Vägrätt, lättnader och byggnadsbelastningar är ett komplicerat ämne. Det handlar också om kostnader inom många olika områden, från? Registrering upp till årliga betalningar. I vår intervju förklarar kostnadskontrollsexperten vilka kostnader som kan uppstå i samband med vägträtt.
Fråga: Vilka är kostnaderna för rätten till väg?
Kostnadskontrollsexpert: Du kan inte säga det över hela linjen . För det första har kostnaderna inverkan på mycket olika områden - upp till fastighetens värde - och för det andra spelar värdet av en rätt till förmånsrätt eller servitut också en roll i kostnaderna. Bedömningen av värdet på en rätt till väg är en komplicerad fråga, men när det gäller att beräkna den resulterande värdeförlusten på en fastighet blir den ännu mer komplicerad.
Först och främst måste man skilja mellan:
- om det är en rätt till väg
- om det är en lättnad eller
- om det är en byggbelastning
Bakgrunden är alltid densamma: En fastighetsägare måste göra en del av sin egendom tillgänglig så att någon annan till och med kan komma åt sin egen egendom.
Fråga: I vilka fall är en övergångsrätt överenskommen?
Rätt till överenskommelse avtalas främst när fastigheten är uppdelad
Kostnadskontrollsexpert: Detta är ofta fallet vid uppdelning av tomter: den del av fastigheten på baksidan som oftast inte längre har någon koppling till det offentliga rummet eller till en allmän tillfartsväg utom via den andra delen av fastigheten. I det här fallet skapas något som lagligen kallas en ”rörstammad egendom”.
Fråga: Är det alltid en automatiskt giltig registrering i fastighetsregistret?
Kostnadskontrollsexpert: I praktiken finns det flera alternativ för att komma överens om och juridiskt definiera en vägbeskrivning:
- ett avtal
- utnämningen av en så kallad servitut eller
- registrering av en byggnadsbelastning (om det är en väg för allmän användning).
Avtalsavtal ingås som en privat rätt mellan två personer med ett kontrakt. I det här fallet finns det ingen registrering i fastighetsregistret, så det finns inga notariavgifter.
Problemet med ett avtalsavtal är att om en av fastigheterna byter händer blir avtalet automatiskt ogiltigt. Eftersom det endast ingicks mellan två specifika personer är det endast giltigt som ett avtal mellan dessa två personer, men inte automatiskt för varje efterträdare.
Det ytterligare problemet med en överenskommelse enligt förpliktelserna är att, i fallet med ett avtal som gjorts med ömsesidigt samtycke, har markägaren som ger rätt till väg inte en automatisk rätt till ersättning . Det finns inga kostnader för användaren av rätten till väg .
Den utnämningen av ett servitut , å andra sidan, offentliggörs i fastighetsregistret och gäller permanent varje efterföljare ägare båda egenskaperna. Servicen är en så kallad "rätt till sak" och därmed - till skillnad från kontraktet - inte personlig.
Notaren tar hand om formuleringen av servitut, posten i fastighetsregistret sker med den så kallade "betjänande egendomen" - det vill säga med den egendom som ger rätt till väg. Tomten som drar nytta av rätten till väg kallas en tomt (Pfeifenstiel-partiet). Det finns ingen post i fastighetsregistret för den här fastigheten, men rätten till väg påverkar också fastighetens värde för den här fastigheten.
Om en allmän väg leder över privat egendom skapas ingen lättnad där utan en byggbelastning anges . Byggbelastningar finns inte i fastighetsregistret utan i byggbelastningsindex.
Fråga: Finns det några andra rättigheter förknippade med rätt till väg?
Kostnadskontrollsexpert: Förutom den verkliga vägledningen måste även andra relaterade rättigheter iakttas. Dessa relaterade rättigheter kan också leda till kostnader vid ett senare tillfälle.
Dessa är följande möjliga rättigheter:
Rätten till väg kommer ofta med andra rättigheter
- linjen höger (rätten att ha linjer som läggs på den del som vägrätt finns)
- byggrätten (inte nödvändigtvis kopplad, men möjlig)
- rätten till väg
- körrätten
När det gäller byggrättigheter överenskomms det att en byggnad också kan uppföras på den dominerande fastigheten (den som drar nytta av rätten till väg) som skjuter ut på den betjänande fastigheten. Detta är dock inte alltid fallet utan måste förhandlas separat.
Med nödrätten måste en sådan situation finnas att fastigheten bakom endast kan nås via den betjänande fastigheten. Om så är fallet har ägaren till tomten automatiskt rätt till vägträtt. Ägaren av den betjänande egendomen får inte förneka honom detta.
I gengäld har ägaren av den betjänande fastigheten rätt till den så kallade nödpensionen - ersättning för användning för att bevilja en definierad rätt till väg. Ägaren till fastigheten bakom fastigheten ådrar sig kostnader med nödpensionen . Dessa kostnader ska betalas årligen. De mäts utifrån de begränsningar som rätten till väg åtföljer den betjänande fastigheten.
Nödrätten införs inte i fastighetsregistret - det finns inga kostnader för notarie och fastighetsregister.
Förutom nödrätten kan en rätt att köra (rätten att inte bara korsa den betjänande egendomen till fots utan också att köra vidare med fordon) uppstå av samma anledning. I det här fallet gäller samma för körrättigheter som nödrätt. I alla andra fall behandlas det som den vanliga rätten.
Kostnadsexempel från träning
Kostnaderna ska bestämmas med en rätt till väg efter delning av en tomt. Den ursprungliga tomten på 1 000 m² är uppdelad i två lika stora delar på 500 m² vardera. Fastighetens marknadsvärde är 300 EUR per m².
En remsa på totalt 60 m² utses i utkanten av den betjänande fastigheten som ett tillträdesalternativ för fastigheten bakom.
| Kostnadsfaktor | kostar | Möt kostnader |
|---|---|---|
| årlig kontantpension | 500 EUR | Bakre tomt |
| Årlig avgift (detta täcker också underhållskostnaderna) | 250 EUR | Bakre tomt |
| Avskrivning | 15% (22.500 EUR) - 16.665 EUR (kontantvärdet av kontantpensionen) | betjänar egendom |
| Avskrivning | 16,665 EUR + 8,333 EUR från årliga betalningar (kontantvärde för kontanthyran eller användaravgiften) | Bakre tomt |
Detta är ett individuellt kostnadsexempel för ett specifikt exempelfall. I andra fall kan de resulterande kostnaderna och värdeförlusterna vara mycket olika. I detta fall baseras avdrag och betalningar enbart på en individuellt genomförd bedömning.
Fråga: Vilka faktorer beror kostnaderna för en rätt till väg?
Kostnadskontrollsexpert: Här är några saker att tänka på:
- om det är en rätt till väg
- om ett servitut är registrerat
- vilka notariekostnader som uppstår för att registrera servitaget
- om en byggbelastning är registrerad
- vilka andra rättigheter som är kopplade till rätten till väg (t.ex. linjerätt, körrätt)
- huruvida endast ett avtal enligt lag om förpliktelser görs mellan två fastighetsägare
- vilken begränsning måste beaktas för den betjänande egendomen
- marknadsvärdet för de två fastigheterna (betjäning och härskande egendom)
- hur stort området är på vilken framkörningsrätt och i förekommande fall körrättigheter och andra rättigheter beviljas
- hur stor underhållsansträngningen är på det område för vilket rätt till väg får
De resulterande kostnaderna kan bara beräknas i specifika enskilda fall med hjälp av flera utvärderingsfaktorer. Det finns ingen allmänt tillämplig filtinformation eller tabeller.
Fråga: Vilka är notariatsavgifterna för registrering av servitut?
Notariatsavgifterna varierar beroende på värdet av rätten till väg
Kostnadskontrollsexpert: I enskilda fall kan det vara lite annorlunda, beroende på notarius ansträngning och värdet på den registrerade vägrätten.
Avgiftsschemat för notarier gäller för beräkning av notarieavgifter, vilket är fallet med allt notarialarbete (t.ex. överlåtelse av äganderätt). Motsvarande avgiftssatser kan härledas från tabellerna i avgiftsschemat.
Med en företrädesrätt på 5 000 euro skulle detta resultera i avgifter på cirka 30 - 40 euro hos notarius. Dessutom kan det finnas kostnader för notariens ytterligare kostnader (besiktning av fastighetsregistret, telefonkostnader etc.) som fortfarande måste beaktas.
Fråga: Spelar avskrivningar på väg till rätten en roll i köpesumman för en fastighet?
Kostnadskontrollsexpert: Ja, i alla fall. Mark där rätt till väg gäller är mindre värt - och säljs därför också till ett lägre pris.
Att beräkna den individuella värdeförlusten är dock inte alltid lätt och bör utföras av en erfaren expert, särskilt när det gäller att köpa eller sälja fastigheten.
Fråga: Betyder det att serviceegenskaper kan förvärvas billigt?
Kostnadskontrollsexpert: Det är för enkelt.
Inköpspriset för en betjänande fastighet är naturligtvis lägre på grund av den befintliga vägträtten - fastighetsområdet kan emellertid inte utnyttjas fullt ut på grund av rätten till väg. Så det finns faktiskt ingen verklig vinst, prisreduktionen innebär också en motsvarande ”mindre” fastighet.
Om fastigheten finansieras kan rätten till väg till och med ha en negativ inverkan: Banker tenderar ofta att tillämpa en högre säkerhetsavklippning än vanligt, eftersom det kan bli svårare att sälja fastigheten med befintlig vägtransport senare. Den högre säkerhetsrabatten kan också försämra finansieringsvillkoren och därmed öka räntan på fastighetsfinansiering.
Fråga: Finns det också nackdelar på grund av rätten till dominerande fastigheter?
Kostnadskontrollsexpert: Så länge rätten till lag är säkrad genom en registrerad servitut finns det inga betydande nackdelar.
Det blir emellertid problematiskt när det inte finns någon vägbeskrivning i fastighetsregistret, utan bara ett avtal enligt skyldigheten. I det här fallet, eftersom det inte finns någon rättssäkerhet, kan det vara problem med finansieringen av fastigheten. Chanserna att sälja en sådan fastighet är också ofta betydligt sämre än med en registrerad servitut.