Vill du äntligen köpa ditt eget hus eller lägenhet, men du saknar eget kapital? Det statligt sponsrade hyresköpet låter som en bra lösning. Men LBS fastighetsexpert Axel Guthmann ser också stora risker.
Den som bor i en stor tysk stad och är intresserad av en villa har förmodligen redan varit irriterad över de svåra förhållandena för att uppnå detta mål. Det tyska institutet för ekonomisk forskning (DIW) vill hjälpa fler att hitta sina egna fyra väggar med sitt senaste förslag om ett statligt sponsrat hyresköp. Men vad lovar konceptet - och är det till och med genomförbart?
Vad kommer politik att göra åt det?
I september 2018 introducerade den federala regeringen Baukindergeld, som hjälper familjer med barn och ensamstående föräldrar att finansiera sitt eget hus eller villa. Som hoppats har Baukindergeld redan trätt i kraft och ansöks främst av familjer med låga och medelinkomst. Enligt koalitionsavtalet vill regeringen dessutom förbättra bostadspremien. Detta är tänkt att fungera som ett incitament att spara eget kapital i ett tidigt skede.
Varför är det så svårt att få hemägande?
På grund av den långa perioden med låga räntor efter eurokrisen har fastighetspriserna stigit i flera år och det verkar inte finnas något slut i sikte. I städer som München, Frankfurt, Hamburg och Berlin i synnerhet är det svårt att köpa ett eget hem. Huvudskälet: De flesta saknar nödvändigt kapital. Den som drömmer om sin egen lägenhet eller till och med ett hus bör kunna finansiera minst 20 procent av den totala investeringen från sina egna resurser. Tilläggsköpskostnader som fastighetsöverföringsskatt, notariatsavgifter och registrering i fastighetsregistret ökar det rena inköpspriset för fastigheten med cirka 13 procent. Medan inköpspriserna stiger stadigt sjunker eget kapital ofta på väg - låga räntor på sparande och stigande hyror gör det svårare att spara på det hem du längtar efter.
Varför ett statligt finansierat hyresköp?
De tidigare statliga finansieringsåtgärderna räcker inte för DIW. Institutet föreslår ett annat alternativ: Staten bör bygga flerfamiljshus så billigt som möjligt på sin egen mark. Invånarna skulle inte betala hyra utan skulle finansiera inköpet av det nya hemmet med räntefria månatliga återbetalningar - ett så kallat hyresköp. Enligt DIW skulle den ekonomiska bördan för invånarna inte vara betydligt högre än den normala hyresgästen. I sina beräkningsexempel har Berlins ekonomer uppskattat en tidsperiod på 24 och 33 år för skuldlättnad.
Vilka är nackdelarna med statligt hyresköp?
Så frestande som det statliga hyresköpet kanske låter, förblir vissa frågor obesvarade: Vad händer om hyresgästen måste flytta till en annan stad av professionella skäl innan finansieringsperioden är slut? Eller kan hyresgästen inte längre betala avbetalningarna i tid av olika skäl? Enligt Axel Guthmann, föreningschef för Landesbausparkassen, är det senare fallet inte så osannolikt. Och: var är motivationen att spara kapital om du kan få ditt eget hem som låginkomsttagare utan några besparingar?
Hur kan man förhindra att kriteriet för urvalet av de som har rätt att hyra köp, att det ska finnas lite eller inget eget kapital, leder till absurda situationer? Om du vill köpa en billig lägenhet från staten, bör du unna dig en dyr semester oftare och spara så lite som möjligt. Men personligt ansvar ser annorlunda ut.Lös problemet vid tillvägagångssättet
LBS-experten ser betydligt mer förnuftiga och även mindre byråkratiska spakar för att göra det lättare för låginkomsttagare att köpa ett hem:
- Sänka byggkostnaderna
Efterfrågan på egna hus och lägenheter är nu högre än utbudet. För att detta ska kunna förändras måste städerna ha mer byggmark. Dessutom bör överdrivna krav som gör byggandet onödigt dyrt avskaffas.
Lägre eget kapital Staten skulle behöva sänka de kompletterande inköpskostnaderna, som utgör en lejonandel av kapitalet. Fastighetsöverföringsskatten bör börja.- Göra eget kapital mer attraktivt
Regeringen bör ta itu med den planerade omvärderingen av bostadspremien inom en snar framtid. Det som är bra med det är trots allt att det hjälper människor att hjälpa sig själva: med bostadsstödet stöder staten sina egna besparingar - och gör dem inte överflödiga, vilket skulle vara fallet med hyresköp.