För de flesta är att köpa ett eget hus ett mycket speciellt ögonblick i deras liv. Men tänk om du beslutar dig mot fastigheten i efterhand? Återkallande från det undertecknade försäljningsavtalet är endast möjligt om det finns allvarliga skäl - och i de flesta fall orsakar detta höga kostnader.
Om ett köpeavtal för ett hus har undertecknats av båda avtalsslutande parterna anses det vara bindande - det vill säga att ett tillbakadragande från köpet endast är verkställbart om det finns giltiga skäl. Hinder är höga av en anledning, eftersom fastighetsaffärer är förknippade med betydande ekonomiska risker för båda parter: Köparen har tagit ett lån från en bank och måste betala ränta och återbetalningar varje månad. Å andra sidan har säljaren ofta redan planerat försäljningsintäkterna för att finansiera ett nytt hem. Därför gäller den normala ångerrätten endast i begränsad omfattning.
Det finns fall där båda parter kan återkalla köpeavtalet - men vanligtvis inte utan betalning av ekonomisk ersättning till avtalspartnern. Detta gäller endast om köparen och säljaren har kommit överens om en rätt att säga upp avtalet utan kompensation på vissa villkor eller om de vill säga upp avtalet genom ömsesidig överenskommelse.
Avtalsenlig och lagstadgad ångerrätt
En annullering av det notariserade köpeavtalet är möjligt om båda parter uttryckligen har reserverat sig för ångerrätten. Detta rekommenderas om kontraktet redan ska undertecknas, även om viktiga juridiska frågor inte har klarlagts - såsom beviljande av bygglov eller förekomsten av ett finansieringsåtagande. En senare uttagskostnad, dock eftersom notarius och eventuellt fastighetsregistreringskostnader uppstår när köpeavtalet är notariserat och transaktionen återförs. Fastighetsöverföringsskatt debiteras också initialt, även om den kan återkrävas senare under vissa förhållanden. Du bör därför förtydliga de viktigaste nyckelpunkterna innan du tecknar köpeavtalet för ditt nya hus eller fastighet i närvaro av en notarie.Förresten kan du också komma överens om en ensidig avtalsrätt - till exempel som säljare för att skydda dig mot din avtalspartners insolvens.
Den lagstadgade ångerrätten gäller alltid och träder i kraft automatiskt om ingen utträdesklausul har överenskommits eller inte gäller i detta fall. Men endast exceptionella omständigheter eller särskilt allvarligt missförhållande från en avtalspartner motiverar ett lagligt återkallande från köpeavtalet. Detta inkluderar till exempel att köparen inte betalar köpeskillingen även om han är skyldig att göra det, eller att säljaren har dolt allvarliga brister.
Återkallande av kontraktet: de vanligaste orsakerna
Beroende på om säljaren eller köparen vill återkalla det redan undertecknade och notariserade försäljningsavtalet är orsakerna mycket olika. Det finns ett giltigt skäl för säljaren om exempelvis köparen inte överför köpebeloppet och därmed inte uppfyller sin avtalsenliga betalningsskyldighet. Det spelar ingen roll om han medvetet håller tillbaka beloppet för att han beslutade mot fastigheten efteråt, eller är insolvent eftersom banken inte beviljar honom ett lån. I båda fallen har säljaren rätt att återkalla avtalet efter att ha gett avtalsslutande part en rimlig tidsfrist för överföring av köpeskillingen. I detta fall förblir köparen bunden av köpeavtalet. Dessutom kan säljaren kräva av honomatt ersätta uppkomna kostnader som mäklarens provision.
Om säljaren inte använder sin ångerrätt förblir köpeavtalet giltigt. I detta fall måste köparen betala dröjsmålsränta utöver inköpspriset om det avtalsenliga köpdatumet eller betalningsfristerna har överskridits.
En annan men mycket sällsyntare anledning för säljaren att säga upp avtalet kan vara om köparen ändrar strukturen på den förvärvade byggnaden, även om detta uteslutits i köpeavtalet. Sådana avtalsbestämmelser finns vanligtvis när det gäller en fredad byggnad eller när den har ett speciellt arkitektoniskt värde - i det senare fallet kan arkitekten som författare till och med ingripa i domstolen själv.
Om köparen vill säga upp köpeavtalet finns det vanligtvis helt andra skäl. De vanligaste är allvarliga defekter i byggnaden som medvetet doldes av säljaren. I sådana fall talar domstolarna om så kallad "bedräglig felaktig framställning". Allvarliga brister kan exempelvis vara en stor torrrötangrepp eller strukturellt kritisk ruttskada på takkonstruktionen. Kärnan i saken: Köparen måste bevisa för säljaren att han visste om dessa brister innan kontraktet undertecknades - han kan bara använda sin lagstadgade ångerrätt om han lyckas. I praktiken visar sig detta dock vara svårt. Bevis är vanligtvis bara möjligt om köparen kan hitta ett vittne - till exempel ägaren till ett specialföretag,som säljaren redan hade kontaktat innan köpeavtalet ingicks för att bedöma de dolda bristerna
Allvarliga brister är den vanligaste anledningen till att återkalla försäljningsavtalet.
Mindre defekter i begagnade fastigheter är inte en anledning att dra sig ur kontraktet, särskilt eftersom det ofta handlar om de förväntade ålderstecknen. Dessutom kan ett undantag från garantin avtalas i köpeavtalet för öppna eller dolda defekter som inte är kända för säljaren. För att undvika sådana problem är det oerhört viktigt att du, köparen, noggrant inspekterar den önskade fastigheten tillsammans med säljaren innan du undertecknar köpeavtalet och upprättar ett handoverprotokoll. Om möjligt, kontakta en byggexpert om du inte själv är specialist.
Tips: För att undvika misstag när du köper ett hus bör du förbereda en checklista i förväg och gå igenom den konsekvent innan du undertecknar kontraktet.
I sällsynta fall visar det sig först efter undertecknandet av köpeavtalet att den köpta fastigheten är belastad med en markavgift och säljarens bank inte är redo att radera den - vanligtvis särskilt om säljaren och hans bank om Beloppet för påföljder för tidig återbetalning på hans lån. Markavgiften skulle övergå till köparen med förvärvet av fastigheten och skulle placera honom framför en ovanligt hög ekonomisk börda som motiverar återkallelse från köpeavtalet.
Kompensationens omfattning
Om köparen eller säljaren använder sig av en avtalsmässigt fast ångerrätt, regleras vanligtvis också frågan om ersättning eller ersättning vid hävning i köpeavtalet. Frågan är dock annorlunda om en av de avtalsslutande parterna verkställer en lagstadgad ångerrätt. Till exempel, om säljaren drar sig ur försäljningsavtalet eftersom köparen inte betalar, kan han hålla honom ansvarig för kostnaderna. Dessa inkluderar redan nämnda förmedlingskostnader, men också lägre intäkter: Om säljaren uppnår lägre försäljningsintäkter, till exempel när han säljer igen, kan han göra anspråk på skillnaden till den ursprungligen överenskomna köpeskillingen från den avgångna första köparen. Finns det en annan intresserad partsom köper fastigheten några dagar senare för samma pris blir ersättningen motsvarande lägre. I sådana fall får säljaren inte sälja sitt hus till ett förmånligt pris utan måste kräva ett vanligt lokalt pris med en rimlig förhandlingsram.
Om köparen drar sig tillbaka från fastighetsköpet på grund av avsiktligt dolda väsentliga brister, kan han fakturera säljaren för finansieringskostnaderna, införandet i fastighetsregistret, eventuella renoveringskostnader och, i förekommande fall, expert- och förfarandekostnader. Om de ursprungliga avtalspartnerna inte kan komma överens måste en skiljeman eller till och med en domstol fastställa beloppet.
Återföring av fastighetsköpet
Om den lagliga eller avtalsenliga ångerrätten gäller måste köp av fastigheten återföras - på officiellt tyska talar man om en återföring av köpeavtalet. Detta initieras av säljaren via notaren och är förknippat med merkostnader, eftersom till exempel posten i fastighetsregistret måste ändras igen. I praktiken, beroende på utformningen av någon återkallelseklausul i försäljningsavtalet, bärs vanligtvis dessa kostnader av köparen - till exempel om han inte har överfört köpebeloppet i tid.
