Gamla byggnader byggdes under andra konstruktionsstandarder än idag och har defekter på många ställen - också för att materialet har lidit efter hela denna tid: från väder, bostadsfel, dåligt underhåll och vibrationer till följd av lastbiltrafik. Ändå kan renovering av gamla byggnader vara ett bra alternativ till att bygga ett normalt hus. Läs här vad du kan förvänta dig vid köp och vilka brister som är typiska för respektive byggår.
Felaktig renovering av gamla byggnader skadar huset. Av okunnighet avlägsnas ofta viktiga komponenter utan utbyte - till exempel förstyvning av vindrutor i taket eller bärande väggar. Åtminstone varannan order inom byggbranschen kretsar kring reparation, modernisering eller utvidgning av gamla byggnader. Om felanalysen inte är korrekt bygger du genast in nya defekter - och betalar två gånger för reparationen.
Vanliga problem vid renovering av gamla byggnader
Den som köper en gammal byggnad bör känna till de karaktäristiska svagheterna hos denna generation av hus. I byggnader från sekelskiftet sitter till exempel rostiga stålbalkar som överliggar över fönstren och som balkar under balkonger. 20-talshus saknar vanligtvis värme- och bullerskydd. Hus byggda efter andra världskriget har vanligtvis fuktiga källare på grund av otillräcklig eller saknad isolering och markisolering. Byggplaner förenklar inventeringen.
Nästan en femtedel av alla defekta delar finns i badrummet, köket och på vattenledningar. Golven i outvecklade förvaringsutrymmen och takbjälkar i trä är ofta felaktiga. Tillförsel- och bortskaffningssystemen, uppvärmningen och det elektriska nätverket är föråldrade. I takkonstruktionen förråder vattenmarkeringar och ruttnat trä fukten. Insekter lämnar gravande hål och dammhögar. Kontrollera alltid alla delar som även regelbundet kontrolleras i hemmet, till exempel lack, beslag, takavlopp, fönster och dörrar.
En översikt över svaga punkter i gamla hus
| De vanligaste byggproblemen | fram till 1920 | 1920-1940 | 1940-1960 | 1960-1980 |
Otillräcklig tätning av källaren eller väggarna | *** | *** | *** | * |
| (Källare) väggar av stenbrott | *** | *** | *** | |
| rostade stålbjälkar i tak och välvda källare | *** | |||
| föråldrade, korroderade VVS-installationer | *** | *** | *** | ** |
| läckande gasrör | *** | *** | ||
| föråldrade uppvärmningssystem | *** | *** | *** | ** |
| Felaktigt dimensionerade rökutsugssystem | *** | *** | *** | |
| föråldrade elektriska installationer | *** | *** | *** | ** |
| oisolerade takstolar | *** | *** | *** | *** |
| brist på ljudisolering (dörrar, trappor, undertak) | *** | *** | *** | ** |
| brist på termiskt skydd | *** | *** | *** | |
| brist på brandskydd | *** | *** | *** | * |
| läckande fönster med enkelfönster | *** | *** | *** | *** |
| Platta tak med felaktigt utförande | *** | *** | * | |
| Förklaring: * = sällan ** = ibland, då och då *** = ofta, mestadels | ||||
| Källa: Råd från konsumentcenter: "Att köpa ett begagnat hus" (8: e upplagan 2012). | ||||
Om du är den stolta ägaren till en gammal byggnad med isolering som behöver renoveras eller sjuka fönster kan experter från regionen hjälpa dig. Du kan få inledande information online:
Underhåll av gamla byggnader
Regelbunden vård håller ett hus i form längre. Tumregeln för underhållsarbetet är: Under husets livslängd, som i genomsnitt är 80 år, spenderas 1,3 gånger byggkostnaderna på underhåll.
Komponenter har olika längder. Det är bäst att alltid göra förutsägbart underhållsarbete omedelbart, till exempel att fräscha upp skyddande beläggningar eller byta ut lösa plattor: Priserna på reservdelar stiger och mindre defekter blir stora skador. Bara kosmetiska reparationer behöver inte vara omedelbara.
Att leva ordentligt är lätt på byggnadsväven. Detta inkluderar också medveten uppvärmning och ventilation: Det förhindrar fuktiga väggar och mögel. Den som moderniserar en gammal byggnad bör välja lämpliga material och metoder och leta efter en arkitekt med fokus på gamla byggnader. Hantverkammare och konserveringsmedlemmar känner till rätt metoder och är erfarna experter inom gammal renovering av byggnader. Visste du: Du kan förvandla en befintlig fastighet till ett KfW 70-hus och modernisera det med statlig finansiering.
Typiska skador från de senaste decennierna av konstruktion
Att renovera gamla byggnader är nästan oundvikligt när man köper ett hus från tidigare decennier. Men "den som känner till den typiska skadan vet vad man ska se upp för", säger professor Meisel från Institute for State and Urban Development Research and Construction i staten Nordrhein-Westfalen. Han känner till svaga punkter i gamla byggnader. Äldre hus visar bara olika konstruktioner och komponenter vid första anblicken. Om du tittar närmare kan de delas in i åldersgrupper. En typisk exteriör innehåller nästan alltid en viss inre konstruktion, som förändrades parallellt med arkitektoniska stilar. Därför uppstår liknande skador ofta i hus i en åldersgrupp.
Korsvirkeshus har format hela byar och städer i århundraden. Vid renovering av gamla byggnader måste sprickor i gipsen runt hörnen ofta tas bort.
Gamla byggnader från 1840 till 1900
Fasen från 1840 till 1900 är också känd som "Gründerzeit" och kännetecknades huvudsakligen av industrialisering. Typiskt för den så kallade Wilhelminian-stilarkitekturen är en tre till sex våningar perimeterblockutveckling med mer eller mindre rikt dekorerade fasader. Men så populära som de gamla byggnaderna från denna period är, har de ett antal brister. Du kan se detta i exemplet med detta renoverade gamla hus, som byggdes omkring 1890.
Oftast finns det inget sarkande membran på taket och takstolarna är vanligtvis understora. Dessutom är sprucken eller ihålig väggpussel inte ovanlig och det finns en risk för skadedjursangrepp på utsatta och muromgärdade trädelar. Ytterväggarna kännetecknas vanligtvis av sprickor i bärande delar, läckande fogar, rostande stålbalkar och fuktiga källarväggar på grund av brist på tätning. Dörrar och fönster är också otillräckligt förseglade och har vanligtvis bara enstaka rutor så att det knappast finns någon värme- eller ljudisolering.
När det gäller uppvärmning är enskild spisuppvärmning vanligt på många skorstensrör, såväl som underdimensionerade anslutningar för gas och överdimensionerade, tegelbyggda skorstensrör, så att det finns en risk för sotning. Den elektriska installationen kräver också förbättringar, eftersom kablar, uttag, brytare och belysningspunkter har blivit oanvändbara. I de sanitära anläggningarna måste tilltäppta underjordiska avloppsrör och undermåttiga vatten- och avloppsanslutningar förväntas.
Hus från Wilhelminian-eran är mycket populära - men måste ofta renoveras grundligt innan de är redo för inflyttning.
Gamla byggnader från 1900 till 1930
I början av 1920-talet avstod det tydligt från den rikt dekorerade stilen i den Wilhelminiska eran. Men konstruktionsdefekterna har knappast förändrats. Även här är takbeläggningen skadad och exponerad och murade trädelar präglas ofta av skadedjur. Typiska defekter i ytterväggen är sprickor i gipsen och flisade socklar. Det finns kondensproblem på grund av tunna väggar och många utskjutande delar har skadade zinkbeläggningar. Balkonger eller loggier är också spruckna; Källarväggar mestadels fuktiga.
Fönster och dörrkarmar av trä är ofta skevt och här användes även enkla fönster så att värme- och ljudisoleringen är otillräcklig. Trägolvtaket lider ofta av svampangrepp. Golvförhållandena kräver också mycket arbete, eftersom ruttna lagringsvirke ibland användes för golvbrädor. Steg genom, slitna trätrappor på framkanten kan ses på våningen trappor. Brandskyddet är otillräckligt på grund av brist på plåster. Samma brister kan förväntas i värme, elinstallation och VVS som i de gamla byggnaderna från 1840 till 1900.
Gamla byggnader från 1930 till 1950
Efter den stora depressionen på 1930-talet blev byggandet alltmer enkelt. Ytterväggarna är enkla gipsfasader som är markerade med sprickor och flisat gips. Zinköverdraget på utskjutande fasaddelar är mestadels skadat, och även under denna byggnadsperiod läggs lite tonvikt på en bra tätning, så att även här knappast någon värme- och ljudisolering garanteras.
Luftfuktigheten i källaren stiger ofta så att skadedjursangrepp på trädelar nästan är oundvikliga. De tunna panelväggarna mellan armerade betongpelare eller murade väggar inuti huset erbjuder endast otillräcklig ljudisolering och brandskydd. Och golven har otillräcklig ljudisolering på grund av golvet, mestadels kompositbeläggningen. Det finns också många brister i värme-, el- och VVS-installationerna som knappast skiljer sig från tidigare decennier.
Vid renovering av gamla byggnader måste värmesystemet vanligtvis förnyas helt.
Gamla byggnader från 1950 till 1960
Byggnaderna från efterkrigstiden kännetecknas av ekonomi och materialbrist samt enkla byggmetoder. Även under dessa år av konstruktion beaktades ljud- och värmeskyddet inte tillräckligt och måste hanteras vid renovering av gamla byggnader. Taket är också ett av problemområdena för dessa hus och är vanligtvis läckande, så att ett nytt tak nästan är oundvikligt.
På 1950-talet var uppvärmningen med enskilda spisar fortfarande utbredd. Under tiden har centralvärme eftermonterats i många hus, men det har också nått en hög ålder, så det är vettigt att byta energikälla vid renovering. När det gäller elektriska installationer måste du vanligtvis räkna med föråldrade kablar, uttag, strömbrytare och säkringar. Ett annat problem kan vara bristen på en skyddsledare. För fram till början av 1970-talet kunde den så kallade klassiska nollställningen fortfarande användas, där strömförsörjningen leds genom huset med bara två ledningar. Numera, när man renoverar gamla byggnader, måste man normalt återställa ett standardvillkor. Vid installation av VVS måste man komma ihåg att vatten ofta bara kunde värmas upp med en kolpanna.
Gamla byggnader från 1960 till 1970
Till och med i hus från 1960-talet lades ingen tonvikt på isolering, så att vattentätningsmembranen på de platta taken i särskilt bungalower är föråldrade och läckande. För ytterväggarna hängdes ofta panelbeklädnad med otillräcklig underkonstruktion, förankring och isolering, vilket också var dåligt komprimerat och därför knappast höll värmen i huset. Skador från fukt kan också ses på balkonger; Kondens uppstår vid utskjutande betongplattor. Även om den elektriska installationen är betydligt bättre än i gamla byggnader från tidigare decennier, måste pannan eller brännaren bytas ut mot värmen. Dessutom kan vatten- och dräneringsrören behöva repareras, och varmvattenberedaren visar definitivt sin ålder och bör bytas ut snart.
Den prefabricerade byggnaden blev den viktigaste typen av nybyggnad på 1970-talet på grund av brist på bostäder.
Gamla byggnader från 1970 till 1980
På 1970-talet blev industriell konstruktion mycket populär i Tyskland - prefabricering av komponenter blev möjlig för första gången. Den prefabricerade byggnaden, som fortfarande formar utseendet för många tyska städer, var utbredd.
Den första förordningen om värmeisolering utfärdades inte förrän 1977, så att hus byggda efter det vanligtvis var bättre isolerade än tidigare år. För det mesta var dock isoleringen endast försedd med en lägsta nivå av värmeisolering, vilket innebär att mycket förbättring fortfarande är möjlig och nödvändig idag. Det mest kända problemet på 1970-talets byggnader är emellertid föroreningarna i komponenterna såsom asbest, mineralullsfibrer eller formaldehyd, vilket i vissa fall kräver dyra renoveringsåtgärder. Dessutom kan det ofta finnas kondensproblem inuti, eftersom komponenter vid bygghörn är integrerade i ytterväggen.
Gemensam renovering är en annan viktig punkt som är oundviklig i prefabricerade byggnader. Men eftersom en totalrenovering av fasaden vanligtvis är mer meningsfull kan den gemensamma renoveringen integreras i den totala renoveringen av fasaden. När det gäller uppvärmning gäller i princip samma som för värmesystem från 60-talet - med skillnaden dock att systemen från 70-talet inte är så gamla = "". Det som inte längre motsvarar dagens standarder är dock i de flesta fall styrtekniken. Dessutom är golvvärme nu vanligare. Varning, dessa kan vara leriga!
