Beställningsprincipen gäller från 1 juni 2015 till 22 december 2020 och reglerar antagandet av kostnaderna för mäklarens provision mellan hyresgäst och hyresvärd. I det följande kommer du att ta reda på vad som är skillnaderna mot den tidigare rättsliga situationen och vad problemen är.
Om du letar efter en ny lägenhet eller vill sälja din egen lägenhet anställer du vanligtvis en mäklare. Men vem betalar faktiskt mäklarens provision? Innan beställningsprincipen infördes var det möjligt för ägaren av en fastighet att anställa en mäklare och överföra hans provisionskostnader till den efterföljande hyresgästen. Lagstiftaren har erkänt att detta representerar en kostnadsnackdel, särskilt för hyresgästen, och har därför infört beställningsprincipen.
Vad är beställningsprincipen?
Kort sagt, genom beställningsprincipen fattades beslutet: ”Den som beställer, betalar.” Om en ägare använder en mäklares hjälp för att hitta en ny hyresgäst måste han därför också betala provisionen. Samtidigt gäller detta också en hyresgäst som hittar en ny lägenhet med hjälp av en agent. Således är det inte längre lagligt tillåtet som hyresvärd att helt enkelt överföra mäklarens provision till hyresgästen. Den federala konstitutionella domstolen motiverade den nya förordningen med förklaringen att detta ”motverkar sociala och ekonomiska ojämlikheter”.
Vem gäller beställningsprincipen?
I grund och botten måste man skilja mellan tre kategorier: uthyrning av fastigheter till privatpersoner, försäljning av en fastighet och uthyrning av kommersiella fastigheter. Officiellt gäller beställningsprincipen endast hyror till privatpersoner. Till exempel, om det är en försäljning, gäller inte kundprincipen. I praktiken betalar köparen vanligtvis hela mäklarprovisionen. I vissa fall bestämmer dock köparen och säljaren också att dela upp mäklarens provision. Den tredje kategorin är kommersiella fastigheter. Beställningsprincipen gäller inte heller här. Så om du vill hyra en kontorsbyggnad måste du betala hela mäklaravgiften.
Kritik mot beställningsprincipen
Efter införandet av beställningsprincipen klagade särskilt fastighets- och mäklarföreningar. Fastighetsföreningen Tyskland (IVD) - som fastighetsmäklare, fastighetskonsulter, administratörer och andra yrkesgrupper tillhör - fortsätter att frukta att lägenheter i allt högre grad kommer att ges ut under taket och att fastighetsmäklarnas existens kommer att hotas. Det finns också en risk att mäklarens provision helt enkelt kommer att fördelas till hyrespriserna i framtiden, vilket kommer att fortsätta att missgynna hyresgästerna.
Som hyresvärd måste du veta det
Vanligtvis hyresvärden en mäklare och måste därför täcka kostnaderna. Observera att det inte är lagligt att överföra mäklarens provision indirekt till hyresgästen, till exempel med hjälp av en alltför hög överföringsavgift för ett utrustat kök. Det föreskrivs enligt lag att överföringsavgiften inte får överstiga det nuvarande värdet med mer än 50 procent.
Du måste också vara medveten om att beloppet på mäklarens provision för en hyresvärd inte regleras av lagen. Om en hyresgäst anställer en mäklare för att han letar efter en ny lägenhet får mäklarens provision inte vara högre än två månadshyror netto plus moms.
Den goda nyheten för alla hyresvärdar är dock att de kan kräva mäklaravgiften som betalas i form av inkomstrelaterade utgifter i sin inkomstdeklaration. Förutsatt att hyresfastigheten förvärvades för att erhålla skattepliktiga hyresintäkter.
Som hyresgäst måste du veta det
Principen för beställning är främst avsedd att avlasta hyresgäster. Ändå gäller vissa regler också här:
Som hyresgäst behöver du bara betala mäklarkostnaderna om du medvetet har gett en mäklare i uppdrag att leta efter en lägenhet med kunskap om provisionskrav och ett avtal har slutits genom hans medling.
Om du känner att din hyresvärd försöker kringgå beställningsprincipen med hjälp av höga extra hyreskostnader, har du möjlighet att återkräva dessa pengar. Enligt bostadsbyrålagen är betalningsavtal ”ineffektiva om de är märkbart oproportionerliga till anläggningens värde”.
I vissa fall har hyresgäster också möjlighet att dra av mäklarens provision för skatteändamål. Du har en god chans om du måste leta efter en ny lägenhet på grund av ett nytt jobb och du har anställt en mäklare för detta.
Omgå beställningsprincipen: Vad är otillåtet?
Hyresvärdar försöker regelbundet kringgå beställningsprincipen. Men många fall är olagliga. Vi listar några exempel nedan:
- Det är inte ovanligt att personer som söker boende utsätts för särskilt tryck. Då händer det snabbt att en desperat blivande hyresgäst undertecknar frivilligt när han tittar på lägenheten att han har anställt mäklaren.
Var noga med att läsa de finstilta på bostadsannonser. Ofta anges det här att en sökbegäran placeras med en kontaktbegäran. Här blir provisionskravet ogiltigt även efter ingåendet av ett kontrakt. - På grund av den mycket konkurrensutsatta bostadsmarknaden är det mer och mer vanligt att vissa fastighetsannonser inte längre visas på vanliga fastighetsportaler som alla kan se. Snarare laddas nu annonser upp till privata webbplatser som endast mäklare har exklusiv åtkomsträtt till. I det här fallet kan en blivande hyresgäst inte undvika att anställa en mäklare.
- Dessutom är det som mäklare olagligt att ha en beställning gjord av en hyresvärd och samtidigt vänta på att en hyresgäst ska beställa honom för att sedan samla dem. Som ett resultat betalas mäklaren av båda parter, vilket är olagligt.
Bra att veta: Om du är orolig för att mäklarkommissionen inte är laglig och kan motivera detta lagligt har du tre år på dig att återkräva betalningen i enlighet med avsnitt 5 WoVermittG (lag som reglerar bostadsförmedling).
