinstitutets intresse, varför kostnaderna för detta också måste bäras av banken. Fastställandet av fastighetens hypoteksutlåningsvärde är en av bankens lagstadgade skyldigheter, så att inga pengar kan krävas från låntagaren (LG Stuttgart från den 24 april 2007 - Az. 20 O 9/07 samt OLG Düsseldorf från den 5 november 2009 - Az. I -6 U 17/09).
Varför finns det ett pantlånsvärde?
Det belopp som banken kommer att ställa till förfogande för fastighetsfinansiering som en del av ett lån beror på lånets värde. Banker går vanligtvis bara med på att erbjuda högst 80 procent av hypoteksutlåningsvärdet som ett bygglån. Man talar sedan om fastighetens utlåningsgräns.
Vad är utlåningsgränsen?
Till skillnad från hypoteksutlåningsvärdet är utlåningsgränsen det belopp till vilket en bank möjliggör fastighetsfinansiering. Utlåningsgränsen är vanligtvis 70 till 90 procent av utlåningsvärdet.
Undantag från detta, där ett lån görs tillgängligt upp till hypoteksutlåningsvärdet för ett bygglån, görs vanligtvis bara om låntagaren har en exceptionellt bra inkomst eller kan ställa andra säkerheter som en egendom som de redan äger.
Hur bestäms utlåningsgränsen?
För att banken ska vara på den säkra sidan när lånet beviljas dras en viss procentsats från hypoteksutlåningsvärdet för att nå hypoteksutlåningsgränsen. Denna ytterligare "buffert" är avsedd att skydda banken från oväntade risker som kan leda till värdeförlust på fastigheten. Procentandelen av denna buffert är variabel och kan därför bestämmas fritt av varje bank. Som regel är det emellertid 70 till 90 procent av hypoteksutlåningsvärdet.
Utlåningsgränsen beräknas således med följande formel:
Värdet på hypoteksutlåning - procentsatsrabatt = utlåningsgräns för byggfinansiering
Exempelberäkning för att bestämma hypoteksutlåningsvärde och utlåningsgräns
Om du till exempel vill finansiera en fastighet med ett marknadsvärde på 500 000 euro, kommer kreditinstitutet att fortsätta enligt detta beräkningsexempel:
|
Fastighetens marknadsvärde |
500 000 € |
|
Utlåningsvärde (80% av marknadsvärdet) |
400 000 € |
|
Utlåningsgräns (80% av utlåningsvärdet) |
320 000 € |
Banken förväntas därför komma överens om att tillhandahålla cirka 320 000 euro som lån för byggfinansiering. Om det motsvarar marknadsvärdet med hypoteksutlåningsvärdet skulle ett lån på 400 000 euro vara möjligt. Du måste täcka underskottet med eget kapital.
Vad är belåningsgraden?
Bostadsutlåningsvärdet och den utlåningsgräns som beräknas med det är inte de enda värden som är väsentliga för ett fastighetslån. Det finns också belåningsgraden.
Denna procentsats anger förhållandet mellan lånebeloppet och lånets värde. Och det bestämmer vilka villkor bankerna erbjuder dig med avseende på räntan på hypoteksutlåningen: Ju lägre belåningsgrad, desto bättre erbjudanden med lägre debetränta får du från banken. För att uttrycka det enklare: ju mer kapital du tar in, desto lägre lånebelopp och därmed lägre risk för banken. Och desto bättre erbjudande i form av ränta som banken ger dig för hypotekslånet.
Fastighetsfinansieringen är därför oundvikligen billigare för dig med en låg belåningsgrad än med ett högre värde: Om du tar med mer pengar får du de ekonomiska medel du behöver finansiera med ett lån med lägre räntor än någon som har mindre sparade pengar och husköpet måste finansieras helt.
Hur bestäms belåningsgraden?
Belåningsgraden beräknas enligt följande formel:
belåningsgrad = lånebelopp * 100 / belåningsgrad
|
Fastighetens marknadsvärde |
500 000 € |
|
Lånevärdet |
400 000 € |
|
Utlåningsgräns |
280 000 € |
|
Mindre Rättvisa |
220 000 € |
|
Lånebelopp |
280 000 € |
|
Utlåningsperiod |
70% |
När det gäller byggfinansiering med ett lånebelopp på 280 000 euro och ett eget kapital på 220 000 euro, är belåningsgraden 70 procent om man antar ett lånvärde på 400 000 euro.