En hyreshöjning är inte lika lätt att genomföra som det skulle vara önskvärt för hyresvärdar. Hyresrätten i Tyskland är full av fallgropar. Om hyresvärdar vill höja hyran för en lägenhet, måste de känna till den regulatoriska djungeln, följa vissa steg och omgående undvika misstag. När är en hyreshöjning laglig och hur hög kan den vara? Vilka standarder måste beaktas när hyran bestäms? Och kan en hyresgäst avvärja hyresökningen?
Eftersom hyreshöjningar endast är tillåtna inom smala gränser är risken för tvister med hyresgästen relativt hög. Vi har sammanställt alla viktiga fakta här så att hyresvärdar kan hålla en översikt och lagligen genomdriva hyresökningar.
Viktigt: Följande uttalanden hänvisar till bestämmelserna för hyra av bostadsyta. Hyresgästskyddet är mindre uttalat när man hyr kommersiellt utrymme. Sammantaget gäller här mindre strikta begränsningar.
När är en hyraökning tillåten?
När en hyraökning för bostadsutrymme är tillåten är det tydligt reglerat i Tyskland. Tiden och mängden hyreshöjningar är tillåtna enligt olika lagar och förordningar om hyresrätt. Ramen för de lagliga bestämmelserna anges i den tyska civillagen (§§ 557 ff. BGB). Det finns också nationella och regionala regler som bestämmer många detaljer. I allmänhet är en hyraökning tillåten i följande fall:
- efter modernisering av det hyrda bostadsområdet
- om beloppet för den lokala jämförande hyran inte uppnås
- om en indexhyra eller graderad hyra avtalas enligt avtal
Hyresökningen efter modernisering
Hur mycket hyresökningar är tillåtna efter en modernisering?
Moderniseringen av en lägenhet ökar sitt värde enligt § 555b BGB och gör det därför möjligt för hyresvärden att höja hyran enligt § 559 BGB. I detta sammanhang föreskriver lagen ändå en gräns på 8 procent (fram till 2019 var det 11 procent) av moderniseringskostnaderna, som kan läggas till den månatliga hyran i ett år.
Om moderniseringen till exempel kostar 25 000 euro är en månadshöjning på högst 166,66 euro tillåten:
Totalkostnader: 25 000 euro
8 procent varav: 2000 euro
Möjlig höjning per månad (2000 euro / 12 månader): 166,66 Euro-
uppmärksamhet: Om en hyresvärd har fått statligt stöd för moderniseringen måste han dra av detta från de totala kostnaderna.
Sedan 2019 har ett tak på 3 euro per kvadratmeter också tillämpats. Hyran kan höjas med maximalt detta belopp inom 6 år efter moderniseringen. För hyresgäster som betalade mindre än 7 euro hyra per kvadratmeter före ökningen är taket 2 euro.
Modernisering kontra underhåll: när är hyresökningen verkligen tillåten?
Utöver det maximala hyresbeloppet måste hyresvärden följa några regler så att de kan överföra moderniseringskostnaderna till sina hyresgäster. I detta sammanhang måste man skilja mellan moderniseringsarbete och underhåll. Skillnaden beror på om de strukturella åtgärderna förbättrar hyresgästens levnadskvalitet.
Om till exempel lägenheten är utrustad med golv av hög kvalitet eller om Your-Best-Home.net får effektivare värmeisolering, kan man tala om modernisering, vars kostnader kan överföras till hyresgästen inom de angivna gränserna. Om trasiga fönster eller golvbeläggningar å andra sidan repareras och tillståndet återställs som det var innan skadan inträffade, är åtgärden underhåll. Hyresvärden måste bära dessa kostnader själv och får inte motivera en högre hyra. Om både modernisering och underhåll utförs måste hyresvärdarna separera det i kostnadsredovisningen (BGH, dom av den 17 december 2014, Az. VIII ZR 88/13).
Efter att en lägenhet har moderniserats kan hyresvärden höja hyran, men inte vid underhåll - till exempel vid reparation av trasiga fönster.
När måste du meddela hyreshöjningen för en modernisering?
En hyresvärd måste meddela en modernisering 3 månader i förväg. Meddelandet ger information om typ, omfattning, start och varaktighet för den kommande moderniseringen samt det faktum att en hyreshöjning kommer att gälla.
När måste hyresgästerna betala den ökade hyran?
Hyresvärdar skickar endast den skriftliga hyresdeklarationen efter moderniseringen när de slutliga kostnaderna har fastställts. Enligt § 559 och 559a i BGB finns det en skyldighet att förklara. Detta innebär att hyreshöjningsbrevet måste innehålla alla kostnader och den exakta beräkningen av hur moderniseringskostnaderna fördelas på hyran. Hyresvärden måste då på begäran tillåta hyresgästen att inspektera fakturorna på grundval av vilka hyreshöjningen begärs. På detta sätt kan hyresgästen kontrollera i detalj om den lagligt begränsade 8-procentiga hyreshöjningen följs. Från och med den tredje månaden efter mottagande av hyreshöjningsbrevet måste hyresgästen sedan betala den ökade hyran.
Kan hyresgästen avboka snabbare på grund av denna hyraökning?
I händelse av en höjning av hyran på grund av moderniseringsåtgärder har hyresgästen en förkortad uppsägningstid på grund av en särskild uppsägningsrätt. Han kan då säga upp avtalsförhållandet i slutet av månaden efter den månad då tillkännagivandet gjordes.
Hyresökningen efter energisk renovering
Den energiska renoveringen är särskilt intressant när det gäller hyran. Detta leder till besparingar i tilläggskostnaderna för uppvärmning av bostadsytan och gynnar hyresgästen direkt. En hyreshöjning är därför också tillåten här.
Om en energisk renovering genomförs, enligt gällande rättspraxis finns det ingen begränsning av den efterföljande hyresökningen på grund av de sparade uppvärmningskostnaderna. Hittills har domstolar beslutat att den högre hyran måste baseras på de sparade uppvärmningskostnaderna. År 2004 beslutade dock BGH att hyreshöjningen, liksom andra moderniseringsåtgärder, också baseras på moderniseringskostnaderna, inte på de besparingar som följer av åtgärderna för hyresgästen (BGH, dom av den 3 mars 2004, Az. VIII ZR 149 / 03).
Hyresökningen som en justering av den lokala hyran
Ett av de viktigaste kriterierna för en rättssäker höjning av hyran är det lokala hyresindexet, som visar den genomsnittliga hyran av bostadsytan i en kommun eller i jämförbara kommuner och jämför hyror med hänsyn till utrustningen för den bostadsyta som tillhandahålls. Hyresindex används för att mäta den lokala jämförande hyran, som kan ses som grund för en hyreshöjning.
Om hyran för det erbjudna bostadsutrymmet är lägre än den lokala hyresnivån, har hyresvärden rätt att enligt § 558 BGB justera den till jämförbar nivå på platsen. Förutom platsen beaktas också många andra egenskaper hos en hyresfastighet, vilket kan motivera ett hyresbelopp som är högre än den jämförande hyran. Detta är alltid fallet när det finns speciella värdeskapande egenskaper som takterrass eller högkvalitativ inredning i lägenheten. Att hitta exakt jämförbara hyresfastigheter är extremt svårt, varför denna typ av hyresökning är mindre lätt att tillämpa lagligen än till exempel ett avtalsindex eller graderad hyra.
Om det inte finns något hyresindex för en hyresfastighet kan hyresvärden beräkna en jämförande hyra utifrån tre jämförbara lägenheter och begära detta från sina hyresgäster. Han måste dock avslöja de lägenheter som han använde för att beräkna den jämförande hyran. Lägenheterna måste kunna identifieras för hyresgästen.
Hyresvärden kan använda sina egna lägenheter för denna metod, men han kan också jämföra andra lägenheter om han har nödvändig information om dem. Även om denna metod för hyreshöjning i allmänhet är tillåten leder det ofta till motsägelser hos hyresgästerna. Domstolar tenderar också att bekräfta en invändning i sådana fall eftersom valet av jämförande lägenheter inte var tillräckligt exakt. Av denna anledning utgör denna modell en hög risk för hyresvärdar att i slutändan inte kunna höja hyran.
Hyresökningen kan också baseras på det lokala hyresindexet. Om detta inte finns kan hyresgäster kritiskt granska de jämförande lägenheter som används.
Hyresökningen via en graderad hyra eller indexhyra
Förutom de engångshyresökningar som beskrivs ovan, och som tidigast kan genomföras av hyresvärden efter tolv månader, finns det också möjlighet att komma överens om regelbundna hyreshöjningar i överenskommelse med hyresgästen. För hyresvärdar och hyresgäster erbjuder denna variant säkerhet i flera år och undviker långa och riskfyllda rättsliga tvister.
Avtalsenligt index eller graderade hyror (§557a och 557b BGB) erbjuder en möjlighet för ett sådant långsiktigt godkännande av regelbundna hyresökningar. De årliga hyreshöjningarna anges redan i kontraktet, vilket innebär att hyresgästens samtycke redan har givits i varje enskilt fall. Detta ger båda hyresgästerna planeringssäkerhet för den överenskomna perioden.
Vad är en graderad hyra? (§ 557a BGB)
Om hyresgästen och hyresvärden enas om en graderad hyra i kontraktet i enlighet med § 557a, ökar hyran med ett överenskommet belopp under överenskommen period på fasta datum. Kontraktsavsnittet om graderad hyra reglerar både tid och hyresbelopp. Därigenom måste hyresvärden notera att det inte är tillåtet att ange de ordinarie hyresökningarna endast i procent. Om man överenskommer en graderad hyra med en procentuell ökning måste alltid de belopp med vilka hyran höjs anges.
Dessutom måste det finnas minst 12 månader mellan två hyresökningar som en del av en graderad hyra. Dessutom gäller dessa principer för en överenskommen graderad hyra:
- Om hyresvärden och hyresgästen enas om hyreshöjningar som en del av en graderad hyra i hyresavtalet, får hyresvärden inte kräva ytterligare hyreshöjningar under den överenskomna perioden.
- Graduerade hyror kan avtalas i både tidsbegränsade och öppna hyresavtal.
- När det gäller nya hyreskontrakt kan den graderade hyran också kombineras med uteslutande av den ordinarie uppsägningsrätten för hyresgästen i upp till 4 år, vilket ger hyresvärden ännu mer säkerhet.
- Under löptiden för den överenskomna graderade hyra är hyresökningar som en del av moderniseringsåtgärder inte tillåtna.
- Efter den graderade hyresfasen kan hyran endast höjas med hänsyn till den lokala jämförande hyran. Alternativt kan en ny graderad hyra avtalas med hyresgästen.
- Den graderade hyran är begränsad i områden där hyresbromsen gäller eller där bostadsbristen fastställs, men ingen hyrbroms gäller.
- Om de avtalsmässiga avtalen tillåter kan driftskostnaderna justeras, dvs. ökas, i fasen av den graderade hyran.
Vad är en indexhyra? (§ 557b BGB)
Om en indexhyra avtalas i hyresavtalet enligt 557b § kan hyran justeras årligen till levnadsindexet, vilket återspeglar de allmänna levnadskostnaderna.
Om konsumentpriserna stiger ökar hyran med samma belopp. Konsumentprisindex som publiceras en gång om året av Federal Statistical Office används som riktmärke.
Under löptiden för en överenskommen indexhyra är hyreshöjningar på grund av moderniseringsåtgärder också tillåtna. Modellen måste dock avtalas skriftligen mellan hyresgästen och hyresvärden, vanligtvis i hyresavtalet. Dessutom måste beräkningen av hyresökningsgraden presenteras transparent.
Indexhyran baseras på det prisindex som fastställts av Federal Statistical Office för levnadsstandarden för alla privata hushåll i Tyskland.
Hur mycket hyresökning är tillåten?
Hur hög en hyresökning kan vara i enskilda fall beror på typen av motivering för den högre hyran. I allmänhet finns det dock lagstadgade bestämmelser som begränsar den lagliga höjningen av hyran. De registreras i § 558 BGB.
Den så kallade takgränsen, som finns i 558 § 3 BGB, reglerar att hyrorna inte får öka med mer än 20 procent inom 3 år. Vissa städer har satt taket ännu strängare till 15 procents hyresökning på tre år.
Dessutom beror beloppet på den maximalt tillåtna hyreshöjningen på vilken av de typer av hyreshöjningar som beskrivs ovan är inblandad. När det gäller moderniseringsåtgärder, till exempel, är det strikt föreskrivet att hyresökningen inte får överstiga 8 procent av moderniseringskostnaderna som en avgift på nettohyran utan ett år.
Om hyran anpassas till den lokala jämförbara hyran är hyresvärden också begränsad. Hur långt hyran kan stiga över mediannivån för den jämförbara hyran beror, som beskrivits ovan, i stor utsträckning på värdet på den hyrda bostadsytan.
Det finns också möjlighet att avtalsmässigt komma överens om den maximalt tillåtna hyreshöjningen med hyresgästen och, som beskrivs ovan, fastställa en graderad hyra över en viss period. När det gäller nya hyror kan denna graderade hyra också kombineras med en lägsta hyresperiod, vilket ger hyresvärden extra säkerhet. Viktigt: Även med en sådan reglering måste de strikta rättsliga kraven för högsta tillåtna hyreshöjning följas!
Slutligen har hyresvärden möjlighet att justera hyran till levnadskostnaderna årligen genom att komma överens om en indexhyra. Denna variant skapar också trygghet i förhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen eftersom hyreshöjningarna är överens om i förväg.
Vilka effekter har hyresbromsen på hyresökningar?
Den så kallade hyresprisbromsen är relativt ny i den rättsliga ramen. På trånga hyresplatser har delstaterna möjlighet att begränsa hyreshöjningen. Detta gäller dock inte ökande hyror för befintliga hyresgäster. Hyresbromsen säger: Hyran för nya hyror får inte vara mer än 10 procent över den lokala jämförande hyran.
Så att hyrespriserna inte fortsätter att klättra, men förblir överkomliga i storstadsområdena, finns det en hyresbroms. Detta gäller dock bara för nya hyror.
Hur mycket i förväg måste hyreshöjningen meddelas?
Om en hyresvärd vill höja hyran måste han göra det i god tid och meddela hyresgästen på ett visst sätt. Han måste också ge honom en möjlighet att invända mot den högre hyran. De exakta reglerna beror på vilken typ av hyreshöjning som ska begäras.
Graduerad hyra: Ingen ytterligare tillkännagivande om hyresökningen behövs
Om en graderad hyra föreskrivs i ett hyresavtal eller i ett efterföljande avtal finns detta avtal i motsvarande kontrakt. Hyresgästen behöver inte informeras om nästa höjning av hyran som överenskommits på detta sätt. Det härrör direkt från avtalsreglerna och är tillräckligt känt för hyresgästen. I dessa fall behöver hyresgästen inte ställa in en period av samtycke eller en period av eftertanke. Med den här modellen får hyresgästen endast en period på 12 månader, där ingen hyreshöjning planeras.
Hyreshöjning på grund av modernisering eller justering av den lokala jämförande hyran
Om hyran ska anpassas till den lokala jämförande hyran eller höjas på grund av modernisering måste hyresgästen informeras skriftligen. I alla fall måste hyreshöjningen motiveras. Information om hyreshöjningen och dess motivering måste skickas till hyresgästen skriftligen. Leverans via e-post räcker dock. Meddelandet behöver inte nödvändigtvis skickas per post.
Eftersom hyresgästen i detta fall måste gå med på en höjning av hyran måste han också ges en eftertankeperiod på minst två månader efter tillkännagivandet. Under denna tid har hyresgästen möjlighet att kontrollera den aviserade hyreshöjningen formellt och innehållsmässigt och vid behov vägra sitt samtycke. Om hyresgästen inte ger sitt samtycke har hyresvärden ytterligare tre månader på sig att stämma hyresgästens samtycke efter att den beviljade eftertankeperioden har löpt ut.
I detta sammanhang bör det också noteras att hyresgäster har en särskild rätt att säga upp tillkännagivandet om en ökad hyra, vilket förkortar uppsägningstiden för hyresavtalet till 2 månader.
Vilka tidsfrister måste iakttas för hyreshöjningen?
Fasta tidsfrister måste följas när hyran stiger. I princip måste det vara minst 12 månader mellan två hyreshöjningar, under vilka hyran inte ökar. En hyreshöjning är i allmänhet endast laglig en gång per år, och i händelse av en ny hyra är den endast tillåten efter dessa 12 månader.
Hyreshöjningen måste meddelas minst två månader i förväg. Om inget index eller graderad hyra överenskommits för ett nytt hyresavtal och hyran fortfarande ska öka efter utgången av det första hyresåret följs den ettårsfas där hyran inte tillåtits höjas av den så kallade eftertankeperioden för hyresgästen. Under dessa två månader har hyresgästen möjlighet att kontrollera ökningen och justera den vid behov. att motsäga. Om en hyresgäst inte motsätter sig hyreshöjningen inom denna period, kommer den att träda i kraft i början av den tredje månaden efter leverans.
Denna reflektionsperiod på två månader motsvarar uppsägningstidens längd. Eftersom den aviserade hyreshöjningen först träder i kraft i början av den tredje månaden efter tillkännagivandet kan den faktiskt först ökas efter 15 månader vid en ny hyra:
- Fas utan hyreshöjning: 12 månader
- Förhandsmeddelande och eftertankeperiod: 2 månader
- Tidigast möjliga ökningsdatum: hyresgästens 15: e månad
Om hyresvärden vill genomdriva den högre hyran trots en invändning från hyresgästen, måste han tvinga hyresgästens samtycke genom en domstol.
Även här finns det en tidsfrist inom vilken relevant ansökan måste tas emot av domstolen: Hyresvärden måste stämma hyresgästens samtycke inom tre månader efter utgången av den beviljade vederlagsperioden.
Om hyresvärden höjer hyran efter moderniseringsåtgärder måste han meddela hyresgästen om detta med 3 månaders varsel. Även i detta fall måste hyresgästen gå med på ökningen och även här ger lagen hyresgästen en särskild uppsägningsrätt med en förkortad period på två månader.
Om en hyresvärd vill höja hyran efter en modernisering måste han meddela detta i förväg.
Vilken information måste meddelandet om hyreshöjningen innehålla?
För att en hyreshöjning ska vara giltig måste den innehålla viss information. Endast med dessa är det garanterat att det kommer att överleva alla rättsliga tvister som kan vara nödvändiga:
- Adresserar alla berörda hyresgäster
- Datum från vilket den nya hyran ska gälla
- ny hyra inklusive skillnaden mot den gamla hyran
- Orsak till hyresökningen
- När du anpassar dig till den lokala hyran: Be om hyresgästens samtycke och notera att passivitet anses vara samtycke.
- Vid hyreshöjning på grund av modernisering, hänvisningen till § 555d BGB (När måste hyresgästen tolerera modernisering?).
Måste hyresgästen gå med på hyreshöjning?
I grund och botten: Om hyresvärden vill höja hyran måste han först få hyresgästens samtycke. Detta betyder dock inte att hyresgäster kan avvärja obehagliga hyresökningar godtyckligt. En hyresgäst kan endast vägra att gå med på en hyreshöjning om de rättsliga villkoren för en hyreshöjning inte har iakttagits. För att ett legitimt avslag på högre hyra inte ens är möjligt bör hyresvärdar absolut följa de strikta rättsliga kraven som beskrivs ovan.
Vid varje höjning av hyran måste hyresvärden ge sin hyresgäst en period på två månader där han noggrant kan granska de juridiska villkoren för kravet. Godkännande måste då ges. Det finns inga strikta regler kopplade till själva samtycket. Det kan göras informellt eller tyst, muntligt eller helt enkelt genom att överföra den ökade hyran vid önskad tidpunkt.
Hyresgästen har endast rätt att vägra sitt samtycke till hyresökningen om lagkraven för högre hyra inte uppfylls. Om å andra sidan alla villkor är uppfyllda kan hyresvärden kräva samtycke. Om en hyresgäst vägrar att samtycka till en hyreshöjning, har hyresvärden rätt att stämma för detta samtycke inför en domstol (avsnitt 558b, punkt 2, punkt 1 BGB). Han har tre månader på sig att göra detta efter att godkännandeperioden har löpt ut.
Det finns också en möjlighet att en hyresgäst endast delvis godkänner den ökade hyran. Detta kan till exempel hända om taket för hyresgästen överskrids, dvs. hyran har stigit med mer än 15 eller 20 procent (beroende på kommun) under en period av 3 år. Om hyresgästens och hyresvärdens åsikter skiljer sig åt på denna punkt har hyresvärden också möjlighet att kräva juridiskt godkännande.
Situationen är annorlunda om ordinarie hyraökningar som en del av ett index eller graderad hyra har avtalats i hyresavtalet. För deras tid är det inte nödvändigt att få ett nytt samtycke från hyresgästen för hyresökningen varje år. Detta ges när kontraktet ingås för hela den överenskomna perioden.
Boktips: hyra och hyra öka
Du kan beställa boken från Amazon här.
Hyresbromsen gäller i fler och fler kommuner. Det anges att när bostadsytan återuthyrs, får den nya hyran inte överstiga den lokala jämförande hyran med mer än 10 procent. Förutom denna förordning finns det mycket mer att veta för att komma överens om en acceptabel hyra. Detta visas tydligt i den omfattande guiden "Hyr och hyr ökning" från Haufe Verlag i samarbete med Haus + Grund München . Läsarna får också reda på när bostäderna måste betala hyran senast, vad som händer om hyresgästerna är i fallissemang och i vilka fall en hyresreduktion är laglig.