Om du som hyresvärd inte vill ta hand om allt själv kan du hyra en vaktmästare eller hyra en vaktmästartjänst. Som hyresvärd måste du ägna stor uppmärksamhet åt kostnaderna - inte bara på grund av din egen plånbok utan också på grund av de juridiska kraven. Vi ville veta från kostnadskontrollsexperterna vad den högsta kostnaden en vaktmästare kan kosta.
Fråga: Vilka kostnader kan en anställd vaktmästare eller uppdragsvakt orsaka?
Kostnadskontrollsexpert: Måttet på allt är elräkningen . Kostnaderna för vaktmästaren eller för en uppdragsvaktstjänst överförs i slutändan till de enskilda hyresgästerna, de ingår i de allokerbara driftskostnaderna. Ordet som betyder något i lagen är "proportionerligt" . Hyresgäster behöver inte betala oproportionerligt höga kostnader - i detta fall, som hyresvärd, skulle kostnaden för vaktmästaren helt enkelt vara kvar och de borde inte överföras till husets enskilda hyresgäster.
Det finns inga rättsligt bindande bestämmelser om hur höga kostnader för en anställd vaktmästare eller en uppdragsvakttjänst kan vara så att de fortfarande uppfyller kravet på ekonomisk effektivitet. Domstolar bedömer alltid detta från fall till fall enligt de kostnader som den enskilda hyresgästen har haft.
Som en grov guide kan dock gränsen för fördelade, tillräckligt ekonomiska kostnader ses på cirka 0,50 EUR per m² bostadsyta och månad . Detta innebär att i ett hus med 8 lägenheter på 50 m² vardera (= 400 m² bostadsyta), skulle månatliga kostnader på upp till 200 EUR fortfarande anses vara ekonomiska, men inte mer. I enskilda fall kan detta dock variera något upp eller ner beroende på situationen - det som är viktigt är hur den behöriga domstolen ser det i händelse av en tvist.
Endast vanliga kostnader är fördelade
Det bör också tas med i beräkningen att inte alla vaktmästarkostnader i allmänhet är fördelningsbara, utan bara de kostnader som representerar regelbundna aktiviteter . Underhålls- och servicearbeten är i allmänhet inte fördelningsbara - oavsett vem som gör det. De fördelade vaktmästarkostnaderna inkluderar endast saker som trappstädning, vinterservice, trädgårdsunderhåll och säkerhetskontroller och regelbundet underhållsarbete.
Kostnadsexempel från träning
Vi har en hyreshus med totalt 13 lägenheter (totalt 920 m² bostadsyta). Vi överväger om vi inte bara ska anställa en vaktmästare istället för städtjänsten, trädgårdsmästaren och vinterserviceleverantören, och vilka kostnader den anställda vaktmästaren ska ådra sig.
| Posta | pris |
|---|---|
| Boyta | 920 m² |
| ekonomisk kostnad begränsar fördelningen alltså | 450 EUR per månad |
| Arbetskostnader minijobb, intäkter 350 EUR per månad | 350 EUR |
| Tilläggskostnader minijobb, intäkter 350 EUR per månad. | 51,10 EUR |
| Totala månatliga kostnader för ett minijobb med en inkomst på 350 EUR | 401,10 EUR |
| möjligt antal timmar med totalt Minimilön (9,35 euro) | cirka 37 timmar per månad |
Att beräkna de maximala vaktmästarkostnaderna för anställda vaktmästare är ganska svårt och måste också inkludera de oförutsedda lönekostnaderna. I de flesta fall kommer ett heltidsarbete bara att ses som ekonomiskt i mycket stora bostadsområden, och halvdagar är ofta redan problematiska.
Fråga: Hur omfattar de tillåtna kostnaderna?
Kostnadskontrollsexpert: I slutändan är det naturligtvis vad som en enskild domstol fortfarande anser vara tillåtet och proportionellt. Det grova vägledningsvärdet på 0,50 EUR per m² bostadsyta per månad är inte juridiskt bindande och kan bara fungera som en första grov guide.
Om denna riktlinje används kan dock i många fall endast ett mycket litet antal timmar finansieras. I mycket många fall kan detta bara uppnås genom ett minijobb som är mycket gynnsamt skattemässigt och medför låga extra kostnader - ett anställningsförhållande som en halvdag eller till och med heltid är i många fall med extra kostnader inkluderade, troligen långt över målvärdet. Du kan ta reda på mer om kostnaderna för anställda på ett minijobb nu.
Kostnader för regelbundet kontra engångsarbete
Endast kostnader som uppstår regelbundet kan också fördelas.
Det måste också säkerställas att endast den anställda vaktmästarens reguljära tjänster tas med i beräkningen: endast de kostnader som faktiskt hänför sig till ordinarie arbete får överföras till hyresgästerna - reparationer och underhållsarbete måste betalas som hyresvärden själv - även i form av motsvarande arbetskraftskostnader.
Vaktmästartjänster
När det gäller vaktmästartjänster är det möjliga antalet timmar vanligtvis avsevärt lägre - i rikstäckande tar dessa företag ut timpriset på cirka 32,50 euro per timme - här måste du fundera noga över vad du kan eller kan förvänta dig att dina hyresgäster ska göra .
Dubbel fakturering
Under inga omständigheter bör det finnas dubbel fakturering i någon form - till exempel vaktmästare och samtidigt fakturering för trapphusstädning av städtjänstleverantören eller samtidigt fakturering för vintertjänster från en extern leverantör. Här kan man nästan anta att detta kommer att avvisas som oekonomiskt om man inte riktigt kan anföra mycket sunda skäl till sådana dubbla fördelar.
Fråga: Vad beror de maximala möjliga kostnaderna för en vaktmästare på?
Kostnaden för en vaktmästare beror på olika faktorer.
Kostnadskontrollsexpert: Nyckeln här är:
- vilket regelbundet arbete (inte reparationer eller underhållsarbete) krävs alls
- vilka kostnader som uppkommit (riktvärde 0,50 EUR per m² bostadsyta per månad)
- om hyresgäster överensstämmer med kostnadens storlek
- Oavsett om det finns billigare erbjudanden för tjänsterna (t.ex. schablonbelopp från vaktmästare eller städtjänster)
- hur kostnadsnivån bedöms av den behöriga domstolen (i tvister)
