Att hyra ut lägenheter kan spara en hel del skatt. Som regel är alla kostnader för köp eller nybyggnation, underhåll eller reparationer för hyrda fastigheter avdragsgilla. Vi förklarar för dig vad skattekontoret uppmärksammar och med vilka skattebesparingsalternativ du kan säkra alla fördelar.
De som köper och hyr bostadsfastigheter måste betala skatt på de månatliga hyresintäkterna, men staten kan dela utgifterna och därmed spara skatt. För många är skattedeklarationen en syssla, eftersom skattelagstiftningen i Tyskland inte är särskilt transparent. Därför bör du som fastighetsägare noggrant informera dig själv om möjligheterna att spara skatt.
Skattedeklaration: inkomster från hyra och leasing
För att kunna dra av utgifterna för din bostadsfastighet från skatten måste du fylla i bilagan "Inkomst från hyra och leasing" i din självdeklaration. För att alla kostnader ska kunna beaktas i skattedeklarationen är det också mycket viktigt att alla kostnader kan dokumenteras med faktura eller kvitto. Därför bör du noga samla in och behålla alla kvitton.
Du kan dra av dessa kostnader och spara skatt
Som regel kan alla inköpskostnader eller nybyggnation, underhåll eller reparationer för hyrda lägenheter dras av från skatten.
1. Förvärv och tillverkningskostnader
Alla kostnader som uppkommit vid förvärv eller konstruktion av din hyresfastighet (exklusive förvärvskostnader för fastigheten) skrivs av över 50 år - årligen med två procent av byggnadskostnaderna (byggnad före 1925: 2,5 procent under 40 år).
2. Moderniseringskostnader
Du begär kostnaderna för moderniseringen omedelbart och i sin helhet för skatteändamål. Alternativt kan du fördela utgifterna på upp till fem lika stora årliga delbetalningar och dra av dem. Har du investerat mer än 15 procent (exklusive moms) av inköpspriset för byggnaden i reparationen under de första tre åren efter köpet? Då måste kostnaderna skrivas av tillsammans med byggnadskostnaderna över 50 år. Den som förnyar minst tre av fyra kärnområden (detta är el-, värme- och sanitetssystem samt fönster) måste också skriva av på lång sikt.
Du kan dra av kostnaderna för modernisering direkt från din skatt eller fördela dem på upp till fem årliga delbetalningar.
3. Driftskostnader vid hyra av lägenhet
De månatliga driftskostnaderna bärs vanligtvis av hyresgästen om detta uttryckligen har avtalats i hyresavtalet. Det måste anges skriftligt att förskottsbetalningar ska göras på driftskostnaderna och att dessa förskottsbetalningar också kan höjas i enlighet med ökade kostnader. Därför måste du som hyresvärden ange detta som inkomst i din skattedeklaration, men du kan sedan dra av det som inkomstrelaterade kostnader.
Du måste beräkna med dessa kostnader per kvadratmeter varje månad:
| Fastighetsskatt | 0,19 euro |
| Vatten (inklusive avloppsvatten) | 0,39 euro |
| värmare | 0,90 euro |
| Vatten värmning | 0,28 euro |
| Hiss | 0,11 euro |
| Gatustädning | 0,05 euro |
| Sophantering | 0,19 euro |
| Rengöring av byggnader | 0,14 euro |
| Trädgårdsunderhåll | 0,14 euro |
| Nuvarande i allmänhet) | 0,05 euro |
| Rengöring av skorstenen | 0,04 euro |
| försäkring | 0,13 euro |
| anläggningschef | 0,19 euro |
| Kabel eller antenn | 0,11 euro |
| Andra | 0,05 euro |
4. Dra av affärskostnader från skatt
Du kräver omedelbart reklamkostnader. Dessa inkluderar ränta på byggföreningens lån och hypotekslån, huspengar och fastighetsskatt, försäkringsavgifter, underhålls- och reparationskostnader. Du lägger också till kompensationsbetalningar till hyresgäster för tidig evakuering, kostnader för administratörer och för annonser för att söka efter hyresgäster.
5. Hyr ut lägenheten med möbler
Hyr du ut en lägenhet med alla dina inventarier som möbler och kök? Då kan du också kräva kostnaden för att köpa utrustning och föremål och spara skatt.
Observera: Möbler som inte överstiger ett nettovärde på 410 euro kan fortfarande anges i skattedeklarationen under inköpsåret. Om förvärvskostnaderna överstiger detta värde måste artiklarna skrivas av över flera år.
Om du hyr ut en möblerad lägenhet kan du också dra av kostnaden för att köpa möblerna från skatten.
6. Resekostnader vid hyra av lägenhet
Du drar av resor till din hyresfastighet som resekostnad till trettio cent per körd kilometer, liksom eventuella boendekostnader.
7. Spara skatter på kontorskostnader
Om du som hyresvärd marknadsför, hyr och sköter en lägenhet helt självständigt kan du kräva kostnaderna för telefon- eller skrivredskap som kontorskostnader.
8. Utgifter för skatterådgivare och advokater
Avdragsgilla kostnader för en skatterådgivare eller advokat i samband med uthyrning av en lägenhet.
9. Spara skatter på lediga lägenheter
Om fastigheten är tom fortsätter du att kräva inkomstrelaterade kostnader. I händelse av en längre vakans kontrollerar dock skattemyndigheterna om du verkligen vill hyra. För att säkerställa skattefördelen, bevisa din hyresintensitet - med annonser eller genom att anställa en mäklare. Om fastigheten inte kan hyras på grund av dess tillstånd måste du konvertera lägenheten för att bevisa att du tänker tjäna pengar (BFH, Az. IX R 54/08).
10. Hyr ett fritidshus
Om du är ägare till ett fritidshus i Tyskland som exklusivt hyrs kan du också göra anspråk på detta för skatteändamål. Du drar av hela annonseringskostnaden om semesterbostaden är upptagen på minst 75 procent av de vanliga hyresdagarna.
Den lokala turistföreningen vet hur många veckor eller månader som är vanliga under året. Fastigheten är 25 procent eller mer tom? Då måste du visa din avsikt att generera inkomst genom en överskottsprognos. Eller så kan du ge goda skäl för den korta hyresperioden, till exempel omfattande renoveringsarbeten.
