Om du tänker på framtiden bygger du ofta en hyreshus - också som en kapitalinvestering. I en intervju förklarar kostnadscheckexperten i detalj vilka kostnader som kan förväntas för konstruktionen och vilka kostnadsgränser som finns för lönsamhet.
Fråga: En hyreshus som en investering?
Kostnadskontrollsexpert: Naturligtvis. Om det finns flera lägenheter som kan hyras leder det till en mycket intressant avkastning på lång sikt - beroende på var och hur stor du bygger. Detta skapar långsiktiga inkomster som, beroende på plats och miljö, också är relativt säkra och permanenta.
Jämfört med andra former av kapitalinvesteringar försummas ofta husbyggnad idag, men det ser faktiskt inte så illa ut när det gäller att bygga flerbostadshus. Speciellt när räntorna är låga och det inte finns många lönsamma och samtidigt säkra investeringar på marknaden i alla fall. Naturligtvis måste du också beräkna och planera noggrant med lägenhetsbyggnaden. Kostnader och inkomster bör definitivt balanseras här.
Fråga: Vad kostar en lägenhetsbyggnad i allmänhet?
2000 € per kvadratmeter är inte ovanligt i en hyreshus
Kostnadskontrollsexpert: Naturligtvis kan du inte säga det över hela linjen - det beror på många faktorer, och naturligtvis också på husets storlek och konstruktionen.
I allmänhet antas dock kostnaderna för ett hus i allmänhet ligga mellan 1 200 euro per m² och 2 000 euro per m² . Priset beror alltid lite på var du exakt bygger.
I de flesta fall måste du dock anta ett minimipris på 1 500 EUR per m² , under vilket det bara är möjligt att bygga i några få fall.
I vissa fall kan 2000 EUR per m² överskridas avsevärt - men med tanke på framtida avkastningsförväntningar bör detta undvikas.
Det här är naturligtvis bara grova riktlinjer - men åtminstone erbjuder de en storleksordning för att grovt orientera dig. Dessutom måste uppföljningskostnaderna alltid beaktas under byggandet.
Alternativt kan du också använda den så kallade kubaturen som en storleksordning. I allmänhet beräknas här 400 EUR per kubikmeter sluten yta . Kubaturen är tumregeln i byggbranschen.
Ett litet exempel på kostnader från träning
Vi planerar och bygger en hyreshus med platt tak, storleken bör vara 300 m² bostadsyta. Ett modernt och energieffektivt hus byggs med låg energiförbrukning.
| Posta | pris |
|---|---|
| Byggkostnader utan extra byggkostnader | 525 000 euro |
| Pris per m² bostadsyta | 1750 EUR per m² |
Dessa kostnader är naturligtvis bara exemplariska kostnader för en specifik byggnad i en specifik design. Kostnaderna kan naturligtvis också vara helt olika för andra hus, beroende på konstruktion och storlek.
Vårt exempelhus visar dock redan de dimensioner vi arbetar med. Dessutom måste byggnadskostnaderna och kostnaderna för fastigheten (om de inte finns) beräknas. Det faktiska uthyrningsbara utrymmet är då mindre - som regel måste du dra 20% av den totala ytan
Fråga: Vad beror kostnaderna för att bygga en hyreshus?
Kostnadskontrollsexpert: Ett stort antal faktorer spelar in här:
- byggarbetsplatsen och förhållandena på byggarbetsplatsen
- byggandet av huset
- takformen
- Utrustning
- utformningen av utomhusområdet
- storleken på de kompletterande byggkostnaderna för byggprojektet
Var och en av dessa faktorer kan orsaka enorma kostnadsskillnader i praktiken. Det är därför det vanligtvis är omöjligt att ge rimligt tillförlitliga uppskattningar för ett byggprojekt utan exakt planering.
Fråga: Är dessa kostnader till och med värda det?
Ju högre hyresindex, desto mer lukrativ konstruktion
Kostnadskontrollsexpert: Naturligtvis beror det alltid på hur byggkostnaderna jämförs med hyreskostnaderna. Beroende på hyresindexnivån på plats kommer avskrivningsperioden å ena sidan och efterföljande avkastning å andra sidan att vara högre eller lägre.
Låt oss ta en titt på detta med vårt exempel. Vår byggnad har en yta på 300 m² - i detta fall är den rent uthyrningsbara ytan cirka 240 m². Detta motsvarar cirka tre 80 m² familjelägenheter.
Hyresindexet i Tyskland 2018 var i genomsnitt cirka 6,80 EUR per m² till 9,10 EUR per m² . Trenden är generellt uppåt, men priserna på landsbygden är mestadels stabila.
Det ser annorlunda ut när det gäller en topplacering - mindre universitetsstäder och det omgivande området är särskilt framträdande. Priser på 12 EUR per m² kan mycket väl vara vanligt där. München är den främsta löparen med upp till 17,80 EUR per m² . På bra platser förväntar sig experter att hyrorna kommer att öka med upp till 10% under de närmaste åren. Detta är dock bara en ögonblicksbild och kan naturligtvis förändras igen.
Om vi helt enkelt beräknar med det rikstäckande genomsnittet på 7,50 euro per m² , skulle de årliga hyresintäkterna vara cirka 21 000 euro om alla tre lägenheter hyrs ut permanent. Om du bara hyr två lägenheter kan du förvänta dig en årlig inkomst på 14 400 euro . När det gäller platser som är värda, naturligtvis, mer.
I många fall kommer hyresintäkterna knappast att vara tillräckliga för att fullt ut finansiera byggandet med alla kostnader inklusive motsvarande tomt. Här krävs i alla fall god och noggrann planering.
Fråga: Är det billigare att bygga en hyreshus tillsammans och dela byggkostnaderna?
Om du vill spara pengar kan du dela byggkostnaderna med andra
Kostnadskontrollsexpert: Det kan vara lönsamt i enskilda fall, om det är vad du vill.
Om man i vårt exempel delar de totala kostnaderna med 3, till exempel, skulle kostnaderna för varje familj fortfarande ligga i en storleksordning där ett stort antal enfamiljshus skulle erbjudas till försäljning. Även prefabricerade hus med mark kan redan byggas i denna skala.
En tydlig kostnadsfördel jämfört med andra boendeformer härrör inte automatiskt från flerfamiljshus.
Fråga: Tillbaka till byggkostnaderna: Vad bör övervägas med avseende på byggnadsmetod och form på huset med avseende på kostnaderna?
Kostnadskontrollsexpert: Tja - först och främst måste du alltid hålla koll på både byggkostnaderna och uppföljningskostnaderna. Detta gäller även byggnadskuvertet.
Ett dubbelskaligt murverk med en fasad av klinkersten är betydligt dyrare att bygga men erbjuder termiska fördelar och framför allt betydligt lägre uppföljningskostnader under åren efter.
Motsatsen är exempelvis fallet med platta tak. Ett platt tak medför vanligtvis mycket höga uppföljningskostnader - medan uppföljningskostnaderna med till exempel ett taktak är betydligt lägre. Dessutom är ett monotakstak mycket mer kostnadseffektivt att sätta upp än ett klassiskt gaveltak eller höfttak.
Om du i första hand tittar på kostnader måste du alltid hitta en balans mellan låga byggkostnader och lägsta möjliga uppföljningskostnader.
Mot denna bakgrund kan också energieffektivitetsåtgärder ses i byggnaden. Om du planerar med låg energiförbrukning direkt kan du spara en hel del med låga driftskostnader.
Den energibesparande tekniken som används bör inte vara för tekniskt komplicerad - i fallet med passiva hus har till exempel många studier redan visat att den högteknologiska utrustningen innebär att uppföljningskostnaderna är så höga att passivhus nästan inte längre är ekonomiskt värda. Så när det gäller energieffektivitet handlar det alltid om att hitta en förnuftig mellanväg.
Fråga: Vad förstår man generellt av de kompletterande byggkostnaderna och hur höga är de?
Kostnadskontrollsexpert: De tillhörande byggkostnaderna inkluderar följande kostnader:
- Planeringskostnader (arkitekter, ingenjörer, konstruktionsingenjörer)
- Administrativa kostnader (bygglov, byggnadsinspektioner etc.)
- alla kostnader för att erhålla byggfinansiering
- Fastighetsregistret och notarieavgifter
- alla bearbetningsavgifter och distributionsintressen under byggperioden
- Premie för byggförsäkringar
Hur höga kompletterande byggkostnader är beror alltid på det enskilda fallet och ansträngningen i konstruktionen. I allmänhet utgör emellertid de kompletterande byggkostnaderna 10% till 20% av de totala byggkostnaderna .
Fråga: Vad kostar arkitekten egentligen för sådana byggprojekt?
Arkitekten betalar 8% av de totala byggkostnaderna
Kostnadskontrollsexpert: Det är alltid lite svårt att säga eftersom det alltid handlar om själva ansträngningen.
Faktureringsgrunden för arkitekter är alltid densamma och bindande, det är HOAI, avgiftsschemat för arkitekter och ingenjörer.
Som en grov riktlinje kan du i allmänhet ta cirka 8% av de totala kostnaderna för byggnaden som kostnader för arkitekten. Som jag sa är detta bara en grov guide.
Fråga: Ska du gå till arkitekten och planera själv - eller ska du köpa en fastighetsutvecklare?
Kostnadskontrollsexpert: Du kan inte säga det över hela linjen . I de allra flesta fall säljer fastighetsutvecklare fastigheter som redan har planerats till investerare. Det finns ofta bara mycket begränsat utrymme för design och planering.
Detta betyder inte att du vanligtvis kan planera bättre och framför allt mer kostnadseffektivt än det pris som erbjuds av utvecklaren. I många fall fungerar det inte och att bygga din egen är ofta märkbart dyrare än en jämförbar fastighet från en utvecklare - eller åtminstone lika dyrt.
Anledningen till detta är att fastighetsutvecklare får helt andra förutsättningar för byggnadsarbeten och att du som privat byggare inte står högst upp på prioriteringslistan för någon handel, inte ens med byggandet av en hyreshus.
Även i många affärer uppvägs de särskilt gynnsamma villkoren för fastighetsutvecklare med stora ordervolymer ofta av högre marginaler hos privata fastighetsägare. Då har du naturligtvis en nackdel när det gäller kostnader och måste betala för jämförbara tjänster betydligt dyrare än en fastighetsutvecklare.
Om du naturligtvis kan göra mycket av ditt eget arbete - eventuellt med hjälpare från din egen vänkrets - och därmed avsevärt minska de totala byggkostnaderna har du en fördel här. I ett sådant fall kan det vara ekonomiskt värt att bygga sig med arkitekten.