Underhyresavtalet är en utmärkt lösning för hyresgäster som bor i en annan stad eller till och med i ett annat land under en viss tid utan att behöva säga upp hyresgästen. För att ditt goda hyresavtal med din hyresvärd inte ska drabbas, finns det några saker att tänka på med hyresavtalet. Med vår guide får du reda på hur du ska gå fram korrekt.
Den som är borta en stund på jobbet eller tar en paus vill inte nödvändigtvis ge upp sin lägenhet. Underhyresavtalet erbjuder en bra lösning för hyresgäster att själva bli hyresvärd under tiden. Ibland blir lägenheten för stor och för dyr på grund av en separation, då är hyresavtalet också en bra lösning tills du har hittat något som passar. På grund av bostadsbristen och dyra hyror är inte längre uthyrning av bostadsutrymme bara ett problem för delade lägenheter.
För att ditt goda hyresavtal med din hyresvärd inte ska drabbas, finns det några saker att tänka på med hyresavtalet. Eftersom detta bara kan slutföras om hyresvärden samtycker. Om så är fallet bör du informera honom i god tid om vem du ska sälja till. Han har dock inte något att säga, eftersom hyran fortsätter att betalas uteslutande av dig som huvudhyresgäst.
Bra att veta : Om du hyr ut bostadsutrymme kan hyresvärden öka hyreskostnaderna med upp till tjugo procent. Lägenheten är mer krävande på grund av flera invånare, vilket innebär att hyresvärden kan behöva sätta upp högre reserver.
Hyresvärdens samtycke: hyresgäster bör överväga detta!
Oavsett anledning vill du hyra ut en del av din hyrda lägenhet. Då finns det ingen väg att prata med din hyresvärd. Eftersom det regleras av lagen att hyresvärden måste godkänna framhyrningen. För att göra detta, förklara för hyresvärden på ett troligt sätt varför du vill hyra ut bostadsutrymme - under en begränsad eller obegränsad period. Om orsaken är förståelig har hyresvärden knappast någon möjlighet att vägra att gå med på hyresavtalet.
I dessa fall kan du vara säker på JA i underhyresavtalet
Efter att ha separerat från din partner eller på grund av plötsligt lägre intäkter kan du som hyresgäst inte längre betala hyreskostnaderna på egen hand och därför vill hyra ut? Även de som behöver vård och behöver vårdgivare får vanligtvis hyra ut bostadsutrymme.
Om du inte har en cent i fickan efter en separation eller skilsmässa, kan du vanligtvis hyra ut det.
I dessa fall kan hyresvärden säga NEJ till underuthyrningen
Vill du tillbringa ett helt år utomlands som hyresgäst i lägenheten och tillfälligt förvara dina möbler i ett garage? I det här fallet finns det inte längre någon hänvisning till lägenheten. Bra att veta: om du inte hyr ut hela lägenheten och behåller ett rum för dig själv kan du återupprätta flytten.
Även om hyresgästen redan har märkt av hyresvärden genom brott mot husreglerna kan hyresvärden förbjuda uthyrning. Om underhyraren har planerat kommersiell användning av bostadsutrymmet kan detta inte nödvändigtvis förväntas av hyresvärden.
Ett NEJ från hyresvärden är ofta svårt att hålla i domstol. Var ihärdig och gör din forskning innan du pratar med din hyresvärd. Det omotiverade vägran av hyresvärdens samtycke kan till och med göra honom ansvarig för skadestånd.
Registrera hyresvärdens samtycke skriftligen
När alla punkter har diskuterats med hyresvärden bör du upprätta en skriftlig samtyckeförklaring. I huvudsak bör den innehålla följande punkter:
- Hyresfastighetens adress
- Personliga skäl till varför lägenheten är underuthyrd
- Underhyrarens namn och födelsedatum
Utarbeta underuthyrningen korrekt
Innan underhyraren flyttar in hos dig är det viktigt att du har undertecknat ett skriftligt hyresavtal. Huvudskillnaden mellan ett normalt hyresavtal och ett underhyresavtal är de två parter som ingår avtal med varandra - nämligen huvudhyresgästen och underhyraren. Den innehåller skyldigheter, men också båda parters rättigheter.
Som huvudhyresgäst måste du ta hänsyn till att du också kan uppfylla skyldigheterna i ditt hyresavtal med hyresvärden. Dessutom är du som huvudhyresgäst alltid kontaktperson för hyresvärden, även i händelse av problem eller tvister med din underhyresgäst.
Innan underhyraren flyttar in bör ett skriftligt avtal ingås för alla berörda parters säkerhet.
Tips för framuthyrning
1. Ange fullständiga personuppgifter om dig som huvudhyresgäst och din underhyresgäst (förnamn, efternamn, exakt adress till den hyrda lägenheten).
2. Beskriv hyresfastigheten i detalj (våning i lägenheten, vilket rum som hyrs, vilka gemensamma rum som kan användas osv.). Det är också viktigt att ha en exakt beskrivning av hur artiklar som används gemensamt och inventeringen av lägenheten ska hanteras. I händelse av ett nytt köp av delade köksmaskiner eller reparation av diskmaskinen bör du tydligt reglera i hyresavtalet vilka delkostnader som hyresgästen har att bära. Eventuella krav, såsom vanlig målning av rummet, är inte giltiga.
3. Hyreskostnader och extra kostnader måste beräknas exakt av dig som huvudhyresgäst för att rättvisa både dina egna intressen och underhyraren.
4. Depositionen är särskilt viktig för huvudhyresgästen. Eftersom du är ansvarig gentemot hyresvärden bör du kräva en rimlig deposition på en till tre månaders hyra från din hyresgäst.
5. Tidsbegränsad eller permanent - bestäm den exakta början på framhyrningen. Om hyresavtalet är tidsbegränsat bör den exakta orsaken inkluderas. Det är viktigt att du behåller anslutningen till lägenheten i händelse av permanent frånvaro, till exempel genom möblerna i lägenheten. Om hyresgästen är begränsad kan du lägga till hänvisningen till personlig användning här.
6. Du kan ställa in uppsägningstiden enligt gällande hyresrätt. Detta är vanligtvis tre månader och motsvarar uppsägningstiden i ditt eget huvudhyresavtal. Vid ett underuthyrningsavtal kan kortare perioder avtalas i enlighet med den förenklade uppsägningsrätten. Om du bara hyr ut ett möblerat rum kan du avboka det utan att ange skäl senast den 15: e i månaden. Om du är osäker ska du alltid rådfråga en specialistadvokat för hyresrätt om du behöver en särskild bestämmelse om uppsägningstiden.
7. Bifoga en kopia av huvudhyresavtalet och husreglerna med hyresavtalet så att samordningen kan göras mycket tydligt. I husreglerna kan underuthyraren hitta all viktig information om vilotider, slutartider och tider då torkrummet och tvättstugan används. Besöksförbud eller föreskrifter från uthyraren är inte tillåtna så länge husreglerna följs. Få också hyresvärdens samtycke till att hyr ut det skriftligen så att du kan lägga till det i hyresavtalet.
Bra att veta: Om du hyr ut ett möblerat rum eller en möblerad del av din lägenhet bör du också utarbeta ett handoverprotokoll utöver hyresavtalet. Förutom hyresfastighetens skick registreras eventuella skador på inventeringen här. Detta har fördelen för båda parter att hyresfastighetens status registrerades vid inflyttning och tidigare skador kan beaktas.
Hyresavtal: begränsat eller obegränsat?
Om din hyresvärd har gett sitt godkännande och du redan har hittat en hyresgäst bör du tänka på om du vill hyra ut under en viss tidsperiod eller på obestämd tid. Sist men inte minst är detta viktigt för uppsägningstiden.
Detta blir tydligt genom att ange hyresperioden. Om du bara ställer in startdatumet för framhyrningskontraktet avslutas det på obestämd tid. För att en tidsgräns ska gälla måste du ange startdatum och den exakta tiden för hyresavtalets slut i kontraktet. Ett speciellt extra med det tidsbegränsade framhyrningskontraktet är att tidsfristen måste registreras.
De viktigaste frågorna om hyresavtalet
Uthyrning - kan min hyresvärd höja huvudhyran?
Om du vill hyra ut, bör du definitivt ta hänsyn till att hyresvärden kan använda den så kallade subleaseavgiften (avsnitt 553 (2) BGB). Detta hänför sig främst till schablonbelagda merkostnader som el och vatten om fler bor i lägenheten än tidigare. Om merkostnaderna faktureras individuellt en gång per år gäller inte hyresvärdens argument. I det här fallet kan hyresvärden bara ta ut en rimlig hyraavgift på större slitage på bostadsytan. Det finns dock inget rättsligt krav för den exakta beräkningen.
Vad gör jag om hyresvärden säger upp mig som huvudhyresgäst?
Ett komplicerat fall kan uppstå när hyresvärden säger upp hyresgästen. Huvudhyresgästen måste dock uppfylla skyldigheterna i underhyresavtalet, varför det är särskilt viktigt att hålla ett öga på uppsägningstiderna för huvudhyresavtalet och uthyrningen. Om du måste meddela din underhyrare för tidigt av denna anledning kan han eller hon kräva ersättning från dig, till exempel för flyttkostnader.
Kan jag hyra ut ett tomt rum till turister?
Ett mycket spännande ämne för hyresgäster är tillfällig uthyrning till turister. Eftersom hyresgäster uppenbarligen helt enkelt kan tjäna fickpengar som inte bör underskattas. Korttidsuthyrning till turister motsvarar dock kommersiell användning av bostadsytan och är därför förbjuden. Varning: Du riskerar en uppsägning utan föregående meddelande och också ett brott mot förbudet mot missbruk som nu är i kraft i fler och fler städer.
Hyresgäster som hyr ut ett rum till turister riskerar uppsägning utan föregående meddelande.
Kan jag komma överens om en provperiod när jag avslutar ett underuthyrning?
I allmänhet tillhandahålls inte en provperiod för underhyresgästen, även om huvudhyresgästen kan ha ett berättigat intresse av detta skydd. Om du hyr ut ett möblerat rum kan du alltid säga upp avtalet senast den 15: e i månaden i slutet av månaden. Uppsägningstiden är således två veckor. Annars har du fortfarande möjlighet att ange särskilda skäl, till exempel en uppsägning för personligt bruk, i underhyresavtalet.
Kan jag som underhyrare meddela tidigt om det finns mögel i lägenheten?
Oavsett om du är huvudhyresgäst eller underhyresgäst, är en läges hälsofarliga tillstånd orimligt och kan därför medge uppsägning utan föregående meddelande. Hur stark formen är måste kontrolleras av en expert i varje enskilt fall. I ett sådant fall är det lämpligt att söka eventuellt stöd från en specialistadvokat eller hyresgästföreningen efter att ha pratat med hyresvärden.
Checklista: från hyresgästen till hyresvärden
- Kontrollera ditt huvudsakliga hyresavtal för eventuella begränsningar.
- Få skriftligt samtycke från din hyresvärd att hyra ut.
- Tänk på om du vill hyra ut möblerat eller omöblerat och bestäm själv vilka gemensamma rum underuthyraren kan använda.
- Ta dig tid att välja underhyresgästen och informera din hyresvärd som kommer att flytta in för att hyra ut dig.
- Ordna ett skriftligt hyresavtal och bifoga en kopia av huvudhyresavtalet och husreglerna.
- Innan du flyttar in, skapa en överlämningsrapport med din underhyrare om lägenheten när du flyttar in. På det här sättet är du och dina underuthyrare optimalt utrustade för att leva tillsammans.
- Ge ut hyresgästen ett hyresvärdecertifikat för invånarnas registreringskontor.
