Köket är ett viktigt rum i nästan alla hus och lägenheter. Det är här förråd förvaras, där människor lagar mat och ofta äter direkt. Ibland måste rättsväsendet också hantera köket. LBS: s informationstjänstlag och skatter har sammanställt vissa domar från tyska domstolar. Ibland handlar det om att utrusta en hyrd lägenhet med ett utrustat kök, den andra gången om obehagliga dofter som tränger in i lägenheten från ett försörjningsrör.
Köpt som sett
När en hyresgäst besöker en lägenhet är han vanligtvis mycket intresserad av köksutrustningen. Är enheterna nya? Uppfyller de hans behov? En hyresgäst i Berlin hade en märklig upplevelse i detta sammanhang: han visade ett högkvalitativt utrustat kök under visningstiden, men efter att kontraktet undertecknades hittades plötsligt en mycket enklare och billigare modell där. Tingsrätten i Berlin (filnummer 65 S 366/04) fann att detta inte var rätt inställning från ägaren. Hyresgästen har rätt att få exakt den modell som installerades i lägenheten när kontraktet undertecknades.
Kök håller inte 25 år
Även ett kök blir gammalt. Med tiden går ägaren allt färre skadeståndsanspråk om hyresgästen skadar eller tar bort dem. Detta fick en ägare reda på när han frågade sin hyresgäst om skador från ett kök över 25 år efter att han tagit bort apparaterna. Hans argument: köket var inte slitet och kostade ursprungligen 15 000 mark. Regionens domstol i Berlin (ärende nr 62 S 13/01) såg det inte så. Ett kvarts sekel ligger långt över den genomsnittliga nyttjandeperioden och fastighetens skick har inte underbyggts, varför det inte finns någon ersättning.
Som hyresvärd mår du bra om du bara låter hyresgästen använda köket. Så du är säker från reparationskostnader.
Hyresnedsättning
Om obehagliga dofter kommer regelbundet ur ett defekt köksrör, behöver en hyresgäst inte stå ut med det. I det specifika fallet var konsekvenserna av bristen särskilt allvarliga eftersom köket var öppet och hela lägenheten därför påverkades av ångorna. Berlins tingsrätt (ärendnummer 67 S 342/17) beslutade att en hyresnedsättning på tio procent var lämplig här. Invånarna tyckte faktiskt att 15 procent var lämpligt.
Avskrivningar över tio år
Om en ägare helt förnyar det utrustade köket i en hyrd fastighet (handfat, spis, möbler och elektriska apparater), kan han inte omedelbart kräva dessa kostnader som inkomstrelaterade kostnader från hyres- och leasingintäkter. Enligt ett beslut från Federal Fiscal Court (filnummer IX R 14/15) måste han skriva av det under en period av tio år genom avskrivning för slitage, vilket är mindre attraktivt ur skattemässig synvinkel. Ekonomidomaren beslutade att detta inte handlar om en omedelbar och fullt avdragsgill ”underhållskostnad”.
Var försiktig med hyresavtalet
Om ett kök bara lämnas till hyresgästen för användning och inte ingår i hyresavtalet, har ägaren inget underhålls- och reparationsskyldighet. En hyresgäst fick reda på när kylskåpet och diskmaskinen gick sönder och hon bad ägaren att reparera den. Neukölln tingsrätt (ärende nummer 18 C 182/17) slog fast att det inte kunde saknas hyresavtal här eftersom köket inte tillhör lägenheten i kontraktets mening. En sådan lösning är juridiskt ofarlig, eftersom en hyresvärd inte är skyldig att tillhandahålla ett utrustat kök.
Kök att gå
Räknas ett utrustat kök som en väsentlig del av en fastighet eller åtminstone som ett tillbehör? Eller är det inte så? Vad som till en början låter som en akademisk fråga kan snabbt bli av praktisk betydelse. Nämligen när en utestängningsauktion av fastigheten pågår. Hyresgäster hade installerat ett utrustat kök i sin lägenhet och tog det med sig när de flyttade ut. Köparen hävdade att detta inte var lagligt eftersom köket var en ”väsentlig komponent” och därför inte kunde tas bort. Federal Court of Justice (aktnummer IX R 180/07) såg det annorlunda. Han bekräftade därefter hyresgästernas handlingar. De fick behålla sitt kök.
Om ett nytt kök som har levererats och installerats inte uppfyller dina förväntningar kan du som köpare av företaget ställa in en förbättringsperiod.
Enskilda kök fungerar som hushållsartiklar
Ett annat fall handlade om huruvida köket tillhör en byggnad. Lägenhetsägare hade ett kök utrustat individuellt för ett rum. När det skedde senare under en brand vände sig de drabbade till sin hemförsäkring och bad om ekonomisk ersättning. Men försäkringsbolaget vägrade med motiveringen att köket inte var en integrerad del av huset. Högre regiondomstolen i Köln (ärende nummer 5 U 36/92) instämde i detta juridiska yttrande och betraktade köket till hands som hushållsartiklar och inte som en del av byggnaden.
Förkolnat betyder inte bränd
En av de värsta händelserna som kan hända i ett kök är en brand. I ett hushåll i Nordrhein-Westfalen antänds maten i en kruka och en flammor av eld utvecklades. En film av rök och sot fläckade rummet och omfattande rengöring var nödvändig. Den totala skadan var cirka 13 000 euro. Enligt den skadelidande borde hushålls- och byggnadsförsäkringar betala för detta. Men Hamm Higher Regional Court (filnummer 20 W 28/14) fann att det inte var en "eld" i betydelsen av de avtalsmässiga villkoren, eftersom blixtarna inte hade nått några lättantändliga föremål. Försäkringen behövde inte gå in.
Korrigeringsperiod
Ett nytt kök som har levererats och installerats uppfyller inte alltid kundens förväntningar. I det här fallet kan du som köpare av företaget ställa in en respitperiod. Men hur länge har du att ge företaget tid? En kund klagade på prestationen och efter flera veckors fruktlösa förhandlingar begärde han slutligen skriftligen att arbetet skulle genomföras inom tolv dagar. Företaget överskred återigen denna tidsfrist med cirka två veckor. Det verkade för mycket för tingsrätten i Wuppertal (aktnummer 9 S 255/14). Köparen fick säga upp avtalet och insistera på att de nästan 5000 euro som betalats tillbaka.
