Med en preliminär byggbegäran kan du före byggnadsansökan klargöra om projektet i princip kan godkännas och är förenligt med bygglagen. Här förklarar vi vem som gör begäran och vad den ska innehålla.
Den preliminära byggnadsutredningen är ett bra sätt att ta reda på om det är tillåtet att bygga önskad fastighet. Även om det inte är absolut nödvändigt kan den preliminära byggnadsförfrågan vara användbar i vissa fall. Beslutsfattaren är den ansvariga byggnadsmyndigheten som kontrollerar om ditt projekt är förenligt med offentlig bygglagstiftning och om det kan genomföras. Även om en preliminär byggnadsutredning kan göras utan hjälp utifrån, är det meningsfullt att söka råd från en arkitekt på grund av hans specialkunskaper inom planerings- och byggföreskrifter och bedömningen av en fastighets byggbarhet.
När är en preliminär byggnadsutredning vettig?
Om fastigheten ligger i ett område där det inte finns någon utvecklingsplan rekommenderas vanligtvis en preliminär byggnadsbegäran. Detta gäller nästan alla områden som redan byggdes delvis innan Federal Building Act trädde i kraft 1960. Ett annat viktigt kriterium är om tomten som ska byggas ligger i det så kallade yttre området - detta är termen som används för att beskriva alla områden utanför en sammanhängande utveckling. En särskilt utformad preliminär byggförfrågan skapar de bästa förutsättningarna för ett slutgiltigt bygglov, eftersom alla godkända partiella aspekter är lagligt giltiga.
Om du äger en ledig tomt utan en befintlig utvecklingsplan och överväger att sälja den kan en preliminär byggnadsförfrågan höja priset. Således skapas ett lagligt giltigt tillstånd för partiella aspekter av ett byggprojekt för potentiella köpare. Om du själv vill köpa en tomt kan en preliminär byggnadsutredning klargöra vilka byggnadsalternativ som är tillgängliga för dig. Fastighetspriset kan sedan förhandlas ut på basis av denna information.
Hur man gör en byggförfrågan
En preliminär byggnadsförfrågan lämnas alltid skriftligen till det ansvariga byggföreskrifterna eller byggnadstillsynsmyndigheten. Du behöver inte vara arkitekt eller planerare. Allt som krävs är en köpränta och därmed en fullmakt från fastighetsägaren. Vissa myndigheter tillhandahåller ett motsvarande formulär som underlättar "ansökan om ett preliminärt beslut".
Du kan skicka in den preliminära byggnadsförfrågan både formellt och formellt. Vid en informell ansökan lämnas vanligtvis endast en platsplan och skisser av ett byggprojekt. Observera dock att svaret på en informell begäran inte har någon rättsligt bindande effekt. Om du gör en formell ansökan är de detaljerade mallarna dock bindande. Men hur omfattande denna bindande effekt är beror på respektive federala stat. Vanligtvis erkänns den preliminära byggnadsutredningen som ett bundet administrativt beslut. I vissa federala stater betraktas emellertid begäran endast som en "försäkran", varigenom myndigheterna i vissa fall fortsätter att förbehålla sig rätten att upphäva den bindande effekten av det preliminära byggnadstillståndet.
När du har skickat in dina dokument kan myndigheterna begära ytterligare dokument. Du får inte svar förrän allt har kontrollerats noggrant. Var tålmodig - en behandlingstid på upp till tre månader kan förväntas.
Innan byggplatsen anländer: En preliminär byggnadsbegäran rekommenderas alltid om det inte finns någon utvecklingsplan för en fastighet.
Hur ser en preliminär byggnadsförfrågan ut och vad ska den innehålla?
En preliminär byggnadsbegäran består vanligtvis av en katalog med frågor och andra dokument, som dock är mindre omfattande än en byggnadsansökan. Det är viktigt att frågorna kan besvaras med ”ja” eller ”nej”. Eftersom det inte finns några exakta specifikationer angående frågorna kan en arkitekt eller byggnadsplanerare hjälpa till med utarbetandet.
Nedan följer några exempel på frågor som hjälper dig att få en grov uppfattning. Se till att frågor som är för generella, till exempel: "Är byggprojektet berättigat till godkännande?" Är inte tillräckliga.
Exempel på frågor för förfrågan före byggandet
- Följande användning planeras för projektet: (…) (se även beskrivning av företaget). När det gäller typen av användning är projektet tillåtet enligt planeringslagstiftningen som (…) enligt § 34 BauGB?
- Är projektet med en basarea på (…) och en åshöjd på (…) tillåtet enligt planlagstiftningen när det gäller användningsgraden?
- Projektet överskrider den södra bygggränsen med (…) m. Kan man bevilja undantag för byggprojektet eftersom byggprojektet överstiger bygggränsen med (…) m med (…) m? Överskridandet är nödvändigt ur planeringssynpunkt eftersom (…).
- Kan ett tillstånd för avverkning av träd skyddas enligt trädskyddsförordningen (…) enligt trädpopulationsplanen lovas? Träden måste tas bort för att (…). Ersättningsplantningar kan göras någon annanstans på fastigheten.
Dokument för en preliminär byggnadsutredning
Omfattningen av dokumenten för en preliminär byggnadsbegäran definieras i respektive byggmallförordning (BauVorlVO) för den federala staten. Den kan innehålla följande dokument:
- Ansökningsformulär för respektive federala stat (om det erbjuds och begärs av byggnadsmyndigheten) i en version
- Extrahera från den officiella landkartan
- Detaljerad frågeformulär
- Byggbeskrivning: informell beskrivning av den avsedda konstruktionen
- Beskrivning av användningen (för kommersiella anläggningar som butiker eller restauranger)
- Konstruktionsritningar:
- Platsplan och planritning: Vänligen presentera alla planritningar som påverkas av byggnadsarbetet och alla andra planritningar som är relevanta för bedömningen av det övergripande projektet med avsedd användning av rummen och rita dessa i fastighetsplanen.
- Avsnitt och vyer : visa alla avsnitt som krävs för att bedöma projektet. Detta inkluderar även längsgående sektioner och sektioner från vilka anslutningen, fundamentet och, om tillämpligt, gränsen för intilliggande byggnader kan ses.
- Ritningar för dränering och vattenförsörjning
- Ritningarna måste vara i skala. En låg detaljnivå är tillräcklig.
- Bilder av byggnaden
- Kopia av handels- / föreningsregisterutdraget (om du representerar en juridisk person eller ett partnerskap)
- Fullmakt : Kunden kan bemyndiga en annan person att vidta åtgärder som rör byggnadsansökan.
- En kopia av byggbelastningar: Ta reda på i förväg om det finns en byggbelastning på din fastighet. Om detta är fallet, vänligen bifoga ett utdrag från byggnadsindex.
- Utdrag ur fastighetsintyget : Innehåller beteckningen för byggnads- och angränsande tomter i fastighetsregistret och fastighetskadastern.
- Ansökan om undantag / undantag (§ 31 BauGB) och / eller avvikelser (§ 63 HBO) BAB10: Om ditt byggprojekt inte överensstämmer med offentligrättsliga föreskrifter såsom nödvändiga avståndsområden eller planeringsbestämmelser och du ställer frågor om dessa ämnen som en del av byggbegäran måste motsvarande ansökningar om undantag, undantag eller avvikelse bifogas den preliminära byggnadsutredningen.
- Beräkning av bruttorumsvolymen: I beräkningen måste bruttorumsvolymen för de olika användningarna anges separat.
Tips: Underteckna alla inlämnade dokument och planer med plats, datum och signatur.
Skillnader i förhållande till byggnadsapplikationen
En preliminär byggnadsförfrågan täcker endast partiella aspekter av ett framtida byggprojekt, medan bygglovet bekräftar att det projekt som presenteras i byggnadsansökan uppfyller alla rättsliga krav och kan genomföras. Båda ansökningarna är dock endast giltiga under en begränsad tidsperiod. I vissa fall kan den preliminära byggnadsbegäran redan förstås som en metod för bygglov. Det fullständiga byggprojektet är dock endast rättsligt giltigt när hela bygglovet har mottagits som svar på byggnadsansökan.
Kostnad för byggnadsansökan
Kostnaderna för en preliminär byggnadsförfrågan, även kallad en preliminär byggnadsansökan, beror alltid på omfattningen av frågorna och den totala bearbetningsinsatsen för respektive byggnadsmyndighet. Kostnaderna för en informell begäran om ett enkelt enfamiljshus ligger vanligtvis mellan 50 och 200 euro. Ett preliminärt bygglov för stora byggprojekt, för vilka en formell begäran med omfattande planeringsdokument vanligtvis görs, kan kosta upp till 5000 euro. Om en arkitekt hjälper dig med skapandet måste också arkitektsavgiften (enligt HOAI, den så kallade avgiftsregleringen för arkitekter och ingenjörer) tas med i beräkningen - även om vissa arkitekter också erbjuder denna tjänst som en gratis tjänst, förutsatt att de också får i uppdrag att planera byggprojektet efteråt var.Som en tumregel för en formell förfrågan kan du beräkna med totala kostnader på 0,1 till 0,2 procent av byggsumman. Med tanke på planeringskostnaderna och godkännandeavgifterna för en byggnadsansökan, som fortfarande kan avslås, är en preliminär byggnadsbegäran en förnuftig investering, åtminstone för kritiska eller dyra projekt, trots kostnaderna.
Vad händer efter den preliminära byggnadsutredningen?
Om du får positiv feedback betyder det inte att du kan genomföra din plan. Byggnadsansökan måste lämnas in först. Du kan bara börja när detta har godkänts. Låt dock inte gå för mycket tid, eftersom den preliminära byggnadsförfrågan vanligtvis är giltig i cirka tre år (beroende på de federala staternas byggregler). Om den här tiden inte räcker kan du ansöka om förlängning av giltigheten. I Bayern är det till exempel möjligt att förlänga upp till två år.
Om den preliminära byggnadsansökan avslås får du ett meddelande om avslag. Du har då möjlighet att göra en invändning - detta är dock förknippat med extra kostnader.
