Vad är tillåtet när och vilka typer av hyresavtal finns det? Vare sig som hyresgäst eller hyresvärd: Det finns några saker att tänka på för att undvika obehagliga överraskningar. Vilka uppsägningstider, skäl för uppsägning och undantag gäller i ditt fall? Vi förtydligar detta i en lista över vanliga typer av hyresavtal.
Öppet hyresavtal
Det öppna hyresavtalet är den vanligaste hyresformen. Med ett öppet hyresavtal löper hyresavtalet på obestämd tid (avsnitt 542 (1) BGB). Varje avtalsslutande part kan säga upp hyresgästen i enlighet med lagstadgade bestämmelser. Hyresgästen kan ge tre månaders varsel utan att ange skäl. Om hyresvärden vill säga upp behöver han ett juridiskt erkänt skäl för uppsägning, till exempel personligt bruk. Hans uppsägningstid baseras på hyresgästens uppehållstid och är mellan tre och nio månader (upp till fem år tre månader, efter fem år sex månader, efter åtta år nio månader).
Tillfälligt hyresavtal
Ett tidsbegränsat hyresavtal definierar slutet på hyresperioden från början. Hyresvärden och hyresgästen kan inte avboka innan hyresperioden är slut. Ett undantag är uppsägning utan föregående meddelande.
Hyresvärden får endast begränsa hyrestiden i ett så kallat kvalificerat tidsavtal om han kan ange ett giltigt skäl. Exempel: Han behöver lägenheten själv eller planerar omfattande renoverings- eller rivningsarbeten (avsnitt 575 BGB). Om kontraktet upphör behöver hyresgästen bara flytta om den ursprungliga anledningen till den fasta perioden faktiskt fortfarande är närvarande.
Hyresvärden och hyresgästen måste alltid skriftligen komma överens om kvalificerade tillfälliga hyresavtal som anger anledningen till den fasta löptiden - annars betraktas hyresavtalet som ett öppet hyresavtal.
En särskild form av det tillfälliga hyresavtalet är rätten att leva livet ut. Hyresgästen är "begränsad" till livstid.
Gammalt tidsbegränsat hyresavtal
Fram till den 31 augusti 2001 kunde hyresvärdar och hyresgäster också ingå enkla tidsbegränsade hyresavtal utan tidsbegränsning. Följande gäller för dem: Om hyresgästen begär att hyresgästen ska fortsätta två månader före kontraktets slut, kan han stanna i lägenheten på obestämd tid - såvida inte hyresvärden har anledning att säga upp, t.ex. personligt bruk. Det gamla tidsbegränsade hyresavtalet gäller hyresavtal som ingicks före den 1 september 2001. Idag kan hyresvärdar och hyresgäster inte längre komma överens om det.
hyresavtal
Om hyresgästen tecknar ett hyresavtal med en hyresgäst, finns det ett hyresavtal (§§ 540, 535 BGB). Ofta talas det också om ett andrahyresavtal.
Graduerat hyresavtal
Med ett graderat hyresavtal bestämmer hyresvärden inte bara den initiala hyran utan också den framtida hyreshöjningen. Det måste finnas minst ett år mellan två graderade hyror. Den årliga hyreshöjningen eller motsvarande summa i euro måste uttryckligen anges i avtalet. Om det står i hyresavtalet att hyran ökar med fem procent årligen är avtalet ineffektivt. Om den lokala hyran ökar snabbare än hyresskalan får hyresvärden fortfarande inte höja hyran.
Graduerade hyresavtal är ofta tidsavtal. Hyresvärden kan inte säga upp avtalet under kontraktets löptid. Hyresgästen har en särskild uppsägningsrätt. Han kan först säga upp i slutet av det fjärde året, sedan alltid med den lagstadgade uppsägningstiden.
Indexuthyrning
I en indexhyrning kopplar hyresvärden hyrespriset till prisindexet för levnadskostnader för privata hushåll i Tyskland från Federal Statistical Office. Om indexet ändras ökar inte hyran automatiskt. Först måste den tidigare hyran ha varit oförändrad i minst ett år. Då måste hyresvärden skriftligen informera hyresgästen om det gamla och det aktuella indexet, konvertera skillnaden till en procentsats och visa den nya hyran i euro. Den högre hyran betalas för första gången två månader efter hyresvärdens skriftliga förklaring.
Exempel: Om hyresvärden skriftligen meddelar en effektiv hyreshöjning den 15 januari, kommer hyresgästerna att betala mer hyra från mars. Hyreshöjningar före slutet av ettårsperioden är endast möjliga om driftskostnaderna ökar eller hyresvärden gör strukturförändringar som han inte ansvarar för, till exempel byte från stadsgas till naturgas eller tekniskt nödvändig eftermontering av hisssystemet.
Blanketter för hyresavtal
Tyska hyresgästföreningen, hus- och markägarföreningar och utgivare utfärdar giltiga blanketter för hyresavtal. Hyresvärdar kan köpa formuläret i pappersvaruhandeln, begära dem från föreningen eller ladda ner dem från Internet. Du kan dock också skriva eller sluta hyresavtal själv. Ett hyresavtal är giltigt om det anges vem som är hyresgäst och vem som är hyresvärden, vilken lägenhet som hyrs, till vilket pris och när hyresavtalet ska börja.
Låt en specialist kontrollera
Skriftliga hyresavtal är vanliga. Avtalsparternas rättigheter och skyldigheter anges på flera sidor i hyresavtalet. Många avtalsbestämmelser visar sig dock vara överflödiga och inte alla är effektiva. Om hyresvärden hämtar anspråk från ett hyresavtal, bör hyresgästerna först kontrollera klausulen av en specialist, till exempel i hyresföreningen.