Graduerad hyra är ett intressant alternativ för hyresvärdar. Eftersom hyreshöjningar vanligtvis inte är problemfria. En graderad hyra ger å andra sidan mer planeringssäkerhet på ett enkelt och bekvämt sätt och är inte nödvändigtvis ofördelaktigt för hyresgästerna, beroende på den exakta kontraktsdesignen.
Alla väsentliga detaljer om graderad hyra förklaras nedan. Som hyresvärd har du all information du behöver för att ordna upp det graderade hyresavtalet. Förutom kraven från hyresrätten är andra punkter också viktiga.
Vad är en graderad hyra?
Den graderade hyran är överenskommelsen om ett visst hyresbelopp, som registreras skriftligen mellan hyresvärden och hyresgästen. Det avser en fast period och förskjutna hyresökningen med ett exakt belopp. Hyran förblir oförändrad i minst tolv månader. Av andra skäl får den inte ökas under denna period enligt § 557a BGB.
Vid graderad hyra överenskommer hyresvärden och hyresgästen i förväg vid vilken tid hyran höjs till vilket belopp. För hyresvärdar innebär detta en möjlighet att genomföra en hyresökning utan större problem. Avtalet är också avsett att ge hyresgästerna långsiktig klarhet om de bostadskostnader som de kommer att möta i framtiden.
Hur avtalas den graderade hyra?
För att den graderade hyran med dess höjningar ska vara tillåten måste avtalet formuleras skriftligen. Det är också möjligt att därefter tilldela en graderad hyra till ett befintligt hyresavtal, men bara om hyresgästen samtycker. Det skriftliga skalavtalet måste undertecknas av hyresvärden och hyresgästen, så det räcker inte att skriva ett mejl.
När är ett graderat hyresavtal effektivt?
Enligt avsnitt 557a i den tyska civillagen (BGB) inkluderar de formella villkoren också den exakta specifikationen för det eurobelopp som hyran höjs med. Procentandelar räcker inte här. För att det graderade hyresavtalet ska vara giltigt måste hyresvärden också innehålla ytterligare detaljer utöver hyresökningen. Bland annat måste tiden definieras när hyreshöjningen kommer att äga rum. Följande förutsättningar är väsentliga för att det graderade hyresavtalet ska vara effektivt:
- Avtalet måste vara skriftligt och undertecknat av båda parter. Det inkluderar således samtycke från hyresvärden och hyresgästen.
- Hyrespriset och höjningen måste anges i konkreta eurovärden (inte i procent).
- Intervallet mellan hyresökningarna måste alltid vara minst tolv månader. Kortare skalor är inte tillåtna, men längre perioder är möjliga.
- Minst en säsong måste anges i kontraktet.
I det graderade hyresavtalet måste det tydligt anges vid vilken tidpunkt efterföljande hyresskala inträffar och till vilket belopp hyran ökar.
Laglig och olaglig formulering i det graderade hyresavtalet
Det graderade hyresavtalet måste tydligt klargöra när följande hyreshöjning kommer att inträffa och till vilket belopp hyran kommer att öka. Ett hyresavtal som föreskriver en årlig ökning med tre procent är ineffektivt. En indikation på priset per kvadratmeter är också ogiltigt, eftersom den totala hyran inte anges i form av ett monetärt belopp. Själva hyresökningen kan variera, men intervallet mellan respektive grader måste vara minst ett år.
Exempel på ett effektivt skalavtal:
- Det graderade hyresavtalet börjar den 1 januari 2019 med en nettohyra på 800 euro. Denna nettohyra ökar årligen: från 2020-01-01 till 830 euro, från 01/01/2021 till 870 euro, från 01/01/2022 till 900 euro.
Exempel på ett ineffektivt avtal:
- Det graderade hyresavtalet börjar den 1 januari 2019 med en nettohyra på 800 euro. Därefter ökar nettohyran exklusive värme med två procent årligen.
- Hyran kommer att öka till 9,20 euro per kvadratmeter 2020-01-01.
Hur lång är den graderade hyran giltig?
Tidigare fick hyresvärdar bara fastställa hyreshöjningar de närmaste tio åren, men denna gräns finns inte längre. Detta innebär att ökningar också kan avtalas i en period på 15 år eller ännu mer. Det graderade hyresavtalet i sig kan vara begränsat eller obegränsat, beroende på dina behov.
Beträffande varaktigheten för det graderade hyresavtalet spelar eventuell uppsägning av kontraktet också en roll. Eftersom hyresvärden förutom att komma överens om den graderade hyran, har möjlighet att utesluta hyresavtalets upphörande i högst fyra år från början av en graduerad hyresavtal (se avsnitt 557a, punkt 3, mening 1 BGB). En sådan klausul begränsar dock handlingsrummet för båda sidor, dvs. för hyresgästen och hyresvärden. Det är därför båda sidor bör tänka på om en sådan reglering är meningsfull och passar in i planeringen för de kommande åren.
Hyresökningen anges i det graderade hyresavtalet och sker vanligtvis årligen.
Måste hyreshöjningen meddelas om det gäller en graderad hyra?
Eftersom hyreshöjningen redan är fastställd inom ramen för det graderade hyresavtalet när kontraktet undertecknas, behöver hyresvärden inte skicka hyresgästen något ytterligare meddelande om hyran ökar. Om hyresgästen har upprättat en stående order för överföring av hyran, måste han göra en motsvarande justering på det aktuella datumet. Om han inte gör det kan hyresvärden påminna honom om att hyran har ökat enligt avtalet och att en extra betalning måste göras.
Hyresvärden får dock inte begära några ytterligare hyreshöjningar under det graderade hyresavtalet. Och inte ens om moderniseringar genomförs. Sådana kostnader får inte överföras i efterhand om den graderade hyran upphör, fastslog Berlins regiondomstol. När moderniseringen tillkännagavs rekommenderade en hyresvärd sin hyresgäst att hyran skulle höjas senare. Detta försvarade sig med framgång: hyresvärden skulle antingen ha planerat den planerade moderniseringen i den graderade hyran eller var tvungen att avstå från det graderade avtalet (se filnummer 65 S 225/17). Undantag: moderniseringarna var obligatoriska på grund av lagkrav eller officiella krav. Då kan de också överföras till hyresgäster med graderade hyresavtal.
Vilka hyreshöjningar är tillåtna i det graderade hyresavtalet?
Hyresvärdar väljer ofta graderad hyra eftersom det vanliga taket inte gäller här. Vid normala hyresavtal säkerställer detta att hyran inte ökar med mer än 20 procent under en period av tre år. I vissa regioner är den övre gränsen till och med högst 15 procent. Detta tak gäller inte för graderad hyra. Beroende på de förskjutna skalorna kan det hända att hyran ökar med mer än 20 procent på tre år med ett gradvis hyresavtal.
Även med ett gradvis hyresavtal kan de enskilda hyreshöjningarna inte väljas utan begränsningar, eftersom begränsningarna i den ekonomiska strafflagen, avsnitt 5, även gäller för den graderade hyran lokala jämförande hyror.
Och det finns andra krav på den graderade hyran: I områden där bostadsutrymmet är knappt bör det förhindras att det sker en höjning av hyran. Därför måste de nyligen överenskomna graderade hyresavtalet överensstämma med hyresgränsen.
I områden där bostadsutrymmet är knappt, måste nyligen överenskomna graderade hyresavtal uppfylla kraven i hyresprisbromsen.
Graduerad hyra: Gäller hyresbromsen?
Om hyresprisbromsen gäller får hyra av en nyhyrd lägenhet inte vara mer än tio procent dyrare än den lokala jämförande hyra (se 557a § 4 BGB). Detta gäller även den graderade hyra. Detta lagkrav innebär att för varje nytt hyresavtal kan både hyran vid kontraktets början och de enskilda skalorna kontrolleras exakt. Denna kontroll äger rum vid tidpunkten för skalningsökningen.
Om en av de överenskomna hyresskalorna är mer än tio procent högre än den vanliga lokala jämförande hyra i början av dess effektivitet, görs ett tak i händelse av klagomål från hyresgästen. Detta innebär att skalan träder i kraft, det belopp som överstiger de tio procenten, men inte behöver betalas av hyresgästen. Kontraktet förblir giltigt.
Eftersom hyresprisbromsen endast kan ställas in i högst fem år i respektive städer eller regioner, kan de skalor som förfaller vid en senare tidpunkt inte längre påverkas och kommer därför inte att begränsas. Om detta begränsar hyresvärdarna för mycket i sin planering kan ett indexavtal användas som kan kringgå detta tak. Indexhyran baseras inte på det hyresindex som är vanligt i området utan på konsumentprisindexet och dess utveckling.
Stigande hyror är särskilt intressanta för hyresvärdar som tecknade sitt graderade hyresavtal innan hyresprisbromsen användes.
Vad är skillnaden mellan graderad hyra och indexhyra?
Både den graderade hyran och indexhyran reglerar när och hur hyran förändras eller ökar i framtiden. De innehåller därför den exakta tidpunkten och motsvarande belopp (vid graderad hyra) eller en indikation på att den framtida hyran är baserad på konsumentprisindex (i fallet med indexhyra). Detta konsumentprisindex publiceras en gång om året av Federal Statistical Office och kan inte förutses.
|
Graduerad hyra | Indexhyra |
|---|---|
| Det exakta datumet och beloppet för den framtida hyresjusteringen anges i det graderade hyresavtalet. | Förändringar i hyrespriset är direkt kopplade till utvecklingen av konsumentprisindexet . Så om levnadskostnaderna stiger kommer hyran att gälla. Indexavtal kan avtalas på obegränsad tid. |
|
Hyresökningar kan ställas in för några | En indexklausul är också känd som en kapitalbevarande klausul . Det exakta beloppet för hyreshöjningen kan inte specifikt förutses. |
| När de överenskomna vågena alla har trätt i kraft och samma hyresgäst fortsätter att bo i lägenheten blir storlekshyresavtalet ett "normalt" hyresavtal där hyreshöjningar kan genomföras i enlighet med §§ 558 och 559 BGB . | Exempelformulering: Om konsumentprisindexet för Tyskland ändras med fyra procent eller mer jämfört med den första månaden av hyresgästen , enligt fastställandet av Federal Statistical Office , ändras hyran med samma procentsats. |
Med indexhyran kan hyresvärden höja hyran mer oberoende av hyresbromsen, förutsatt att konsumentprisindexet stiger i enlighet därmed. |
|
| Indexhyran erbjuder alltså lite mer frihet för hyresvärden även i områden med bostadsbrist , för här är endast starthyran baserad på hyresbromsen, medan höjningarna i framtiden inte är så begränsade. |
Vad händer när den graderade hyran slutar?
Efter det senast avtalade hyresnivån ändras det differentierade hyresavtalet till ett "normalt" kontrakt. De vanliga typerna av hyreshöjningar kan sedan användas, till exempel i form av modernisering av hyreshöjningar eller genom att anpassa sig till den lokala jämförande hyran.
När perioden för det avtalade graderade hyresavtalet har löpt ut har hyresvärden möjlighet att komma överens om en annan graderad hyra. Ett sådant avtal är endast möjligt om hyresgästen godkänner det. En ensidig bestämning av denna nya säsong är dock inte effektiv. Detta innebär att ett nytt avtal måste upprättas och undertecknas av båda parter.
Om hyresavtalet är öppet och vågarna bara listas fram till ett angivet datum, förblir den senast namngivna skalan. På detta sätt kan ett graderat leasingavtal omvandlas till ett klassiskt leasingavtal. Efter att den graderade hyran har upphört har hyresvärden då möjlighet att arbeta med andra hyreshöjningar. Detta innebär att han till exempel kan anpassa sig till de lokala jämförande hyrorna eller överföra moderniseringskostnaderna till hyresgästerna.
Vad är avstående från uppsägning?
Ett ensidigt undantag från uppsägningen kan avtalas i ett graderat hyresavtal. Här undertecknar hyresgästen att han inte kommer att avsluta lägenheten under en bestämd tidsperiod, medan hyresvärden behåller sin rätt att säga upp. Detta ensidiga upphävande av uppsägningen kan gälla i högst fyra år, annars blir det ineffektivt (se avsnitt 557a, punkt 3, BGB). För hyresvärden ger detta ensidiga uteslutande av uppsägning god planeringssäkerhet, men inte många hyresgäster är villiga att förbinda sig att bo i en fastighet under en viss tidsperiod.
Många hyresgäster vill använda en efterföljande hyresgästklausul när de går med på uppsägning för att fortfarande behålla en viss frihet. Denna klausul ger dig möjlighet att säga upp det befintliga hyresavtalet tidigt om det behövs. Denna nya hyresgästklausul åtföljs ofta av skyldigheten att föreslå en pålitlig ersättare.
Fördelar och nackdelar med en graderad hyra för hyresgäster
Graduerad hyra ger också hyresgästerna en viss säkerhet. Eftersom hyresvärden under den överenskomna förskjutna perioden inte kan kräva ytterligare hyreshöjningar, inte ens vid renoveringsåtgärder eller modernisering, såvida inte dessa har beställts av myndigheterna eller enligt lag (till exempel för att nya värmekostnadsmätare måste installeras på grund av den nya förordningen om uppvärmningskostnader). Justeringar är endast möjliga efter den kompletterande kostnadsavräkningen, men endast med motsvarande motivering. Det graderade hyresavtalet garanterar också hyresgästerna en hyra som förblir konstant i minst ett år och inte höjs.
Fördelarna med en överblick
- Planerar säkerhet för bostadskostnader under de närmaste åren.
- Inga ytterligare hyraökningar för renovering eller modernisering möjliga.
- I ekonomiskt starka områden är en graderad hyra fortfarande billigare än en indexhyra, vilket skulle inkludera en snabbare hyraökning.
Nackdelar med en överblick
- Hyran ökar årligen, justeringar under överenskomna år är inte längre möjliga.
- Efter slutet av den överenskomna examen överförs det tidsbegränsade kontraktet vanligtvis till ett annat graderat kontrakt. Endast öppna kontrakt blir vanliga hyresavtal.
- Om den lokala jämförbara hyran faller förblir examen oberoende av detta.
Med ett graderat hyresavtal kan du hålla ett öga på hyreskostnaderna inklusive hyreshöjningar de närmaste åren och decennierna.
Fördelar och nackdelar med en graderad hyra för hyresvärdar
Ett graderat hyresavtal är värdefullt för alla hyresvärdar som vill uppnå högsta möjliga hyresintäkter. Redan när du godkänner skalorna kan du uppskatta den lokala jämförande hyran och dess utveckling och därmed planera din inkomst i förväg. Beroende på efterfrågan på bostäder i motsvarande område bör den häpnadsväckande ta hänsyn till den lokala jämförande hyran i mer eller mindre utsträckning för att undvika problem med en eventuell höjning av hyran.
För att säkerställa en god planeringssäkerhet kan försiktiga hyresvärdar inkludera ett ensidigt avstående från uppsägningen i det graderade hyresavtalet. Det kan vara till hjälp i detta sammanhang att välja lägre skalor för att göra kontraktet attraktivt för hyresgästen. Lägre skalor är mer benägna att uppmuntra hyresgäster att underteckna ett ensidigt avstående från uppsägningen.
De stigande hyrorna är särskilt intressanta för hyresvärdar som tecknade sina graderade hyresavtal innan hyresbromsen applicerades. Om å andra sidan hyresprisbromsen redan är på plats när kontraktet undertecknas har hyresvärdarna inte längre så många alternativ för att öka hyresintäkterna. Åtminstone den graderade hyran tillåter en ökning med hyresbromsen, vilket är upp till tio procent över den lokala jämförande hyran.
Fördelarna med en överblick
- Automatisk justering av hyran utan ytterligare administrativa ansträngningar: Uppgifterna om hyreshöjningen är redan inställda i början av hyresgästen så att det inte blir några frågor eller svårigheter senare.
- Förenklad typ av hyresjustering.
- Avtalsavtalet möjliggör planering över flera år.
- Det är möjligt att överskrida den lokala jämförande hyran (beroende på den eventuellt tillämpliga hyresbromsen inom en viss ram).
- Det är möjligt att komma överens om ett ensidigt avstående från uppsägningen (upp till fyra år).
Nackdelar med en överblick
- Inga andra hyreshöjningar är möjliga.
- Moderniserings- eller renoveringsarbeten får inte kompenseras av en hyreshöjning (undantag: modernisering beställd av myndigheterna eller enligt lag).
- Inte alla hyresgäster följer de överenskomna hyreshöjningarna i det graderade hyresavtalet. Denna saknade inkomst kan endast krävas tre år efter det. Det enda alternativet är uppsägning och, om det behövs, avstängningsåtgärder med utvisning.
- Vid graderad hyra tas inte inflationstakten i beaktande, eftersom hyresbeloppen är oberoende av värdeförlusten. Detta visar skillnaden mot indexhyran.
Slutsats
Graduerad hyra erbjuder särskilt hyresvärdar en hög säkerhetsnivå, även om de bara tillåter begränsat spelrum. Men med tanke på bostadsbristen i många städer är det bara rättvist. De olika perspektiven hos hyresvärden och hyresgästen blir uppenbara så snart det graderade hyresavtalet har upprättats. Med den nödvändiga säkerheten å ena sidan och en tillfredsställande kompensation genom hyrespriset bör båda sidor respekteras. I den meningen är den graderade hyran en bra lösning för framtida planering.