Om du vill renovera en fredad byggnad måste du följa vissa riktlinjer och få tillstånd från myndigheterna. Vi förklarar här hur du bäst kan gå vidare och vilka alternativ du har med renoveringen.
Renovering av en fredad byggnad är föremål för många juridiska krav och kräver därför särskild planering. I motsats till vad många tror är processen för sådan planering inte för komplicerad. Men experternas råd är ofta oumbärliga när det gäller att underhålla ett gammalt och listat hus.
Skydda arkitektoniska monument, bevara värden
Inte bara kyrkor, palats och slott anses vara monument. I Tyskland är cirka fem procent av alla gamla byggnader under monumentskydd fram till 1978 för att förhindra förstörelse av uppsåt och okunnighet. Det finns vanligtvis ett allmänt intresse av att underhålla kulturminnesmärkta byggnader, till exempel av konstnärliga eller vetenskapliga skäl. Samtidigt är dock bevarandet av ursprungliga värden också ett viktigt mål för monumentskyddet.
Gamla hus har ofta förändrats under årtionden eller århundraden på ett sådant sätt att det ursprungliga tillståndet knappast kan bestämmas exakt. Dessutom skulle det vanligtvis bara vara möjligt att återställa byggnaden till dess ursprungliga skick till stora kostnader. Därför gäller följande: Den som renoverar en noterad fastighet behöver inte återställa byggnaden till sitt ursprungliga skick - den befintliga statusen gäller det strukturella tillståndet för den byggnad där den infördes som ett kulturminne i monumentskyddslistan.
Om ett hus ingår i monumentlistan står det under särskilt skydd av monumentkontoret och får endast omvandlas eller byggas ut med tillstånd från den lägre monumentskyddsmyndigheten. Bevaringsarbetarna vill också informeras om uppenbarligen "enkelt" underhållsarbete, om de rör byggnadens design eller den historiska strukturen.
Norbert Hoffmann
"Arkitektoniska monument har charm", säger Norbert Hoffmann, VD för LBS Immobilien GmbH Südwest, och påpekar skattefördelarna för monumentrenoverare: "Dessutom minskar arkitektoniska monument betydligt höga inkomstskatter: hyresvärdar gör nio procent av inkomstskatten i åtta år och sju procent i fyra år Restaureringskostnader som är tillämpliga för skatteändamål. Dessutom krediteras två procent det gamla ämnet i 50 år. Ägare tillämpar nio procent av restaureringskostnaderna (renoveringskostnader) under tio år. Förutsättningen för förmånerna är alltid ett tillstånd från monumentmyndigheten. En specialiserad arkitekt kommer att ge dig råd från planering till utförande. "
Monumentmyndigheten ger råd om renoveringsprojektet
Om du vill renovera en fredad byggnad kan anställda vid Nedre monumentmyndigheten svara på frågor om konstruktionsteknik och design. De är också försiktiga med att använda historiska hus så modernt som möjligt och kräver inte att det ursprungliga tillståndet ska återställas. Eftersom konstruktionsmetoderna och materialet är mycket sofistikerade nuförtiden blir monumentmyndigheterna mer och mer öppna för nya strukturella lösningar som tidigare misslyckades - som att isolera korsvirkesfasader från insidan.
Innan du börjar renovera din gamla byggnad bör du dock fråga det regionala statskontoret för monumentbevarande om ditt hus är upptaget i en lista över monument och om det är ett enskilt monument eller är under ensembleskydd. När det gäller enskilda monument påverkar skyddet av monument hela huset; när det gäller ensembleskydd behöver i allmänhet endast det övergripande utseendet bevaras. Nästa steg är att utarbeta ett renoveringskoncept som sedan kontrolleras av monumentskyddsmyndigheten. Framför allt ska man se till att den historiska byggnadsväven sparas och att monumentets betydelse och utseende bevaras.
För skyddade hus lämnas en byggnadsansökan till byggnadsmyndigheten om modernisering av icke-skyddade hus. Dessutom är ägaren till ett monument skyldig att själv kontakta monumentkontoret. Som regel skickar byggnadstillsynsmyndigheten byggnadsmeddelandet eller byggnadsansökan automatiskt - men det är bättre att fråga.
Även mindre ändringar av byggnaden måste diskuteras med ansvarig kontor. Även om energiska renoveringsåtgärder ofta är enklare att genomföra avvisas vanligtvis ett solcellssystem med stor yta.
Grandfathering
Grandparing är en byggnadsläge och beskriver att en funktionell, äldre byggnad som fortfarande används har rättsligt skydd, förutsatt att byggnaden godkändes vid någon tidpunkt eller åtminstone skulle ha godkänts enligt tidigare bygglagen. Man gör en åtskillnad mellan passiv, aktiv och omfattande farfar.
- Passiv farfar
Det passiva farvädret reglerar användningen av fastigheter och byggnader - vad som tidigare var lagligt kommer att förbli lagligt i framtiden, även om den rättsliga situationen förändras och den nuvarande användningen då inte längre godkänns. Till exempel, om en historisk byggnad med en befintlig butik på bottenvåningen ska renoveras, kan bottenvåningen också användas som en butik efter byggnadsarbetet. Detta motsäger inte om befintliga stadsplaneringsbaser (till exempel en markanvändningsplan) nu endast tillåter bostadsanvändning istället för kommersiellt bruk.
- Aktiv farfar
En byggägare kan åberopa ett aktivt skydd av den befintliga byggnaden när renovering och modernisering ändrar en byggnad - men endast begränsade och mindre förändringar eller tillbyggnader planeras och ändrar inte den befintliga strukturen väsentligt. Dessutom måste identiteten för den restaurerade eller förbättrade strukturen med originalet bevaras.
- Omfattande farfar
Den övergripande farfar gäller (till skillnad från passiv och aktiv farfar) under följande förhållanden för nya byggnader:
- Funktionerna i befintliga och nya byggnader är oupplösligt kopplade
- den nya byggnaden förstorar inte den befintliga byggnaden avsevärt
- den befintliga byggnaden kan inte underhållas utan godkännande av den nya byggnaden
När det gäller gamla byggnader med en karakteristisk yttre fasad är vanligtvis endast invändig isolering möjlig.
Få godkännande
Fråga byggnadsmyndigheten i förväg om ett byggnadsmeddelande räcker för det planerade byggarbetet eller om du behöver lämna in en byggnadsansökan.
Den som bor i ett minnesmärke lämnar in den preliminära byggnadsförfrågan till Lower Monument Authority. Följande arbete får endast utföras på en fredad byggnad med godkännande av monumentkontoret:
- Förändringar i den bärande konstruktionen såsom öppningar
- Ingripanden i avloppsinstallationen
- Ändringar i användningen
- Utbyggnad av källare eller vind
- Rivning och delvis rivning av byggnaden
- Ändra utseendet, t.ex. installera eller byta ut fönster, dörrar eller takkupor
- Ombyggnad och reparation
- Bifoga eller ändra reklam och skrifter
- Flytta till en annan plats
Lyftkostnader
Efter att renoveringen har slutförts kommer monumentmyndigheten att genomföra ett godkännandeprov. Om bedömningen är positiv kommer monumentmyndigheten att utfärda ett intyg för att kunna dra nytta av skattemässiga avskrivningsalternativ. Förutom inköpet är renoveringskostnader och underhållskostnader för en noterad fastighet skattesubventionerad. Men var uppmärksam på om hela huset eller bara en del av det är listat. Om till exempel endast ytterfasaden är en fredad byggnad kan renoveringen av badrummet inte dras av.
Skattefördelar för bevarande
Om myndigheterna är överens, kan listade hus också renoveras energiskt. ”Energieffektiv renovering betyder inte automatiskt värmeisolering”, säger arkitekt Irmtraud Swoboda från Association of Private Builders (VPB). När allt kommer omkring bör fasaden på ett korsvirkeshus eller villa i Wilhelminian-stil inte täckas av isoleringspaneler. Monumentägare kan spara energi, till exempel genom att installera mer effektiv uppvärmningsteknik. "För varje renovering gäller följande: Husets byggnadsspecifika egenskaper måste alltid beaktas för att undvika tillväxt av fukt och mögel", säger arkitekten.
Många listade gamla byggnader lider av dålig isolering och förbrukar därför mycket energi. Ofta tillåter dock skyddet av monument endast isolering av innerväggarna, så att nya värmeisoleringsförordningar för listade hus inte har någon betydelse. Dessutom behöver dessa gamla byggnader inte energipass. De är undantagna från energibesparingsförordningen (EnEV) eller lagen om förnybar värme (EWärmeG). Så ägare kan hyra eller sälja sin fastighet utan energicertifikat. Det är viktigt att ägaren får undantaget bekräftat av den ansvariga monumentskyddsmyndigheten.
Subventioner kan ta en del av trycket från renoverarens plånbok. KfW-Bank erbjuder till exempel programmet ”KfW Efficiency House Monument”. Du måste ansöka om lånet eller bidraget innan åtgärderna börjar. Fråga dessutom i din kommun om medel från stadsutveckling, bevarande av monument och byförnyelse. Du kan också hitta finansieringsprogram online i finansieringsdatabasen från Federal Ministry of Economics and Technology.
| Bonus för hyresvärdar |
|
Renoveringskostnader |
|
Anskaffningskostnad* 40 år 2,5 procent vardera (fram till byggår 1924), 50 år 2 procent vardera (från byggår 1925) |
| Bonus för ägare |
|
Renoveringskostnader 90 procent av kostnaderna kan krävas för skatteändamål |
* Endast byggnadens proportionella anskaffningskostnader får dras av, inte fastighetens.
(Källa: Association of Private Builders)
Arkitekt Irmgard Swoboda från Association of Private Builders förklarar de viktigaste reglerna för renoverare.
”Renoveringen av historiska monument är mer komplex och ofta dyrare än vanliga bostadshus. Det är därför det finns särskilda skattefördelar för ägare som står inför denna utmaning. Du får i stor utsträckning skriva av bevarandeåtgärder, liksom det arbete som gör det listade huset i första hand beboeligt.
Arkitekt Irmtraud Swoboda från Association of Private Builders.
De som själva bor i sitt monument får skriva av 90 procent av renoveringskostnaderna fördelade på tio år till nio procent per år. Bor du i en villa i ett hyreshus med en fredad byggnad? I händelse av reparationer på fasaden eller taket kan du göra anspråk på din andel för skatteändamål. Den som köper en totalrenoverad nyckelfärdig byggnad kommer inte att dra nytta av skattefördelarna - varken som ägare eller som hyresvärd.
Den som hyr ut sitt monument kan skriva av 100 procent av renoveringsarbetet under tolv år - åtta år med nio procent vardera och ytterligare fyra år med sju procent vardera. Du kan också dra av anskaffningskostnaderna för den gamla byggnaden.
Förutsättningen för skattebonusen är att allt renoverings- och renoveringsarbete samordnas med och godkänns av den ansvariga monumentskyddsmyndigheten innan byggandet påbörjas. Först med ditt samtycke får du senare ett intyg för skattekontoret för att kunna kräva kostnaderna. Den som renoverar eller konverterar utan tillstånd måste förvänta sig konsekvenser, till exempel böter. "
Monument har inte alltid en så imponerande fasad. Även obetydliga byggnader kan listas. Fråga - innan renoveringen påbörjas.
Intervju: historiens vittnen
Monument - de är historiens vittnen, de bär det förflutna i nutid och framtid. Som bostadshus erbjuder monument en speciell livskvalitet, den delade lägenheten med historia skapar en atmosfär som inte finns i nya byggnader. Samtidigt innebär att bo i monumentet också för ägaren att vara medveten om ett särskilt ansvar: användningen av ett monument är föremål för begränsningar, reparationen är föremål för villkor. Professor Dr. Egon Johannes Greipl, generalkurator för det bayerska statskontoret för bevarande av monument, talade med Your-Best-Home.net om monument och deras utmaningar.
Your-Best-Home.net: Om jag som monumentägare vill reparera mitt hus: Måste jag verkligen avstå från modern komfort?
Prof Greipl: Ingen monumentkonservator kräver att invånarna i ett monument måste frysa eller laga mat över öppen eld! Ingen monumentkonservator kräver att något ska återställas eller byggas om som inte längre finns där! Ingen ska bo på ett museum! Men: Det som fortfarande finns där, är funktionellt och är ett vittnesbörd om historien måste bevaras.
Skyddet av monumentet betyder inte det absoluta förbudet mot förändringar! Tvärtom: Vårt arbete innebär noggrant att följa känsliga förändringar av byggnader med historia. Det bayerska statskontoret för bevarande av monument stöder också ekonomiskt sådana reparationsåtgärder: Det stöder utgifterna för bevarande och användning av monumenten. Vi utfärdar skatteintyg som inkluderar till exempel kostnaderna för nybyggnad och driftteknik. Vårt mål är känslig förändring och uppgradering: Ta fönstren i ett hus som listas som ett exempel: Fönstren ska ha rätt material och form. Träfönster behöver inte nödvändigtvis bytas ut mot plastfönster. De kan repareras lika enkelt.Vi gjorde det nyligen på 300 år gamla fönster. Dessa fönster gjordes av en stor snickare på 1700-talet! Efter reparationen fungerar de underbart igen - också energiskt!
Varför är reparationen av ett monument under förutsättningar? Är dessa specifikationer nödvändiga?
Professor Dr. Egon Johannes Greipl
Prof. Greipl:Ett civiliserat samhälle kännetecknas av att det ger sig regler och följer regler: Till exempel, när det är rött, går det inte genom ett trafikljus! Det finns sådana regler i alla delar av vårt liv. Monument är i sin tur värden, kulturella varor. I dem håller vi vittnen om vår historia! För att optimalt kunna bevara sådana värden behöver vi vissa "civilisationsregler", vi behöver regler för professionell hantering av historiskt arv. Du kan kalla sådana regler ”krav”. Det faktum att vi idag kan kalla Bayern en kulturstat är resultatet av en lång utveckling. De senaste århundradena med sina kontinuiteter, omvälvningar och nya början har gjort Bayern till vad det är idag. Det här är vad monumenten berättar om. När monumenten försvinner försvinner vår synliga historia.Monument är och kommer att förbli de minnen som är påtagliga och begripliga för alla.
När det gäller kostnaderna: Varje nybyggnad kostar pengar, ofta mer än du tror. Tänk på flygplatsen i Berlin och Elbphilharmonie i Hamburg. Och varje ny byggnad behöver vård. Universitetsbyggnaderna i Regensburg är bara 50 år gamla = "" och har nu ett reparationskrav på 700 miljoner euro! Naturligtvis kostar det också pengar att bevara kulturminnesmärkta byggnader och därmed vår historia. Det är självklart! I enskilda fall kostar det mer pengar att bygga om ett 300 år gammalt hus än att renovera en 40 år gammal byggnad. Än sen då? Det finns en hel del skillnader i kvalitet i resultatet: historia, äkthet, individualitet, soliditet, kvalitet och atmosfär!
Hur mycket begränsar monumentskydd ägarna när det gäller att reparera deras monument?
Prof. Greipl: Frågorna om monumentskydd begränsar ägarna lika mycket och lika lite som frågorna om brandskydd, tillgänglighet, immissionskontroll, grannskapslag och så vidare och så vidare. Det handlar inte om begränsningar utan om att följa vissa, mycket förnuftiga regler. Framför allt handlar det dock om smarta, individuella, skräddarsydda och strukturellt sunda lösningar som möjliggör bekvämt boende utan att avslöja ett huss historiska värde.
Kan du också tänka dig att bo i en ny byggnad?
Prof Greipl: Nej, jag kan inte föreställa mig det. Ingenting sägs mot bra nya byggnader - ja det finns det! Men: Jag skulle aldrig vilja klara mig utan att bo mitt i staden och den speciella atmosfären och den speciella livskvalitet som ett monumenthus erbjuder. Jag har bott i monument nästan hela mitt liv. I delad lägenhet med historien: Det är det!