Det finns många anledningar till en varning till hyresgästen: Dessa inkluderar till exempel upprepade fredsstörningar, men också hyreskillnader eller obehörig uthyrning. Du kan läsa här hur hyresvärdar fungerar korrekt i dessa fall och korrekt utfärda varningen.
När förfaller en varning till hyresgästen?
En varning till hyresgästen är alltid nödvändig om han bryter mot avtalet. Med varningen uppmanas han att avstå från beteende som strider mot avtalet och att uppfylla sina skyldigheter igen i framtiden. I ett sådant fall fungerar en varning som en varning om allvarliga konsekvenser om hyresgästen inte ändrar sitt beteende.
Med en varning till sin hyresgäst tar hyresvärden det första och viktiga steget, vilket är en förutsättning för framtida uppsägning av hyresavtalet utan förvarning av en viktig anledning i enlighet med avsnitt 543 BGB.
Eftersom det idealiskt bör finnas ett vänligt och förtroendefullt förhållande mellan hyresgästen och hyresvärden, är det alltid tillrådligt att kontakta hyresgästen innan en varning ges och ta reda på orsakerna till beteendet som strider mot kontraktet. Ofta är det bara ett misstag eller ett tillfälligt problem som snart kommer att lösas. En varning till hyresgästen kan orsaka dåligt blod här, vilket påverkar det framtida förtroendeförhållandet.
Vilka är anledningarna till en varning till hyresgästen?
Om försöket att nå en minnesförlikning misslyckas bör hyresvärdar definitivt agera och utfärda en varning. Detta är möjligt och motiverat av följande skäl:
1. Varning för brott mot husreglerna
Husreglerna innehåller många regler som är avsedda att göra det möjligt för hyresgästerna att leva tillsammans fredligt och hänsynsfullt. Hyresgästen åtar sig att följa husreglerna när han tecknar hyresavtalet. Om han bryter mot reglerna där, riskerar hyresgästen en varning.
De vanligaste punkterna i husreglerna som bryts och som kräver en varning är dessa:
- Buller: Alla vill ha sin frid hemma. Buller från andra husboende kan leda till stor stress och oenighet i hushållet. En varning på grund av konstant musikskapande, borrning utanför tillåtna tider eller på grund av högljudda fester till sent på kvällen är därför ofta anledningar till en varning.
- Rengöringsskyldighet: I synnerhet i södra Tyskland är det vanligt att hyresgästerna turas om att städa hallen eller trapphuset. Om en hyresgäst inte uppfyller denna skyldighet kan det också vara en anledning till varning.
- Användning av utomhusanläggningarna: barn som leker boll, grillar på gården eller avtalat trädgårdsarbete - det finns också rättigheter och skyldigheter utanför lägenheterna. Så snart hyresgästen ignorerar detta kan han få en varning.
- Uppvärmning och ventilation: Hyresgästerna är skyldiga att hantera den kontraktsföremål, dvs. lägenheten, med försiktighet. Om hyresgästen riskerar mögeltillväxt i lägenheten genom felaktig uppvärmning och ventilation kan detta också leda till en varning.
2. Varning för obehörig djurhållning
Hyresvärden kan inom en viss ram ange om djur får hållas i en hyrd lägenhet. Även om han inte kan förbjuda små djur som hamstrar eller fåglar, kan han till exempel förbjuda att hålla hundar. Om hyresgästen bryter mot detta och fortfarande har en hund finns det också ett hot om en varning.
3. Varning på grund av hyreskuld
Hyresgästen är skyldig att betala månadshyran i tid. Om han inte gör detta och därmed hamnar i efterskott med hyran hotas han inledningsvis med en varning och i händelse av ytterligare utebliven betalning även med en utvisningsdräkt fram till och med utvisning. Om hyresgästen sänker hyran utan anledning är detta också en anledning till varning.
4. Uthyrning
Om hyresgästen lämnar lägenheten till tredje part utan att rådfråga hyresvärden är detta en obehörig uthyrning. Hyresvärden har då rätt att utfärda en varning.
Hur ska varningsbrevet till hyresgästen se ut?
En varning kan i allmänhet ges muntligt eller skriftligt. För att kunna bevisa i en nödsituation, när vilken varning utfärdats på grund av vilka omständigheter, är det dock absolut tillrådligt att varna hyresgästen skriftligen.
Ofta listas flera personer som hyresvärdar i kontraktet. Det är viktigt att alla undertecknar varningen, annars är den ineffektiv. Om det finns flera hyresvärdar, till exempel en grupp av arvingar, kan de andra hyresvärdarna också få en fullmakt utfärdad. Viktigt: Denna fullmakt måste bifogas varningen och undertecknas av alla hyresvärdar. Spela också säkert vid leverans: så att hyresvärden kan bevisa leveransen av varningen i händelse av tvist ska den alltid skickas med rekommenderad post.
Vilken information måste varningsbrevet till hyresgästen innehålla?
- Så att inga missförstånd kan uppstå bör ordet "varning" visas i brevet.
- Peka tydligt på hyresgästens beteende som strider mot kontraktet. Skriv till exempel: "Borrarbete den 15 april 2018 efter 22:00 i den hyrda lägenheten". Viktigt: Ange exakt datum, tid och vid behov vittnen för uppförandet.
- Beskriv regeln som överträds av uppförandet (till exempel "Aktiviteter som stör stillheten får endast utföras på arbetsdagar från … till …, och inte alls på söndagar och helgdagar.")
- Ange en tidsfrist för vilken felaktig uppförande måste lösas.
- Ange vilka konsekvenser ytterligare missförhållanden kommer att få (t.ex. avslutande av avtalsförhållandet).
För att inte behöva fortsätta ett avtalsförhållande med en ovälkommen hyresgäst i en nödsituation i domstol på grund av mindre formella fel bör hyresvärdar söka juridisk hjälp i frågor om varningar.
Vem ska varningen riktas till?
För att varningen ska vara juridiskt korrekt måste den riktas till alla hyresgäster som har undertecknat hyresavtalet för den hyrda fastigheten. Om det till exempel är känt att störningen på natten bara kommer från en hyresgäst i lägenheten, måste varningen fortfarande riktas till alla hyresgäster som är listade i hyresavtalet och med vilka avtalsförhållandet därför existerar.
När är en varning inte nödvändig?
I vissa fall är hyresvärden inte skyldig att skicka hyresgästen en varning utan kan omedelbart säga upp avtalsförhållandet. Detta är fallet i dessa fall:
- Hyresvärden kan inte förväntas fortsätta avtalsförhållandet. Detta är till exempel fallet om han fysiskt attackerades av hyresgästen.
- Hyresgästen har betydande efterskott och har inte betalat hyran i sin helhet två månader i rad.
- Hyresgästen betalar sin hyra endast oregelbundet, så att en total efterskott på två månaders hyra har ackumulerats.
- Hyresgästen har hyr ut lägenheten utan tillstånd.
- Hyresgästen använder lägenheten i strid med avtalet genom att driva ett företag i den.
Vilka är konsekvenserna av hyresgästens varning?
Om en hyresgäst har fått en varning ska det inte tas lätt. Som nämnts ovan är en varning det första steget mot jämn uppsägning utan föregående meddelande. Ju oftare hyresgästen bröt kontraktet och ju fler varningar hyresvärden var tvungna att skicka ut, desto bättre var deras chanser att få rätt i ett uppsägningsförfarande.
Om hyresgästen bara befinner sig i en tillfällig nödsituation, är det därför absolut tillrådligt att kontakta hyresvärden och klargöra hur avtalsbrottet kom till och hur allt kan fungera enligt reglerna igen i framtiden.
Men om hyresgästen fortsätter sitt beteende i strid med avtalet trots den fastställda tidsfristen, kan hyresvärden till och med kräva skadestånd. Detta gäller särskilt om hyresgästen ådrar sig kostnader till följd av hyresgästens beteende som inte skulle ha uppstått om han hade handlat korrekt. Till exempel, om hyresgästen kasserar obehörigt skrymmande avfall i soprummen kan hyresvärden överföra kostnaderna för bortskaffandet till den ansvariga hyresgästen i enlighet med avsnitt 280 BGB.
