Varje år handlar fakturering av uppvärmning och driftskostnader om ägarföreningar, lägenhetsägare och hyresgäster. Vem tar in vilka tjänster, vilka tidsfrister gäller? Många elräkningar för hyreslägenheter skapas felaktigt år efter år. Den så kallade andrahyran utgör i genomsnitt 34 procent av den totala hyran. Det lönar sig att vara exakt.
Den som äger en lägenhet måste betala månatliga driftskostnader för att hantera lägenheten. Men ägaren behöver inte betala för dessa kostnader ensam - en del kan överföras till hyresgästen. För att detta ska vara möjligt måste dock båda parter erkänna bestämmelserna i hyresavtalet. Den så kallade driftskostnadsförordningen specificerar vilka driftskostnader för en lägenhet som är fördelningsbara och vilka som hyresvärden måste betala själv.
De flesta hyresavtal föreskriver att hyresgästen står för driftskostnaderna och utöver grundhyran också gör en månatlig förskottsbetalning för dem. Hyresvärden är då skyldig att bosätta sig regelbundet. Det är inte trivialt. Enligt information från Deutscher Mieterbund eV är vartannat serviceavgiftuttag felaktigt. "Uppgiften är en verklig utmaning för lekmannen", bekräftar Rainer Schmitt, advokat vid Bayerns husägare. Irriterande när du räknar fel. "Men formella fel leder till och med till att faktureringen blir ineffektiv", varnar Schmitt. Ägaren kan sedan stå kvar med de kostnader som hyresgästen skulle behöva bära.
Vad är driftskostnader och vilka är extra kostnader?
I praktiken används ofta termerna driftskostnader och kompletterande kostnader synonymt. Tillkommande kostnader inkluderar dock flera poster. Tilläggskostnaderna inkluderar till exempel kostnader för administration, reparationer och underhåll. I driftskostnadsförordningen (BetrKV) föreskrivs att ”alla kostnader som ägaren har haft genom ägandet av lägenheten och dess löpande förvaltning betraktas som driftskostnader”. Enligt II. Beräkningsförordningen omfattar dessa följande 17 artiklar:
- Vattentillgång
- Avloppsavgifter (dränering)
- Hisskostnader
- belysning
- Gatustädning / skräpsamling
- Kostnader för sopning av skorsten
- Husstädning
- Trädgårdsunderhåll
- Hustvättmaskin (men inte reparationskostnaderna!)
- Antenn / kabel-TV
- Vaktmästare / vaktmästare (men inte fastighetsförvaltare)
- Fastighets- och ansvarsförsäkring (men inte rättsskydd, reparationskostnader, hyresförlustrisk eller grundläggande försäkring)
- Fastighetsskatt (men inte fastighetsskatt)
- Andra driftskostnader (t.ex. pool, bastu, underhåll och test av brandsläckare etc.)
- uppvärmningskostnader
- Vatten värmning
- Värme- och vattenförsörjningssystem
Vilka driftskostnader kan inte överföras?
Ägaren måste alltid bära följande kostnader:
- administrativa kostnader
- Underhålls- och reparationskostnader
- Vakans kostnader
- Avgifter för kontohantering eller andra bankavgifter
- Inkomstskatt på hyresintäkter
- Engångskostnader, till exempel för skadedjursbekämpning
Hur består elräkningen upp?
Förutom den kalla hyran, betalar hyresgästerna en månadsrabatt för extra kostnader som vatten, uppvärmningskostnader, skräpavgifter och vaktmästartjänster. Den varma hyran består av denna kalla hyra plus rabatten. I bästa fall bör driftskostnaderna och distributionsnyckeln redan avtalas i hyresavtalet. Distributionsnyckeln definierar hur husets driftskostnader fördelas på de enskilda lägenheterna.
Hyresgästen betalar driftskostnader antingen som ett engångsbelopp eller som en förskottsbetalning, beroende på avtalet i hyresavtalet. Det finns sällan bruttohyror där driftskostnaderna redan ingår. Här bär hyresvärden enbart risken för stigande driftskostnader. I nya hyresavtal överenskommes antingen ett schablonbelopp som hyresvärden inte behöver reglera eller en förskottsbetalning.
I slutet av räkenskapsåret läggs alla tilldelade driftskostnader samman och jämförs med hyresgästens utbetalning. Om hyresgästen har betalat för mycket får han tillbaka skillnaden. Det kan dock också hända att hyresvärden kräver ytterligare betalning. Det är viktigt att du dubbelkontrollerar detta. Dessutom måste hyresvärden uttryckligen namnge alla fakturerade föremål.
Hur man förbereder elräkningen korrekt
Alla som måste lämna in en elräkning bör känna till reglerna. De finns i civillagen från och med § 556. Vi har sammanfattat de viktigaste sakerna för dig:
- Faktureringsperioden får inte överstiga tolv månader. Även om hyresgästen flyttar ut efter ett år och två månader måste två uttalanden göras.
- Hyresgästen måste få fakturan senast tolv månader efter räkenskapsperiodens slut. Hyresvärden kan inte längre kräva ytterligare betalning efter att denna period har löpt ut. Hyresgästen kan dock fortfarande utmana för mycket som har betalats.
- Det räcker inte att ange summan. De enskilda föremålen måste listas, från avfall till varmt vatten. Du behöver inte bifoga kvitton, men hyresgästen har rätt att inspektera dem.
- Hyresgästen ska kunna förstå matematiskt hur varje belopp genereras. Distributionsnyckeln som används måste namnges och förklaras.
- Det låter banalt men det är benäget för fel: Alla förskottsbetalningar från hyresgästen måste namnges och dras av från de faktiskt uppkommna driftskostnaderna.
Vad måste finnas i hyresavtalet?
Avsnittet " Hyresgästen betalar driftskostnaderna" tvingar hyresgästen att ta på sig alla kostnader enligt driftskostnadsförordningen. Endast " andra kostnader " såsom underhåll av brandsläckare och röklarm samt rännrengöring måste nämnas.
Var försiktig när du köper en hyrd fastighet: Det befintliga hyresavtalet fortsätter att gälla och det beror på ordalydelsen. Vid tveksamhet betalas endast de föremål som anges där. Avtalet kan endast ändras med hyresgästens samtycke.
Hur höga är driftskostnaderna egentligen?
I oktober 2019 publicerade den tyska hyresgästföreningen en driftkostnadstabell som avser 2017. Enligt detta dokument betalar hyresgästerna i genomsnitt 2,16 EUR driftskostnader per kvadratmeter bostadsyta per månad. En översikt över artiklarna:
| Fastighetsskatt | 0,18 euro |
| Vatten inklusive avlopp | 0,35 euro |
| Uppvärmning inklusive varmvatten | 1,03 euro |
| Hiss | 0,17 euro |
| Gatustädning | 0,03 euro |
| Sophantering | 0,17 euro |
| Rengöring av byggnader | 0,18 euro |
| Trädgårdsunderhåll | 0,10 euro |
| Allmän el | 0,05 euro |
| Rengöring av skorstenen | 0,03 euro |
| försäkring | 0,19 euro |
| Vaktmästare | 0,31 euro |
| Vaktmästare (byggnadsstädning, vinterservice) | 0,15 euro |
| Antenn, kabel | 0,13 euro |
| Andra | 0,03 euro |
Hyresgäster i Tyskland betalar de högsta beloppen för uppvärmning och varmvatten. I genomsnitt förfaller 1,03 euro per månad och kvadratmeter. År 2014 var det 1,39 euro. Nedgången beror på fallande energipriser.
Som hyresgäst kan du använda spegeln, som publiceras årligen, för att kontrollera om din elräkning är rimlig.
Välj rätt distributionsnyckel
Flera fördelningsnycklar ifrågasätts: efter konsumtion, efter bostadsyta, efter bostäder och efter människor. Uppvärmning och varmvatten faktureras i allmänhet efter konsumtion. Bortsett från det kan hyresvärden fritt komma överens om fördelningsnyckeln. Vårt råd till bostadsrätten: För att inte komplicera elräkningen är det vettigt att alltid välja distributionsnyckel och registrera den i det hyresavtal som ägarföreningen har kommit överens om. Detta har fördelen att du helt enkelt kan ta över informationen från årsredovisningen för ägarföreningen utan att behöva räkna vidare. För övrigt är en fördelningsnyckel per person aldrig en bra idé: varje gång antalet invånare ändras under räkenskapsperioden måste hyresvärden omfördela kostnaderna.
Bra att veta : Om det inte finns någon avtalsmässig reglering gäller den lagstadgade fördelningsnyckeln enligt andelen bostadsyta, dvs. enligt kvadratmeter.
Erfarenheten har visat att driftskostnaderna för uppvärmning och varmvatten är högst.
Tidsfrister för att betala driftskostnader
Om en månatlig förskottsbetalning har överenskommits måste hyresvärden fakturera varje hyresgäst separat skriftligen en gång per år. Hyresgästen måste få fakturan senast den tolfte månaden efter räkenskapsperiodens slut. Om kalenderåret är avgörande för fakturering är 31 december nyckeldatumet. Om hyresvärden missar tidsfristen utesluts ytterligare fordringar mot hyresgästen. Om inte uthyraren inte är ansvarig för sen uppgörelse. Han måste dock vara ansvarig för eventuella fel från faktureringsföretaget (Köln Regional Court, 1 S 161/06).
Enligt BGH (filnummer VIII ZR 107/08) bär hyresvärden risken att fakturan inte når mottagaren i tid. Poststämpelns datum är inte avgörande, men hyresgästens kvitto. Om förlikningen inte görs trots en påminnelse kan hyresgästen hålla kvar ytterligare förskottsbetalningar tills hyresvärden faktiskt har reglerat driftskostnaderna.
Domstolsdomar och inspektion
Hyresvärden får endast i undantagsfall sammanfatta flera typer av driftskostnader i sina driftskostnadskonton. Detta är tillåtet för kostnader för färskt och smutsigt vatten om beräkningen av avloppsvattnet är kopplat till färskvattenförbrukningen (BGH, VIII ZR 340/08). Hyresvärden behöver inte heller dela upp kostnaderna för egendom och ansvarsförsäkring (BGH, filnummer VIII ZR 346/08).
Hyresvärdar kan alltid hänvisa hyresgäster för att inspektera kvitton. Hyresgästen kan ta anteckningar och även göra kopior, handskrivna eller använda en dator. Enligt ett beslut från distriktsdomstolen i München har han också rätt att fotografera eller skanna kvitton (412 C 34593).
Gör invändningar mot elräkningen
Om du vill göra invändningar måste du göra det inom 12 månader från mottagandet av uttalandet. Därefter finns det inte längre någon rätt (avsnitt 556, punkt 3, mening 5 BGB). Du har följande alternativ i händelse av invändningar:
- Invändning och betalning med bokning
Du kan invända och betala kostnaderna med bokning på begäran. - Invändning och delbetalning
Om felet är klart kan du invända och endast betala den del som är motiverad.
Skriv alltid invändningen skriftligt och se till att du kan bevisa att invändningen nådde hyresvärden i tid.