En evaktionsåtgärd är alltid nödvändig om en hyresgäst är i en lägenhet som han inte längre har rätt att använda. Ofta är detta fallet efter uppsägning utan föregående meddelande eller till och med i god tid på grund av hyreskulder. Med utvisningsåtgärden har hyresvärdar möjlighet i dessa fall att återfå tillgång till sin egendom. Vi har sammanställt den väsentliga informationen om utvisningsförfaranden åt dig här.
Vad är en Eviction Action?
En evaktionsåtgärd sker om hyresgästerna som har avslutats inte har lämnat hyresfastigheten efter uppsägningstiden eller om de försvarar sig mot uppsägningen. Hyresvärden har då rätt att väcka en utvisningsåtgärd mot fallerande hyresgäster.
Den vanligaste anledningen till ett avräkningsmeddelande är hyreskuld. I Tyskland uppfyller hyresgästerna upprepade gånger sin skyldighet att betala hyran i sin helhet och i tid. Inkonsekvenser i elräkningen eller hyreshöjningar leder ofta till tvister med hyresvärden.
På grund av hyreskuld finns det stora utestående skulder och ekonomiska nackdelar för fastighetsägaren. Hyresvärden reagerar vanligtvis på detta med uppsägning utan föregående meddelande. En utvisningsåtgärd erbjuder då möjligheten att övertala hyresgäster som inte vill betala för att flytta ut och lämna den hyrda fastigheten till lösande hyresgäster. Utöver efterskott på hyror är skador på egendom och uppsägningar på grund av personligt bruk vanliga skäl till en utvisningsåtgärd. För hyresvärden är det sista utväg att ta bort en hyresgäst från hyresfastigheten.
Förutom hyreskillnader och skador på bostadsfastigheter är vanliga skäl till en utvisningsåtgärd också uppsägningar för personligt bruk.
Evakueringen av en hyrd lägenhet är i juridisk mening en inblandning i hyresgästens rättigheter. För en rättslig verkställighet av en utvisningsåtgärd måste därför flera krav uppfyllas (mer om detta nedan). Om talan vid domstolen är framgångsrik inleds och avviksförfarandet av fogden. I händelse av bortflyttning lämnas den hyrda fastigheten och hyresgästen och hans möbler tas bort från den.
Hur lång tid det tar innan hyresvärden kan få hyresgästen bort från lägenheten - det vill säga hur mycket tid som går mellan utkastning och utvisning - varierar mycket. Erfarenheten har visat att det tar tre till sex månader innan lägenheten kan evakueras. I vissa fall, till exempel om hyresgästen har hälsoproblem eller en annan nödsituation, kan evakueringsprocessen ta år.
Hur fungerar en utvisningsdräkt?
En avstämningsansökan inträffar endast när alla försök att nå en överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen har misslyckats och hyresvärden inte ser något alternativ till att få sina rättigheter. Förutsättningen för utvisningsstämman är alltid hyresvärdens tidigare lagliga uppsägning av hyresgästen. Om uppsägningen sker i rätt tid, till exempel på grund av personliga behov, måste den exakta orsaken anges här. Vid uppsägning i rätt tid av andra skäl måste dessa också bevisas.
Uppsägning utan föregående meddelande är endast lagligt om hyresgästen har begått betydande avtalsbrott. De viktiga orsakerna som motiverar uppsägning utan föregående meddelande i enlighet med avsnitt 543 i den tyska civillagen inkluderar hyreskuld, konstant betalningsfördröjning och försummelse eller avsiktlig skada på hyresfastigheten. Andra orsaker kan vara störningen av den inhemska freden trots upprepade varningar till hyresgästen, uthyrning av den hyrda lägenheten till tredje part eller obehörig kommersiell användning av fastigheten.
Efter att ha fått meddelandet om uppsägning kan hyresgästen göra en invändning och försvara sig mot den. Vissa gör detta genom att vidta rättsliga åtgärder mot det, andra genom att helt enkelt inte flytta ut efter att hyresavtalet har löpt ut. Om hyresgästen inte uppfyller begäran om att flytta ut, kommer hyresvärden först att ange en rimlig frist. Om hyresgästen också låter denna avdragsperiod passera, kan hyresvärden eller hans advokat lämna in en utvisningsåtgärd till behörig lokal domstol.
En rättegång för att lämna en hyresfastighet får dock äga rum tidigast två veckor efter det att den officiella uppsägningstiden har löpt ut. När ansökan lämnas in kräver domstolen också att käranden gör ett förskott på rättegångskostnaderna. Först efter det begärda beloppet har överförts öppnas utvisningsåtgärden och skickas till hyresgästen per post.
Hyresgästen är inte skyldig att svara på den rättsliga skrivelsen. Som regel har dock hyresvärdens advokat redan ansökt om en fallissemangsdom under utvisningsåtgärden, som utfärdas om klagomålet inte besvaras.
Var, när och hur måste hyresvärden lämna in en fordring?
Vilken domstol är ansvarig för utvisningskravet?
Evaktionsåtgärden begärs alltid hos tingsrätten, som ansvarar för det distrikt där den hyrda lägenheten ligger. Beloppet i tvisten spelar ingen roll. När det gäller kommersiella enheter beror dock domstolens jurisdiktion på det tvistbelopp. Om detta är mindre än 5 000 euro måste utvisningsåtgärden lämnas in till tingsrätten i staden där den kommersiellt använda hyresfastigheten ligger. Om det omtvistade beloppet överstiger 5000 euro, är den regionala domstolen ansvarig.
När måste ett utvisningskrav lämnas in?
Tiden för att väcka talan om utvisning beror på orsaken till uppsägningen. Om hyresgästen inte betalar eller om fortsättningen av hyresgästen är orimlig av vissa skäl, kan stämningen lämnas in när lägenheten annulleras. Detta är till exempel fallet med hyreskatt eller om hyresvärden fysiskt attackerades av sin hyresgäst. I händelse av uppsägning på grund av personliga behov måste dock en eventuell invändning från hyresgästen och uppsägningstidens utgång vänta.
Hur ska meddelandet om utvisning lämnas in?
Uppsägningen måste vara skriftlig och innehålla skäl som är förståbara för hyresgästen och en rimlig uppsägningstid. En utvisningsåtgärd måste följa vissa rättsliga bestämmelser i form och innehåll. Förutom uppsägningsbrevet kan det hända att en anledning från hyresvärden måste bifogas, där det anges varför en avskjutningsåtgärd begärs om hyresgästen invänder. Anledningen till åtgärden måste anges i varje enskilt fall.
Ansökan om utvisning måste också innehålla följande punkter:
- Klagandens och svarandens namn
- orsaken till fordringskravet (t.ex. efterskott på hyran)
- vid behov, uttalande från hyresvärden om varför utvisningsåtgärden lämnas in trots invändningen
- Den behöriga domstolens adress
- fullständig adress för käranden, personlig underskrift, plats och datum
- Namnet på hyresfastigheten som ska lämnas
Stämningsstrukturen börjar med adressuppgifterna och innehåller kärandens namn och exakta adress. Dessutom hänvisar ämnet till fakta, till exempel "avlägsnande enligt § 543 BGB". I klagomålsuppgifterna om den hyrda fastigheten och hyresgästens namn ges. Förutom hänvisningen till det omtvistade beloppet innehåller stämningen också anledningen till att hyresgästen ska Utflyttning ska tvingas och eventuellt begäran om efterfrågan på efterskotts hyresbetalningar inklusive ränta.
Det ytterligare innehållet i en utvisningsåtgärd inkluderar information om hur och vid vilket datum hyresgästen fick meddelandet, samt en anmärkning om att om hyresgästen inte svarar, begärs en standardbedömning .
Ansökan undertecknas av den sökande med för- och efternamn och skickas till domstolen med plats och datum. Eftersom procedurfel kan leda till att avvisningsmeddelandet avslås, är det absolut tillrådligt att söka stöd från en advokat som är specialiserad på hyresrätt när han utarbetar ansökan.
Om du inte är en juridisk expert är det bättre att inte utarbeta utvisningsåtgärden på egen hand utan att få stöd från en hyresgästadvokat.
Hur länge pågår en rättegång för avvisning?
En utvisningsåtgärd kan ta lång tid och förknippas med stor nervös stress för hyresvärdar och hyresgäster. Denna metod försöks därför vanligtvis bara om det finns goda chanser att lyckas. Hyresvärden måste visa ett legitimt egenintresse eller ha bevis för ekonomiska skulder eller avtalsbrott hos hyresgästen för att genomföra en utvisningsåtgärd i domstol.
Perioden mellan stämningsansökan och hyresgästen som faktiskt flyttar ut eller lämnar lägenheten är mellan två månader och flera år. Speciellt om hyresgästen inte reagerar på utvisningen eller om rapporter måste göras, drar utkastningen ofta på sig under en lång tidsperiod.
Hur lång tid tar det tills domstolsbeslutet om utvisningsåtgärden är slutgiltigt?
När domstolen fattar en dom orienterar den sig på skälen till uppsägningen. Om hyresgästens uppsägning visar sig vara ineffektiv kan hyresgästen fortsätta att stanna i lägenheten. Om åtgärden är framgångsrik blir domstolen dock slutgiltig fyra veckor efter delgivningen och kan verkställas av fogden.
Hur går förhandlingen inför tingsrätten?
Innan utvisningsåtgärden inleds är hyresvärden skyldig att betala den lokala domstolen ett förskott på rättegångskostnader. Beloppets belopp beror på beloppet i tvisten och kan uppgå till flera hundra euro.
I händelse av en förhandling vid den lokala domstolen måste hyresvärden först förklara skälen som leder till hyresavtalets upphörande och även bevisa dem, t.ex. kunna bevisa efterskott på hyran eller skada på lägenheten. Samtidigt förklarar hyresgästen sina skäl för invändningar och försvar. Dokument, rapporter från experter och vittnesförklaringar fungerar som bevis i domstol. I slutet av förhandlingen kommer domen att meddelas och skickas till båda parter skriftligen. Domstolens dom blir slutgiltig fyra veckor efter domstolsförhandlingen, varvid denna period börjar först efter dagen för tillkännagivandet och efter att domen har delgivits.
Om klagomålet avslås blir hyresavtalets ineffektivitet och hyresgästen kan fortsätta att bo i den fastighet han har hyrt. Om däremot bortkastningstiteln beviljas måste hyresfastigheten evakueras inom den angivna perioden. I det här fallet bär hyresgästen också rättegångs- och avhysningskostnader. Avsättningstiteln ger då hyresvärden rätt att evakuera den lägenhet han har hyrt.
Viktigt: Avsättningstiteln måste omfatta alla personer som har rätt att använda en lägenhet eller en kommersiellt använd fastighet på grundval av hyresavtalet. Förutom hyresgästen omfattar detta även hans / hennes make samt eventuella underhyresgäster och svarandens föräldrar. Hyresgästens barn, som juridiskt sett endast betraktas som "tjänare", är inte listade i avvisningstiteln. Om uteslutningsärendet uteslutande riktar sig mot hyresgästen finns det ett procedurfel som leder till avvisandet av en utvisningsmål. I det här fallet kanske utvisningen inte kan utföras.
Hyresgästen har rätt att inte i första hand acceptera den lokala domstolens dom och överklaga. Regiondomstolen beslutar sedan i andra instans, som först granskar den lokala domstolens dom. Hyresvärden har dock rätt att tillfälligt lämna hyreslägen under överklagandet och fram till den regionala domstolens beslut. Om hyresgästen vinner överklagandet måste hyresvärden bära evakueringskostnaderna.
Hur fungerar verkställighet och utvisning?
För avlägsnande av en hyrd egendom krävs alltid en motsvarande domstolsdom i samband med en verkställighetsklausul. Domen måste också ange att den juridiska titeln har delgivits hyresgästen. Efter att utvisningsrubriken har utfärdats bestäms verkställighetsdatumet av fogden. Det är minst tre veckor mellan datumet för utkastningen och utvisningen.
Fogemannen, som är anklagad för verkställigheten, meddelar i förväg sin ankomst till hyresgästen. Vid mötet på plats i hyresgästens lokaler har hyresgästen möjlighet till frivillig bortvisning. Om den hyrda egendomen inte lämnas frivilligt kommer fogden att begära containrar för att lagra hushållsartiklarna och möblerna i lägenheten.
Hur evakueringsprocessen genomförs beror på hyresvärden. Han kan få den hyrda fastigheten rensad genom en konventionell evakuering eller en så kallad "Berlinavvisning". Innan lägenheten evakueras betalar hyresvärden en förskottsbetalning till domstolen för evakueringskostnaderna, som han sedan kan stämma från hyresgästen.
Vid det här tillfället är det enda sättet att förhindra att utvisningen genomförs att betala hyran. Bortsett från detta beviljas en uppskjutning av verkställighetsdatumet endast om brådskande skäl (akut sjukdom eller olycka hos hyresgästen) gör det svårt eller omöjligt att säga upp den hyrda fastigheten i tid.
Avlägsnande av lägenheten av hyresvärden utan motsvarande laglig titel är inte tillåten. Till och med närvaron av ett domstolsförvärvstillstånd ger inte hyresvärden rätt att dra ut hyresgästen när som helst. Obehörig inresa till lägenheten av hyresvärden eller obehörig evakuering av en hyrd lägenhet är ett brott. Detta gäller även om hyresvärden byter lås i en hyrd lägenhet i avsikt att förhindra vidare hyresgästens inträde och därmed få den hyrda fastigheten i besittning.
Evakueringen av lägenheten får endast utföras om det finns en motsvarande dom om evaktionsåtgärden. En tid måste också göras. Om hyresvärden bara lämnar hyresgästen med sina tillhörigheter är det ett brott.
Vilka typer av utvisning finns det?
För avlägsnande av en hyrd lägenhet är en normal utvisning eller en utvisning baserad på Berlinmodellen möjlig. Hyresvärden bestämmer hur man ska evakuera lägenheten efter att ha fått utvisningsrätten från domstolen.
Utsättningen
Konventionell utvisning är den enklaste typen av utvisning och sker vanligtvis när hyresgästen vägrar att flytta ur den hyrda lägenheten och överlämna lägenhetsnycklarna till hyresvärden. I händelse av en enkel utvisning utses en låssmed och ett flyttföretag av fogden. På dagen för evakueringen öppnar fogden hyreslägenheten, byter lås och hyresobjektet återlämnas till hyresvärden. Möblerna och annat innehåll i lägenheten lagras på lämplig plats i minst två månader.
Om hyresgästen inte hämtar eller släpper ut föremålen som tillhör honom inom tvåmånadersperioden kommer användbara föremål att auktioneras ut och skräpet kommer att kastas i enlighet med tillämpliga regler. Den normala evakueringen kan utföras utan mycket ansträngning och föredras av många hyresvärdar av denna anledning. Den så kallade Berlin-utvisningen är dock ett billigt alternativ till den konventionella bortvisningen.
Berlinförvisningen
Processen med Berlinproceduren liknar den normala bortvisningen, men inget flyttföretag anställs. Hyresvärden tar över rensningen av den hyrda lägenheten, som antingen lagrar hyresgästens egendom eller lämnar den i den hyrda fastigheten. Hyresgästen får sedan en månad att hämta sin egendom. Först efter att denna period har löpt ut kan hushållsföremålen kasseras av hyresvärden om hyresgästen inte har plockat upp sin egendom.
För Berlin-evakueringen ska en förskottsbetalning på cirka 500 euro betalas. Detta gör Berlinmetoden till det billigare alternativet. Emission från Berlin kräver dock mer engagemang och initiativ från hyresvärdens sida. Hyresvärdar väljer främst Berlinförfarandet om det finns en rädsla för att de inte kommer att få ersättning för rensningskostnader från en insolvent hyresgäst.
Vad kostar en eviction action?
En utvisningsdräkt kan leda till olika kostnader. Dessa avanceras först av hyresvärden. Det exakta beloppet beror på tvistens värde. På grundval av den årliga hyran kan kostnaderna grovt beräknas i förväg. Förskottet på rättegångskostnader som ska betalas vid inlämning av en utvisningsåtgärd kommer också från det omtvistade beloppet.
Vid hyreskuld ökar tvisten med beloppet. Kostnaderna som ska beaktas i en utvisningsdräkt inkluderar:
- Rättegångskostnader
- Hyresvärdens juridiska avgifter
- Utomstående juridiska avgifter
- Låssmed och flyttföretagskostnader
- Kostnader för lagring av hyresgästmöbler
- Uthyrning av ett lager för förvaring av möbler och föremål i kommersiella fastigheter
Långa eller komplicerade rättsliga förfaranden kan leda till betydligt högre kostnader. För hyresvärden innebär utvisning alltid ett högt ekonomiskt utlägg, även om det inte är klart om kostnaderna någonsin kommer att ersättas av hyresgästen.
När man till exempel rensar en trerumslägenhet bör man förvänta sig kostnader på 3000 till 4000 euro. Eftersom kostnaderna för utvisningen är cirka 1 000 euro per rum. När man rensar en en- eller två-rumslägenhet kan man förvänta sig evakuering och omlokaliseringskostnader på cirka 1500 och 2000 euro. Dessutom måste hyresvärdar räkna med ett förskott på domstolskostnader på 400 till 600 euro och advokatavgifter på cirka 1 500 euro.
Rättegångskostnaderna såväl som utvisningskostnaderna kan återkrävas från hyresgästen i händelse av en framgångsrik rättegång. I de flesta fall tvingas dock hyresvärden att fördriva kostnaderna för evakueringen, eftersom insolventa hyresgäster inte kan betala domstols- och juridiska avgifter.
Efter att utvisningen har ägt rum får den tidigare hyresgästen en viss tidsfrist för att ta över de utgifter som uppkommit. Om gäldenären inte kan betala kostnaderna och en förlikning utan domstol inte kan nås, har hyresvärden rätt att stämma sin tidigare hyresgäst igen och kräva betalning. Förresten ger domstolen hyresvärden en betalningstitel som är giltig i 30 år och kan upprepade gånger be gäldenären att betala skulden inom denna period.
Om hyresvärden hamnar i ekonomisk nöd själv
Utestående hyresbetalningar i samband med rättsliga förfaranden på grund av uthyrning av hyresfastigheten leder ofta till ekonomiska bördor för hyresvärden. Domstolskostnader och avstämningskostnader måste betalas i förskott. Om hyresgästen är insolvent riskerar hyresvärden också att inte få tillbaka sina utgifter. Av den anledningen bör de utestående skulderna först krävas utanför domstol och hyresgästen bör ges en lämplig betalningsperiod för att reglera sina hyreskulder. Endast om ingen betalning görs inom denna period bör hyresvärden stämma hyresgästen för betalning.
Eftersom inga hyresbetalningar görs under pågående rättsliga förfaranden medför hyresvärden ytterligare kostnader på grund av hyresförlust. Om ett rättsfall varar i två år kan en efterskott på 19 200 euro uppstå med en grundhyra på 800 euro.
Om hyresvärden själv befinner sig i en ekonomisk nödsituation på grund av hyresförlusten, har han möjlighet att ansöka om rättshjälp för genomförandet av en utvisningsåtgärd enligt avsnitt 114 ff. Ansökan kommer att prövas av domstolen och om nödvändigt godkännas om vissa krav uppfylls. Dessa inkluderar:
- Det är troligt att utvisningsdräkten kommer att lyckas.
- Sökanden har inte nödvändiga ekonomiska resurser.
- De rättsliga kraven (§§ 114 ff i civilprocesslagen) är uppfyllda.
- Evaktionsåtgärden är motiverad och är inte avsiktlig.
Om hyresgästen själv får ekonomiskt behov under evakueringsåtgärden kan han ansöka om rättshjälp.
När är det sannolikt att en utvisningsdräkt blir framgångsrik?
På grund av hyresgästskydd har hyresgäster många rättigheter. I en avvisningsprocess måste domstolen alltid väga ut hyresvärdens och hyresgästens intressen för att kunna fatta ett beslut. Innan hyresvärden inlämnas ska hyresvärdar därför söka råd från en specialisträttsadvokat för att få en realistisk bedömning av möjligheterna till framgång.
En utvisningsåtgärd är i allmänhet framgångsrik om de rättsliga kraven uppfylls och anspråken är motiverade. I händelse av svårigheter kan dock en stämningsansökan vara meningslös eftersom skyddet av hyresgästen är viktigare här. För att undvika höga kostnader och avslag på stämningen rekommenderas hyresvärdar därför ofta att söka en förlikning utan domstol med hyresgästen.
Om hyresgästen betalar hyreskulden eller lämnar lägenheten frivilligt under den pågående processen avvisas vanligtvis avvisningsstämman. Detta är dock också fallet om hyresgäster tillfälligt inte kan hittas eller lämnar hyresfastigheten med en okänd adress, det vill säga så kallade uthyrningsnomader. Evaktionsåtgärden kommer också att avvisas om hyresgästen inte tidigare har avslutats i god tid eller om hyresvärden förklarar att ägaren inte får använda fastigheten.
Vilka alternativ till utvisning finns det?
Eftersom de allra flesta avhysningsåtgärder inlämnas på grund av efterskott på hyran, kan avskedande förhindras genom att betala den utestående hyran. Genom att lämna den hyrda fastigheten i tid kommer hyresgästen också att undvika tvångsevakuering.
Teoretiskt sett finns det också möjlighet till en förlikning utan domstol med hyresvärden. Detta är till och med möjligt under pågående rättsliga förfaranden och en avstämningsmål som redan har lämnats in. En överenskommelse mellan de två parterna kan dock endast uppnås i undantagsfall. I synnerhet vid betalningsefterskott är medling eller ett skiljeförfarande inte lovande, eftersom hyresgästerna helt enkelt inte har de ekonomiska medlen.
Som ett alternativ till en rättslig tvist är förvaltning av förhandsrättsliga anspråk ett bra alternativ. Syftet med denna process är att uppnå en ömsesidigt överenskommen lösning på problemet. I sina förhandlingar får hyresvärdar och hyresgäster riktat stöd från en professionell rådgivare. Om det finns ett avtal får hyresvärden ett åtagande att ta på sig hyreskulden. Med den verkställbara notarialakten kan han avveckla sina ekonomiska fordringar omedelbart. Denna lösning är förknippad med lägre kostnader och är möjlig när som helst.
Vad ska hyresgäster göra när de får ett meddelande om utvisning?
Om en hyresgäst får ett uteslutningsmeddelande från hyresvärden, är han skyldig att svara på det inom 14 dagar och att förklara sig beredd att försvara sig skriftligen eller genom att presentera sig för den lokala domstolen. Hyresgästen har ytterligare 14 dagar på sig att motivera sitt försvar.
I händelse av betalningsförskott utan eget fel kan hyresgästen till exempel lämna in ett uttalande från sin husbank som bekräftar att det försenades på grund av interna bankprocesser som hyresgästen inte ansvarar för. Andra skäl för försvaret är till exempel att hyresgästen förnekar hyresvärdens egna behov eller svårigheter som gör det svårt eller omöjligt att flytta just nu, såsom allvarliga hälsoproblem eller en kommande slutlig undersökning av hyresgästen.
Hur kan hyresgäster avvärja en fordring?
Hyresgästen har olika alternativ för att undvika en avvisningsprocess och tvisten i domstol, inklusive tillhörande kostnader. Om hyreskuld är anledningen till avlägsnandet bör hyresgästen leta efter sätt att reglera hyreskulden tillsammans med sin husbank, sin advokat eller en rådgivare. Så snart hyreskulderna har betalats blir hyresavtalets upphörande och tillhörande utvisning ineffektiva.
Att lösa utestående fordringar mot hyresvärden är därför det bästa sättet att förhindra en avvisning. Hyresgästen kan fortfarande reglera den utestående hyran tillsammans med ersättningen för användning inom två månader efter inlämnandet av evaktionsåtgärden. Eftersom hyresgästen efter leverans av evaktionsåtgärden ges en period av denna varaktighet för att reglera sina hyresefterskott.
Om rättsliga förfaranden redan har inletts ska relevant betalningsbevis skickas till domstolen som bevis för betalning av hyreskulden. Den efterföljande betalningen gör också uppsägningen utan varsel från hyresvärden ineffektiv.
Hyresgästen har också möjlighet att ansöka till en social byrå för att täcka kostnaderna. Om hyran övertas av socialtjänsten eller någon annan social organisation upphör också utvisningsåtgärden. Om hyresvärden dock har sagt upp uppsägningen samtidigt som hyresfastigheten avslutas utan föregående meddelande, kommer detta att gälla trots betalning av efterskottet.
Om det finns risk för hemlöshet bör hyresgästen kontakta socialvården eller bostadsförmånen i god tid. Under vissa omständigheter kommer socialförvaltningen att utfärda en förklaring om godkännande, som är giltig i domstol som erkännande för avveckling av hyreskulderna. Hyresvärdens uppsägning blir ineffektiv och utvisningsåtgärden avvisas. Socialförsäkringskontorets förklaring om godkännande måste dock mottas av hyresvärden inom två månader efter anmälan om bortvisning.
Om du som hyresgäst får ett utvisningsmeddelande är du förmodligen chockad först. Men det finns flera sätt att avvärja rättegången vi presenterar här.
Undvik bortkastning genom att flytta ut
För övrigt kan hyresgästen undvika en förestående utvisning genom att lämna lägenheten i god tid. Evaktionsåtgärden upphör när den hyrda lägenheten överlämnas ordentligt till hyresvärden. Hyresgästen har förlorat lägenheten ändå, men sparar sig själv och eventuellt sina anhöriga stressen och även kostnaderna för utvisning som bland annat uppstår för förvaring av möbler etc.
Var kan hyresgäster få hjälp om det finns ett hot om utvisning?
Den sista utväg för att undvika utvisning är verkställighetsskydd, vilket hyresgästen kan ansöka till behörig domstol. Kraven för att ansöka om denna skyddsåtgärd inkluderar akuta allvarliga sjukdomar hos hyresgästen, självmordsrisk eller hemlöshet.
Godkännandet av verkställighetsskydd beror alltid på det enskilda fallet. I vilket fall som helst måste ansökan tas emot av den behöriga lokala domstolen minst två veckor före det tillkännagivna avskjutningsdatumet.
Vad är användaravgiften?
Hyresvärden har rätt att kräva marknadshyran som ersättning istället för den ursprungliga hyran. Detta gäller den tid då hyresgästen vistas olagligt i lägenheten, dvs. efter att uppsägningstiden har löpt ut. Hyresvärden kan kräva ersättning för användning efter den officiella uppsägningstiden. I de flesta fall inträffar ansökan om ersättning för användning enligt avsnitt 546a i den tyska civillagen (BGB) samtidigt som evaktionsåtgärden. För hyresvärden innebär kravet på ersättning för användning tillsammans med utvisningsåtgärden att undvika ett andra förfarande.
Betalningstiteln uttalas samtidigt samtidigt som avvisningsmeddelandet sparar processkostnader. Men om det finns några tvetydigheter som behöver klargöras genom förfrågningar kan en betalningsåtgärd också fördröja utvisningen. Den främsta orsaken till förseningen är vanligtvis beräkningen av ersättningsbeloppet för användning.
Eftersom hyresgästen ofta redan är penninglös i händelse av uppsägning på grund av hyreskulder och betalning av ersättning för användning är osannolik, avstår ofta kravet på ersättning för användning. Detta innebär att evakueringen av lägenheten inte försenas i onödan.
