Hyresrätten reglerar rättigheter och skyldigheter för hyresgäster och hyresvärdar - men dessa utövas ofta inte eller en tvist uppstår av andra skäl. Driftskostnadsredovisning, hyra, reparationer på grund, defekt uppvärmning, cyklar i hallen - vad är tillåtet och vad är inte tillåtet? Hur agerar du bäst i en tvist? Vi ger råd.
Det finns ett brett utbud av tvister mellan hyresvärdar och hyresgäster: det sträcker sig från fakturering av el till buller från grannar till bostadsfel, krav på hyresökningar eller modernisering. Vi har sammanfattat de vanligaste orsakerna till tvister för dig. På detta sätt kan du med en överblick se vad den rättsliga bakgrunden i ditt ärende säger och i nästa steg kan du avgöra om tvisten är värdefull eller om en kompromiss ska sökas.
Vad säger hyreslagen om de vanligaste orsakerna till tvister?
Verktygsfakturering
- Lägenhet och kommersiell yta
Enligt Federal Court of Justice (BGH) är hyresvärdar inte skyldiga att fakturera driftskostnaderna för lägenheter och kommersiella utrymmen separat, så länge hyresgästen inte missgynnas väsentligt. Hyresgästen kan se faktureringsdokument i hyresvärdens lokaler. Hyresvärden behöver bara göra kopior om detta är orimligt för honom på grund av avståndet (BGH VII ZR 78/05). Tips: Ta reda på här om de vanligaste felen i verktygsfakturering. - Vakans och kostnader
Om lägenheterna är tomma måste hyresvärden ta de extra kostnaderna för dessa lägenheter om han fördelar driftskostnaderna i förhållande till förhållandet mellan hyrelägenhetens areal och den totala bostadsytan (BGH VIII ZR 159/05). Hyresgäster kan vägra att ändra kontraktet om bara ett fåtal lägenheter är lediga under en kort tid. - Tilldelning tillåten
Enligt BGH måste hyresgäster i lägenheter på bottenvåningen också bidra till driftskostnaderna för hissen. En differentierad fördelning av driftskostnader, till exempel för vaktmästarservice, rengöring av gemensamma utrymmen, belysning, trädgårdsunderhåll eller hissar, är inte genomförbar (BGH VIII ZR 103/06). Hyresvärden kan dela nya driftskostnader - till exempel för den nyligen ingångna ansvarsförsäkringen - med hyresgästen, förutsatt att han har reserverat detta i hyresavtalet (BGH VIII ZR 80/06).
Kosmetiska reparationer
Efter att BGH redan hade förklarat klausuler i hyreskontrakt ogiltiga 2004, enligt vilka hyresgästerna måste renovera "senast" eller "i alla fall" efter vissa tidsfrister, gick det ett steg längre i april 2006: Enligt detta måste hyresavtalet tydligt ange tidsfristerna är flexibla. Om ett tillägg som "som regel" eller "i allmänhet" saknas är klausulen ineffektiv (BGH VIII ZR 178/05).
- Ersättningsklausuler
Om det finns kompensationsklausuler i hyresavtalet kan hyresvärden, om renoveringsfristerna ännu inte har löpt ut, kräva en procentsats av renoveringskostnaderna för slitage sedan de senaste kosmetiska reparationerna. Förlikningsklausulerna får dock inte baseras på styva tidsfrister. Annars missgynnar de hyresgästen felaktigt eftersom de inte tar hänsyn till lägenheten (BGH VIII ZR 52/06).
Boyta
Vet du hur du mäter ditt bostadsutrymme korrekt? Detta kan spara pengar, för: Om bostadsutrymmet är mer än 10 procent under det som anges i hyresavtalet, finns det en defekt som berättigar dig att sänka hyran (BGH VIII ZR 205/03 och 347/04).
När ska jag söka juridisk rådgivning
Båda sidor bör fråga om sina rättigheter och skyldigheter, till exempel i dessa ytterligare artiklar:
Hyresrätt: dina rättigheter och skyldigheter som hyresgäst och hyresvärd
Ägarnas gemenskap: fastighetsägarnas rättigheter och skyldigheter
Uppsägning för personligt bruk: dina rättigheter och skyldigheter
Särskild nyttjanderätt: exempel, rättigheter och skyldigheter
Bland grannarna: Dessa rättigheter och skyldigheter räknas på sommaren
Detta bör följas av ett rimligt samtal. Om det finns konflikter med grannarna bör du också informera hyresvärden. Om det finns brister i lägenheten bör du informera hyresvärden så snart som möjligt och be honom att åtgärda dem. I händelse av en hyreshöjning kan du kontrollera det lokala hyresindexet på det kommunala bostadskontoret eller hos en av intressegrupperna.
Hyresrätt: exempel på ett konfliktscenario "hyreshöjning"
Hyresvärden ber sin hyresgäst att höja hyran från 6 till 7 euro per kvadratmeter. För den 100 kvadratmeter stora lägenheten betyder detta 100 euro mer hyra per månad. Hyresgästen avvisar hyresökningen. Det lokala hyresindexet ger 6 euro längst ner och 7 euro högst upp för en jämförelsevis stor lägenhet. Tabellen nedan (källa: Deutscher Mieterbund Berlin) visar möjliga steg på vägen till ett avtal.
|
mäta |
kostar |
|
|
Första steget |
Personligt samtal mellan hyresvärden |
- Inga kostnader - |
|
2: a steget |
Inblandning av en medlare (via hyresgästföreningen |
Kan avtalas fritt, t.ex. 50 euro |
|
3: e steget |
1: a instansen: tingsrätten |
Med ett tvistvärde på 1 |
|
4: e steget |
Andra instans: överklagande till regiondomstolen |
Cirka 820 euro för |
Tips : Innan du bestämmer dig för att gå till domstol: Tingsrätten föreslår ofta en förlikning. Detta innebär att du täcker kostnaderna proportionellt. När det gäller resultatet kan du ha det billigare med en medlare. Om konversationen ansikte mot ansikte misslyckas, föreslå medling.
Efter ett faktiskt samråd diskuterar båda sidor hur nästa steg ser ut. Det finns dock fall där ingen kompromiss är möjlig eller en sida vägrar att acceptera den. Om fronterna härdar kommer det att bli en tvist i domstol.