Byggnadstomter blir allt dyrare och ännu mindre. Att bygga ett parhus är en bra lösning för att använda dyra mark effektivt och dela fasta kostnader. Your-Best-Home.net har sammanfattat vad du behöver tänka på nedan.
Att bygga ett parhus: de viktigaste sakerna en överblick
- Lönsamhet: Med ett parhus kan byggnads- och fasta kostnader delas mellan två ägare; så varje part sparar.
- Finansiering: Ett hyrt parhus hjälper till att finansiera hela huset.
- Kostnader: Ett parhus är en tredjedel billigare än ett enfamiljshus.
- Godkännande: Utvecklingsplanen ger information om tvåbostadshuset är godkänt på ett okomplicerat sätt i anmälningsförfarandet eller om en byggnadsansökan är nödvändig i godkännandeförfarandet, vilket i värsta fall kan avslås.
- Uthyrning: Avkastningen på investeringen avgör om det är värt att hyra ut som mormorslägenhet. Om andelen är för låg kan det vara mer lönsamt att sälja parhuset.
Vilka typer av parhus finns det?
Parhus är i grunden två självförsörjande enfamiljshus, som båda ligger precis vid fastighetsgränsen och - mestadels - är anslutna till varandra i gaveländen. Vanligtvis speglas båda hushalvorna symmetriskt och bildar en optisk enhet.
Under senare år har nya typer av dubbelhus också utvecklats. Till exempel finns det ingen åtskillnad mellan fastigheten och tvåfamiljshuset är byggt som ett fristående hus med en inre skiljevägg mellan bostäderna. Det finns också möjlighet att dela byggnadstjänster, t.ex. värmesystemet. Strikt talat talar man inte längre om ett parhus utan om ett tvåfamiljshus eller - beroende på uppdelningen och förhållandet mellan invånare - av ett hus med en separat lägenhet.
Parhus behöver inte vara ”täppt” - det finns många moderna typer.
För- och nackdelar med tvåfamiljshuset
fördelar
- Mindre tomtstorlek tillräcklig jämfört med två enfamiljshus
- Gemensamma byggtjänster erbjuder kostnadsbesparingar
- Fasta kostnader som markarbeten eller husförbindelser uppstår bara en gång - därför billigare för båda bostäderna
- Lägre energiförbrukning än en villa
- Den andra lägenheten gör det möjligt att skapa en lägenhet med flera generationer
- Som mormorslägenhet genererar det parhus passiva inkomster efter att lånet har återbetalats
nackdel
- När man bygger med en annan part kan beslut bara fattas tillsammans
- Ökade krav på ljudisolering
- Mindre integritet än med ett fristående familjehem
- Windows är bara möjligt i tre riktningar
Vad bör man tänka på när man planerar ett parhus?
Jämfört med ett enfamiljshus finns det fler frågor att tänka på när man planerar ett dubbelhus. Det börjar med fastigheten: Är den givna bygggränsen tillräckligt stor för ett parhus och eventuella garage? Vad är fastighetens inriktning? Båda parterna bör ha tillgång till ljus och inte en sida bör missgynnas helt. Båda byggpartnerna måste naturligtvis också komma överens om husets form. Det börjar med grunderna som takform eller frågan om Your-Best-Home.net kommer att ha 1,5 våningar eller två hela våningar.
Ett av de viktigaste besluten handlar om huruvida Your-Best-Home.net ska byggas som ett optiskt parhus eller om varje part kan utforma sin halva av huset helt fritt. I detta fall är det bara enighet om den gemensamma ändväggen.
Före det första planeringsmötet bör följande punkter definieras mentalt. Vad kan du komma överens med och var är de personliga no-go-problemen:
- Önskad egendom: Är fastigheten lämplig för dina egna idéer?
- Ska Your-Best-Home.net byggas på en golvplatta eller en källare?
- Kan arkitektonisk stil samordnas med takformen och utsidan?
- Harmoniserar planritningarna?
När du väljer en tomt måste du se till att tomten kan delas i nord-sydlig riktning.
Vem kommer att flytta in i parhuset?
Och äntligen den viktigaste frågan: Vem bygger jag ett parhus med? Kom ihåg att bästa vänskap kan bryta när det gäller tegel eller fasadfärg. Det finns alltid flera alternativ för att bygga ett hus: Å ena sidan kan du bygga ett parhus som ensamstående och sedan sälja eller hyra den andra halvan av huset. Klienten tar på sig en slags utvecklarfunktion och kan fritt bestämma designen. Men han bär också hela kostnaden, som i sin tur är högre än för ett rent enfamiljshus. Alternativt kan två partier gå samman och bygga tillsammans.
En tydlig, avtalsenlig avgränsning av alla rättigheter och skyldigheter är alfa och omega i denna konstellation. Sist men inte minst finns det också möjlighet att en fastighetsutvecklare bygga ett parhus och sälja de enskilda enheterna individuellt. För det mesta vet du inte vem din framtida granne kommer att vara.
Vad kostar ett parhus?
Sammantaget är besparingspotentialen för ett parhus jämfört med ett enfamiljshus cirka 10 till 35 procent. Med kostnader för cirka 250 000 euro för ett enfamiljshus är kostnaderna för ett parhus cirka 350 000 euro. Det innebär bara 175 000 euro för varje halvdel av huset. Men du måste notera att priserna varierar mycket beroende på hus och inte kan bestämmas över hela linjen.
Frågan om merkostnaderna följs alltid av frågan om vad man ska jämföra dem med. Mätt mot två enfamiljshus är en duplex alltid billigare eftersom fasta kostnader bara uppstår en gång istället för två gånger. Om du jämför ett parhus en-mot-ett med ett enfamiljshus kommer kostnaderna för tvåfamiljshuset alltid att vara högre.
Det finns potential för besparingar inom följande områden:
- Markkostnader divideras med två
- Jordarbeten, särskilt byggarbetsutrustningen, behöver bara göras en gång
- Kostnader för det rena husskalet som tak, gips, delad yttervägg, fönster, isolering
- Underhållskostnader för byggtjänster, till exempel för uppvärmning
Tilläggskostnader i förhållande till enfamiljshus:
- Värmesystem: Kostnaderna är cirka 20 procent högre än för enfamiljshus.
- El: Två doseringsanordningar krävs för ett parhus.
- Ytterdörr: Om ett tekniskt rum är tillgängligt från utsidan krävs ytterligare en ytterdörr.
Om det inte finns någon utvecklingsplan måste den planerade byggnadstypen passa in i omgivningen.
Vad bör övervägas med byggnadsansökan och bygglovet?
Från utvecklingsplanen kan du se om ett tomhus till och med kan byggas på en tomt. Förutsättningen är att den alls finns. Såvida det inte finns en utvecklingsplan måste byggprojektet passa in i miljön. Om parhus redan har byggts här är chansen att få tillstånd mycket god.
I utvecklingsplanen indikerar olika markeringar möjligheten till ett parhus:
O = öppen konstruktion
G = sluten konstruktion
D = parhus
ED = enkel- eller dubbelhus (uppmärksamhet, "E" indikerar bara ett enda hus)
Om den önskade designen inte är listad kan inte Your-Best-Home.net ansökas om i det förenklade anmälningsförfarandet. En byggnadsansökan måste lämnas in i godkännandeprocessen för det planerade huset. I värsta fall kommer inget godkännande att ges och Your-Best-Home.net måste omplaceras.
En annan snubblar är områdesnumret (GRZ), vilket anger hur stor andel av fastigheten som kan byggas över. Eftersom ett parhus kräver ett större område än ett enfamiljshus kan det överskridas här.
Tips: Gör en preliminär byggnadsfråga om det hus du vill kan kollidera med utvecklingsplanen. På det här sättet vet du tidigt om Your-Best-Home.net till och med kan implementeras i den planerade varianten.
Vad bör övervägas under byggandet av ett parhus?
Som en allmän regel bör beställaren vara på plats så ofta som möjligt för att kunna kontrollera de enskilda byggfaserna.
Tips: Det är bättre att mäta fönster- eller dörröppningar om måtten verkar felaktiga.
Ett parhus har den stora fördelen att två parter tillsammans kan ta hand om byggnadsövervakningen. Individens närvaro är inte nödvändig för varje konstruktionssteg, eftersom den andra parten också har ett öga på det - naturligtvis gäller detta bara om kommunikationen mellan varandra är korrekt. WhatsApp-bilder och videosamtal gör det nu väldigt enkelt. Båda byggnadspartierna borde veta var den andras speciella önskemål ligger. Om t.ex. plattorna ska ligga i ett visst mönster kan en avvikelse också erkännas och kritiseras av byggpartnern i ett tidigt skede.
Tips: Båda byggare bör alltid vara närvarande för officiell godkännande av enskilda byggfaser eller affärer. Fyra ögon ser mer än två här!
Det är bäst att förtydliga ägarstrukturen i förväg så att kostnaderna inte behöver delas och kvittas senare. Dessutom behöver du inte samtycke från dina grannar för allt arbete.
Granny flat: Så här lönar sig tvåfamiljshuset
För att finansiera paret är det ett självklart val att hyra ut andra halvan av huset. Hyran som tillämpas måste - om tillgänglig - motsvara det lokala hyresindexet. Detta får inte överskridas. I värsta fall är det så lågt att det inte täcker husets byggkostnader. Det är då lämpligt att sälja fastigheten istället för att hyra den.
För att objektivt kunna överväga lönsamheten för ett parhus behöver du följande uppgifter om projektet:
- Totala kostnader, fördelat på eget kapital och skuld
- Årliga hyresintäkter
- Löpande kostnader (t.ex. reparationer)
- Upplupen årlig ränta
Du delar summan av hyresintäkter och räntor med de totala kostnaderna och multiplicerar resultatet med 100. Du får sedan den totala avkastningen på fastigheten.
Totalavkastning på investeringen = (hyresintäkter + räntor - kostnader) / (eget kapital + skuld) x 100
Exempel:
- Totalkostnader: eget kapital 80 000 euro och skuld 80 000 euro
- Hyresintäkter: 1000 euro per månad = 12 000 euro per år
- Ränta: 100 euro per månad = 1200 euro per år
Exempel på beräkning 1:
(12 000 euro + 1 200 euro) / (80 000 euro + 80 000 euro) x 100 = 8,25%
Detta innebär att det sysselsatta kapitalet tjänar 8,25 procent i ränta. Regeln är: ju högre lönsamhet desto bättre.
Med hyresintäkter på 1200 euro per månad ändras lönsamheten enligt följande:
Exempel på
beräkning 2: (14 400 euro + 1 200 euro) / (80 000 euro + 80 000 euro) x 100 = 9,75%
Den totala avkastningen på investeringen kan användas för att avgöra om mormorslägenheten hellre hyrs ut eller säljs.
Tips för att hyra ut det parhus
När du hyr ett parhus eller en farmor, om du bor i det själv, finns det några saker att tänka på:
Förbrukningsregistrering måste diskuteras med el- och värme- / VVS-affärer i ett tidigt skede. För ett ägarhus och en andra hyrd bostadsenhet gäller förenklade regler för avräkning av kompletterande kostnader. Det är tillåtet att fördela värme- och varmvattenkostnader helt och hållet beroende på bostadsyta eller boende. Den faktiska förbrukningen behöver inte mätas. Denna variant måste dock uttryckligen överenskommas i hyresavtalet.
Om de uppkomna kostnaderna faktureras enligt den faktiska förbrukningen måste båda affärer installera lämpliga mätanordningar. När det gäller uppvärmning / sanitet kommer flera varma och kalla vattenmätare och värmemätare för (golv) uppvärmning och varmvatten samman här.
Viktigt: Om du bygger med en familjemedlem och vill klargöra de extra kostnaderna med varandra, låt värmeentreprenören installera platshållare så att du kan eftermontera vattenmätare senare.
För elektrikern är det däremot viktigt att veta om båda sidor av huset får sin egen mätare från energiförsörjningsföretaget, så att varje part kan välja sin egen elleverantör. Om så är fallet måste det klargöras hur man ska gå vidare med den allmänna elen, till exempel för ljuset i det tekniska rummet eller ett gemensamt trapphus. Det är möjligt att detta tilldelas en hussida och motsvarande linjer fästs till en ytterligare mellanmätare. Om det bara krävs en meter för hela huset beror den andra parten alltid på valet av elleverantör för den andra bosatta. Motsvarande mellanliggande räknare måste då ställas in här för att kunna fakturera varandra korrekt.
Lyckliga grannar, gott liv
Långsiktiga hyresgäster som hanterar huset med omsorg är alltid positiva för en farmors lägenhet. När det gäller en ny byggnad kan ett långsiktigt, känslomässigt band med de framtida hyresgästerna uppnås genom att låta dem delta i valet av de enskilda inredningsdesignprodukter som laminat, kakel och kök.
