Byte av jobb, en ny partner eller tillägg till familjen - det finns många anledningar till att en gammal lägenhet inte längre tjänar sitt syfte och du vill säga upp hyresavtalet. Du kan ta reda på vilka uppsägningstider du måste följa och när hyresvärden kan säga upp hyresgästen.
De viktigaste sakerna en överblick
Hur säger jag upp ett hyresavtal?
Om du har tecknat ett öppet hyresavtal som hyresgäst har du en lagstadgad uppsägningstid på tre månader. Detta innebär att den skriftliga uppsägningen måste vara mottagen av hyresvärden senast den tredje arbetsdagen i månaden.
Hur kommer jag ut ur hyresavtalet vid en separering?
I händelse av en separation kommer hyresgästen fortfarande att finnas. Detta innebär att även om en av partnerna flyttar ut är du fortfarande den avtalspartner som har alla rättigheter och skyldigheter. Det är bäst att förhandla om ett uppsägningsavtal med hyresvärden så att den rörliga partnern kan dra sig ur hyresavtalet.
När måste jag avboka?
Om du har en uppsägningstid på tre månader måste du ha meddelat hyresvärden om uppsägningen senast den tredje arbetsdagen i månaden. Om till exempel en hyresgäst slutar den 3 juni slutar hyresgästen den 31 augusti.
Att säga upp hyresavtalet: så fungerar det
Uppsägning av hyresavtalet är endast giltigt om det har upprättats skriftligen och skrivits ut på papper. Muntliga avslutningar, e-postmeddelanden, fax eller andra textmeddelanden är inte tillåtna.
Skicka avbokning med rekommenderad post
För att vara på den säkra sidan bör du alltid skicka ditt uppsägningsbrev till hyresvärden med rekommenderad post. Du har följande alternativ:
- Rekommenderad post: Postbrevet bekräftar att han har lagt brevet i hyresvärdens brevlåda.
- Registrerad leverans: Avbokningen kommer att överlämnas personligen av brevbäraren till hyresvärden. Han får bara överlämna dem mot en signatur.
- Rekommenderad post med mottagningsbevis: Avbokningen kommer också att överlämnas personligen av brevbäraren. Som hyresgäst får du också ett kvitto på att brevet har kommit.
Bra att veta: Naturligtvis kan du också meddela uppsägningen själv till hyresvärden. Det är bäst att ha ett vittne med dig som kan bekräfta att uppsägningen faktiskt har hamnat i rätt brevlåda. Annars får du också en bekräftelse från hyresvärden här.
Om avbeställningen skickas med rekommenderat brev kommer brevbäraren att leverera brevet personligen.
Det måste stå i uppsägningsbrevet
Varför du avgår behöver inte anges i uppsägningsbrevet. Det räcker om du uttrycker din avsikt att säga upp skriftligen och naturligtvis underteckna det, eller samla in nödvändiga underskrifter från andra huvudhyresgäster, om det gäller en delad lägenhet. Du bör fortfarande ta med följande information i ditt brev:
- adressen till hyreslägenheten
- den tid då hyreslägenheten ska avslutas
- begäran om att bekräfta hyresvärdens uppsägning
- önskan om ett överlämningsdatum
Allmänna uppsägningstider för hyresgäster
Som regel slutar hyresgäster och hyresvärdar ett hyresavtal på obestämd tid. Avtalsförhållandet avslutas sedan med en av parternas ordinarie eller extraordinära uppsägning. En allmän uppsägningstid på tre månader gäller hyresgäster. Uppsägningen måste vara hyresvärden tillhanda senast den tredje arbetsdagen i månaden, annars räknas inte denna månad längre i uppsägningstiden. Om hyresvärden till exempel får uppsägningsbrev den 4 augusti upphör hyresavtalet inte förrän den 30 november. Även om kortare perioder kan avtalas i hyresavtalet till förmån för hyresgästen är längre uppsägningstider ineffektiva.
Kontrollera ditt hyresavtal för att se hur lång den avtalade uppsägningstiden är.
Det finns dessa undantag
1. Avstående från uppsägning
Hyresgäster och hyresvärdar har möjlighet att lägga till en undantagsklausul i hyresavtalet för en period på upp till fyra år. Detta innebär att varken hyresgäster eller hyresvärdar får meddela under denna period. De fyra åren börjar så snart båda parter har undertecknat avtalet.
Bra att veta: Avstående från uppsägning är endast giltigt i en period av fyra år, allt som går utöver det är inte lagligt tillåtet. Dessutom måste klausulen utformas på ett sådant sätt att du som hyresgäst kan avbryta i slutet av de fyra åren och flytta ut utan att behöva vänta ytterligare tre månader.
2. Graduerat hyresavtal med uppsägning
Hyresgäster och hyresvärdar kan när som helst säga upp ett graderat hyresavtal, såvida inte hyresavtalet anger att uppsägning är utesluten under en viss tidsperiod. Enligt ett beslut från Federal Court of Justice är också en ensidig undantag från hyresgästen tillåten.
3. Individuellt avtal
Hyresgästen och hyresvärden kan också komma överens om andra perioder. Hyresgästen får inte missgynnas i detta. Detta innebär att uppsägningstiden endast kan vara kortare men inte längre än tre månader.
Tack till nya hyresgäster tidigareI hyresavtalet har hyresgästen och hyresvärden också möjlighet att komma överens om att ett tidigare slut på |
Uppsägningsperioder för hyresvärdar
Enligt hyreslagen gäller förskjutna uppsägningstider för hyresvärdar, beroende på hur gammal hyresgästen är. Om en annan, längre uppsägningstid överenskomms i hyresavtalet, måste hyresvärden följa det.
- Hyresperiod upp till 5 år: 3 månaders varsel
- Hyresperiod upp till 8 år: 6 månaders varsel
- Hyresperiod längre än 8 år: 9 månaders varsel
- Hyresperiod längre än 10 år: 12 månaders varsel. Det gäller dock endast hyresgäster som började före den 1 september 2001 och där uppsägningstiden på tolv månader överenskommits.
Det enda undantaget: hyresvärden bor med hyresgästen under ett tak, till exempel i en farmor i ett en- eller tvåfamiljshus. Han kan sedan säga upp utan att ha ett lagligt skäl för uppsägning. I uppsägningsbrevet måste han dock åberopa sin särskilda rättighet. I sådana fall förlängs uppsägningstiden med tre månader till sex månader. Om hyresvärden säljer fastigheten tar den nya ägaren över hyresavtalet. Ingenting kommer att förändras i det befintliga hyresavtalet. Om den hyrda lägenheten omvandlas till en andelslägenhet gäller landspecifika avbokningsperioder för ägaren. De är minst tre år, men i vissa områden med bostadsbrist till och med tio år.
Om hyresvärden vill använda lägenheten för eget bruk måste han ange detaljerade skäl i uppsägningen.
Uppsägning av lägenhet på grund av personligt bruk
Hyresvärdar behöver ett legitimt intresse av att säga upp hyresavtalet. Den vanligaste orsaken: personligt bruk, eftersom hyresvärden behöver lägenheten för sig själv, familj eller släktingar. Familjemedlemmar är barn, barnbarn, makar, syskon, föräldrar och farföräldrar. Systerdotteren är en av dem (BGH, VIII ZR 159/09). Däremot, om svogeren behöver det själv, måste en särskilt nära kontakt bevisas (BGH, VIII ZR 247/08). Hyresvärdar behöver begripliga skäl för sina egna behov, vilket de måste förklara i detalj i meddelandet om uppsägning. Detta inkluderar de tidigare levnadsvillkoren och fördelarna med den avslutade lägenheten. Om de har en annan ledig lägenhet kan de behöva flytta dit eller erbjuda den till hyresgästen. I fallet med "alltför stora bostadskrav" misslyckas uppsägningen. Detta gäller också,om hyresvärden behöver lägenheten omedelbart efter avtalets ingående eller om den annullerade lägenheten inte kan uppfylla hyresvärdens användningsförfrågningar. Den som bara försvårar sina egna behov, till exempel för att hyra ut lägenheten dyrare, kan göra sig skyldig till åtal och ersättning - även om hyresgästen och hyresvärden först har nått ett minnesavtal (BGH, VIII ZR 231/07). Hyresgästen måste dock senare bevisa att den personliga användningen var falsk.VIII ZR 231/07). Hyresgästen måste dock senare bevisa att de personliga behoven var förfalskade.VIII ZR 231/07). Hyresgästen måste dock senare bevisa att de personliga behoven var förfalskade.
Särskilt fall: uppsägning av lägenheten utan föregående meddelande
Som hyresgäst har du möjlighet att säga upp utan föregående meddelande i följande fall:
Lägenheten kan inte användas enligt avtalet
Om lägenheten till exempel är obeboelig på grund av översvämningar eller brandskador kan du som hyresgäst säga upp hyresavtalet utan föregående meddelande. Men även om lägenheten inte överlämnades i tid (BGB; § 543 (1)) kan du utnyttja denna rättighet.
Lägenheten äventyrar din hälsa
Om du till exempel upptäcker mögel i din lägenhet eller andra giftiga byggmaterial är inbyggda måste du först få detta verifierat av en expert, till exempel med hjälp av ett mögeltest, och du måste också bära kostnaderna själv. Om misstanken bekräftas måste du först ge hyresvärden en rimlig tidsperiod för att avhjälpa bristerna. Om detta inte är möjligt eller om hyresvärden vägrar kan du avbryta utan föregående meddelande.
Hyresvärden bryter mot avtalet
Hyresvärden har många rättigheter, men obehörig postering av lägenheten eller bedrägeri i elräkningen ingår inte. Du kan också avbryta vid verbala förolämpningar eller attacker. Observera dock att du vanligtvis bara har ungefär två veckor att klä av dig. Så det är bäst att leta efter en ny lägenhet innan du ger upp.
Kommande modernisering
Om hyresvärden meddelar en modernisering i mars kan hyresgästen avboka till och med den 30 april. Hyresrätten upphör den 31 maj.
Om en modernisering planeras är det vanligtvis en kortare uppsägningstid.
Hyresökningen till den lokala jämförande hyra
Om hyresgästen får en hyreshöjning senast den 1 april i januari kan han avboka senast den 31 mars. Hyresrätten upphör den 31 maj. I det här fallet betalar hyresgästen inte en högre hyra.
Hyresökningen efter modernisering
Om hyran ska öka den 1 april kan hyresgästen avboka i slutet av mars. Hyresgästen upphör den 31 maj, hyran förblir oförändrad tills dess.
Uppsägning utan meddelande från hyresvärden
Hyresvärden kan säga upp hyresgästen utan föregående meddelande om hyresgästen är i efterskott med hyresbetalningarna. Antingen får hyresgästen inte ha betalat ett delbelopp på mer än en månads hyra under två på varandra följande månader, eller så sträcker sig förseningen över flera månader och når minst två månadshyror. Om hyresgästen betalar hyreskillnaden upp till två månader efter det att meddelandet om utvisning har lämnats in är uppsägningen ogiltig utan uppsägning. Om hyresvärden har meddelat uppsägning samtidigt kan denna uppsägning förbli giltig. Enligt federala domstolen får hyresgäster bara behålla sin lägenhet i sådana fall om uppsägningen var olaglig, till exempel för att hyresgästen aldrig hade gjort sig skyldig till någonting (VIII ZR 321/14).
Särskilt fall: uppsägning av ett hyreskontrakt
Om du har ingått ett hyresavtal och vill säga upp, görs en skillnad mellan följande fall:
- Omöblerat rum
Den vanliga uppsägningstiden på tre månader gäller för ett omöblerat rum. Men var försiktig! Huvudhyresgästen kan också avsluta rummet utan att ange skäl, så länge han själv bor i lägenheten.
- Möblerat rum
Om rummet är möblerat och huvudhyresgästen bor i lägenheten själv kan du till och med avboka i mitten eller i slutet av månaden.
Särskilt fall: säg upp hyresavtalet i den delade lägenheten
Beroende på om du har tecknat ett hyresavtal som huvudhyresgäst eller som underhyresgäst måste du agera annorlunda:
Avbryt som huvudhyresgäst
Om du är huvudhyresgäst måste du informera både hyresvärden och dina underhyresgäster i händelse av uppsägning. Du kan antingen meddela din underhyresgäst genom att använda den särskilda uppsägningsrätten som är resultatet av att huvudhyresgästen också bor i denna lägenhet. Detta resulterar i en uppsägningstid på tre månader. Huvudhyresgästen måste meddela en hyresgäst minst tre månader tidigare än sin egen hyresvärd.
Eller om du har uthyrt ett möblerat rum som huvudhyresgäst kan du avbryta din underhyresägare senast den 15: e i månaden till slutet av samma månad.
Avbryt som en av flera huvudhyresgäster
Om du är en del av en delad lägenhet som huvudhyresgäst måste alla rumskamrater och hyresvärden gå med på att säga upp hyresgästen. Anledningen till detta är att alla rumskamrater gemensamt grundade ett civilrättsligt partnerskap när kontraktet undertecknades. Med andra ord kan en hyresgäst inte bara lämna om de andra inte håller med. Dessutom måste hyresvärden också komma överens. Detta kan vara problematiskt om han fruktar att hela hyreskostnaden inte längre kommer att betalas i framtiden. Om du flyttar ändå kan du hållas solidariskt ansvarig.
En delad lägenhet måste följa flera speciella regler när hyresavtalet sägs upp.
Avbryt som en delad lägenhet
Som en delad lägenhet måste alla underteckna meddelandet om uppsägning tillsammans.
Avsluta individuellt kontrakt
I vissa delade lägenheter har varje hyresgäst sitt eget kontrakt med hyresvärden. I dessa fall behöver du inte samtycke från din rumskompis, men meddelar normalt tre månader. Hyresvärden måste betala för de avbokade hyresavgifterna eller hitta en ny hyresgäst i god tid.
Vad ska jag göra om hyresvärden ignorerar uppsägningen?
Ibland händer det att en hyresvärd inte svarar på uppsägningen, till exempel genom att inte acceptera ett rekommenderat brev med mottagningsbevis och detta returneras till postkontoret. I dessa fall är det bäst att behålla bekräftelsen på att hyresgästen har ignorerat den registrerade posten och skicka en enkel rekommenderad post efteråt. Tidsfristen löper sedan från vägran att acceptera.
Vad ska jag göra om hyresgästen inte flyttar ut?
Om hyresgästen inte flyttar ut efter uppsägningstiden måste hyresvärden inom två veckor tydligt meddela att han inte går med på att hyresgästen fortsätter - annars blir uppsägningen ineffektiv. Om inte denna rättsliga konsekvens redan är utesluten i hyresavtalet. För att få hyresgästen ur lägenheten får hyresvärden inte bara byta dörrlås till exempel. Om han har ett erkänt skäl för uppsägning stämmer han i domstol för utvisning. Domstolen granskar hyresvärdens skäl för uppsägning och hyresgästens moträttigheter. För även med en berättigad uppsägning av hyresvärden kan hyresgästen stanna så länge han kan åberopa speciella svårigheter som uppväger hyresvärdens intresse för uppsägning. Dessa kan vara:
- hög ålder
- handikapp
- svaghet
- fysisk eller psykisk svaghet
- lång hyresperiod och rötter i bostadsområdet
- graviditet
- barn
- Svårigheter att byta skolor eller dagis
- låg inkomst
- kommande examen
- för att inte hitta någon ny lägenhet
Vad kan du göra för att invända mot hyresvärdens uppsägning?
Ofta finns det flera svårighetsskäl samtidigt. Detta ökar chanserna för att lyckas med en hyresbesvär mot uppsägningen. Hyresgästen måste skriftligen meddela invändningen mot uppsägningen och själv underteckna brevet. Hyresvärden måste ha ansökan i sina händer senast två månader före uppsägningstidens utgång. Tvåmånadersperioden gäller dock endast om hyresvärden har angett möjligheten att invända, dess tidsfrist och form i meddelandet om uppsägning. Annars kan hyresgästen också invända mot uppsägningen senare - nämligen fram till det första rättsliga datumet för avvisningstvisten. Om hyresgästen och hyresvärden inte håller med, måste domstolen besluta. Det väger upp om hyresgästens svårigheter överväger hyresvärdens intressen att upphöra. Om så är fallet,domstolen beslutar om obestämd eller begränsad fortsättning av leasingavtalet.