Att köpa ett hus istället för att hyra det innebär nu lite mer kapital än det var. Finansieringsvillkoren är gynnsamma för detta.
För majoriteten av tyskarna är bostadsfastigheter den bästa pensionen och de har också stort förtroende för att bygga upp sin förmögenhet. Men vem kan fortfarande köpa ett hus idag istället för att hyra det? Fastighetspriserna har ökat nästan överallt i Tyskland de senaste åren. Enfamiljshus kostar exempelvis regelbundet 10 till 65 procent mer under 2018 än 2013. Detta var resultatet av en nyligen genomförd studie av Institute of German Economy (IW Köln). Det betyder inte nödvändigtvis att det har blivit svårare att finansiera en fastighet. Tack vare de låga räntorna förblir driftskostnaderna i många fall överkomliga och är ofta inte högre än de grundläggande hyrorna för jämförbara hyresfastigheter.
Men även i dessa tider är det viktigt att skaffa en del av finansieringen med egna medel. "Det borde vara tjugo till trettio procent av inköpspriset", säger Heribert Hachinger, som tar hand om kredithantering på LBS. Så med en inköpspris på 250 000 euro kommer idealt 50 000 euro från besparingarna. Tilläggsköpskostnaderna - minst tio procent av inköpspriset - ökar också kapitalbehovet. Resten kan sedan finansieras. Låt oss anta att en familj hyr ett hus och hittills betalar € 750 hyra exklusive avgifter. Om hon nu bestämmer sig för att köpa istället för att hyra elimineras denna kostnad och hon kan betala ett bygglån på 200 000 euro utan extra ansträngning - livräntelån med 1,5 procent ränta och tre procent återbetalning.
Uppmärksamhet: Om finansieringen med låg ränta upphör och Your-Best-Home.net inte har betalats ut då, kan bördan öka. Heribert Hachinger betonar: "Räntesäkring är dagens ordning."
Finansiering: en smart kombination
Den som bestämmer sig för att köpa ett hus istället för att hyra det rekommenderas att fastställa dagens villkor under lång tid. Med LBS omedelbar finansiering kan eventuell ränterisk till och med uteslutas. Denna modell består av ett förfinansieringslån och ett samtidigt bostadslån och sparavtal av samma belopp - alltså även kallat ett bostadslån och ett kombinationslån för sparande. Kunderna betalar den överenskomna räntan, men betalar initialt inte tillbaka. Istället sparar de sitt bostadslån och sparavtal. I gengäld får de den garanterade krediträntan, liksom - beroende på deras inkomst - chansen för anställdes sparande och en hembyggnadsbonus. Varianter med Wohn-Riester-finansiering är också möjliga. Så snart minimisaldot och lägsta betyg - beräknas från summan av insättningarna,sparperioden och det totala bostadslånet uppnås, bostadslånet och sparavtalet allokeras och förfinansieringen ersätts helt. Därefter kommer finansiärerna att betala av bygglånet till konstanta räntor. Månadsavgiften är känd tills den återbetalas i sin helhet - även om den vanligtvis är något högre efter tilldelning än tidigare.
Som ett exempel för en familj som vill köpa ett hus och inte hyra det kan säker räntefinansiering se ut så här: De använder ett förfinansieringslån på 200 000 euro för att köpa sitt drömhem (låneränta: 1,5 procent per år, fast fram till fördelning på cirka 14 år, se tabell). Dessutom kombinerar hon ett byggföretagskontrakt som hon överför 400 euro per månad. Tillsammans med räntan på förfinansieringslånet resulterar detta i en månadsavgift på 650 euro. Efter tilldelning förfaller ränte- och återbetalningsbidrag för byggföretagslånet; dessa är vanligtvis minst fyra per tusen av byggföreningens lån. Månadsavgiften ökar till 800 euro. Den kalla hyran för den gamla lägenheten kostade nästan lika mycket - ett beloppatt familjen kan investera i sina egna fyra väggar.
Fullt försäkrad
Den som väljer omedelbar finansiering vill vanligtvis utesluta räntehöjningar. Det är därför fördelaktigt att lånefinansieringen av förfinansieringslånet är fast tills byggnadslånet faktiskt allokeras. För det mesta löper förfinansieringslånet i 8 till 15 år. Tack vare kombinationen med byggsamhällets låneavtal finns det räntesäkerhet för bostadsköparen upp till full återbetalning. Beroende på LBS-erbjudandet kan totala villkor på 25 år eller mer representeras (i exemplet cirka 32). Detta gör omedelbar finansiering till ett alternativ till full återbetalningslån, som tidningen Finanztest förklarar. "Ett av argumenten för ett Bauspar-kombinationslån är att det kan användas för att använda utsläppsrätter och skattefördelar från det statliga Riestersubventionen",fortsatte konsumentförespråkarna - banker erbjuder sällan detta alternativ. Det finns en annan pluspunkt från kombinationslösningen: särskilda återbetalningar på bygglån är alltid möjliga utan problem. Finansiärer kan spara kostnader på detta sätt.
Hur mycket kredit kan jag ge?
Exempel: En familj föredrar att investera sin hyra på 750 euro (kall) i sina egna fyra väggar. Omedelbar finansiering på 200 000 euro kan uppnås med nästan ingen extra ansträngning - med pålitliga avbetalningar tills fastigheten är helt betald.
Den omedelbara finansieringen * är föremål för ett byggföreningslåneavtal …
|
… i mängden: |
200 000 euro |
300 000 euro |
400 000 euro |
500 000 euro |
|
månatliga |
650,00 euro |
975,00 euro |
1.300,00 euro |
1.625,00 euro |
|
månatlig avbetalning av lån *** |
800,00 euro |
1 200,00 euro |
1600,00 euro |
2.000,00 euro |
|
antagen kall hyra |
750,00 euro |
750,00 euro |
750,00 euro |
750,00 euro |
Köpare kan lika enkelt investera den kalla hyran i finansiering. Dessutom måste de klara följande belastningar varje månad:
|
till fördelningen av |
0,00 euro |
225,00 euro |
550,00 euro |
875,00 euro |
|
efter fördelning av hemmet |
50,00 euro |
450,00 euro |
850,00 euro |
1 250,00 euro |
*
Antagen låneränta på 1,5 procent årligen, fastställd tills bostadslånet och sparavtalet beviljas ** Kostnader = ränta för förfinansieringslån och sparränta (förutsatt en minsta sparränta på två promille av bostadslånet och sparbeloppet) Dessutom finns det extra kostnader (till exempel en köpeavgift)
*** vid ett bostadslån och ett sparavtal med en antagen ränta och återbetalningsgrad på fyra promille av bostadslånet och sparbeloppet
Experttips: flexibilitet utan förpliktelse
Heribert Hachinger från LBS råder alla som funderar på att köpa istället för att hyra: ”För många betyder det att äga en fastighet den största investeringen i livet. Det är därför som människor som vill köpa ett hus och inte hyra det behöver solid finansiering som håller dem sova gott. Denna säkerhet kan tillhandahållas genom omedelbar finansiering - tack vare fasta räntor och beräknbara räntor för hela löptiden.
Modellen har en annan fördel: dess flexibilitet. I den första fasen måste kunderna betala räntan på förfinansieringslånet och lägsta sparräntan. Dessutom kan de - i samråd med den finansiella rådgivaren - göra särskilda sparbetalningar i viss utsträckning. Till exempel kan de som får nya Baukindergeld använda de årliga subventionerna för byggsamhällets låneavtal och därmed få det fördelat snabbare. Så snart byggföreningens lån har ersatt förfinansieringslånet tillåts även särskilda återbetalningar i obegränsade belopp. Detta minskar den totala drifttiden och därmed också kostnaderna. Kunder kan därför noggrant planera och justera sin finansiering så snart deras personliga situation tillåter det. "