Inte bara enfamiljshus utan även flerfamiljshus kan köpas i prefabricerade konstruktioner. I en intervju förklarar kostnadskontrollsexperten i detalj vilka kostnader du har att beräkna för ett prefabricerat flerfamiljshus och hur dessa kostnader jämförs med andra byggmetoder.
Fråga: Vilka är de möjliga användningsområdena för prefabricerade flerfamiljshus?
Kostnadskontrollsexpert: Förutom det klassiska tvåfamiljshuset, som har funnits länge, används fler och fler så kallade flergenerationshus. I ett sådant hus finns vanligtvis tre eller fler bostäder där de olika generationerna kan rymmas tillsammans sida vid sida. Detta skapar en mycket nära samexistens mellan olika generationer, vilket är vad fler och fler människor vill ha.
Dessutom kan du naturligtvis se en hyreshus med flera bostäder som en förvaltningsfastighet och generera intressanta långsiktiga avkastningar från de pågående hyresintäkterna. För detta måste emellertid motsvarande krav uppfyllas.
Den stora fördelen med flerfamiljshus är att när markpriset är högt kan den befintliga marken användas optimalt för att ge bostadsyta för två eller flera familjer. Om byggnaden inte byggs bredvid varandra utan bara uppåt är användningen av det befintliga landområdet särskilt optimalt.
När det gäller kostnader är flerfamiljshus nästan lika dyra som andra boendeformer - i vissa fall är kostnadsfördelen bara riktigt tydlig.
Fråga: Vad kostar prefabricerade hyreshus?
Priserna för en hyreshus börjar vid € 1400 per kvadratmeter
Kostnadskontrollsexpert: Det är naturligtvis omöjligt att säga det över hela linjen - det beror alltid på respektive husmodell och husstorlek.
Som regel kan du dock anta kostnader mellan 1400 EUR per m² och 2500 EUR per m² användbar yta . I vissa fall kan det bli ännu dyrare för hus med särskilt högkvalitativ inredning eller speciella husmodeller.
Du blir lite billigare om du använder alternativet för ett så kallat tillbyggnadshus. Där kan du köpa halvfärdiga hus till ett rimligt pris och göra det saknade arbetet själv. Å andra sidan är dessa husformer betydligt mer kostnadseffektiva än nyckelfärdiga modeller.
Beroende på utvecklingsstatus och leverantör kan priserna för tillbyggnadshus dock vara helt olika.
Du hittar exempel på några prefabricerade husmodeller och deras priser i följande översikt:
| Husmodell och bostadsyta | Inredning | pris | Pris per m² |
|---|---|---|---|
| Kubhus, fast hus 432 m² boyta på 3 våningar | anpassningsbar planlösning, platt tak, nyckelfärdig | 741.000 EUR | 1715 EUR per m² |
| Gaveltakhus, 380 m² bostadsyta på 2,5 våningar | anpassningsbar planlösning, gaveltakhus, takbalkong | 730 000 euro | 1921 EUR per m² |
| Stadsvilla - lägenhetshus, 316 m² på 2 våningar | Hoptak, planlösning anpassningsbar, 4 hörnbalkonger, nyckelfärdig | 562 000 EUR | 1778 EUR per m² |
| Kubhus, 188 m² på 2 våningar | Bauhaus-stil, platt tak, planlösning anpassningsbar, nyckelfärdig | 415 000 euro | 2 207 EUR per m² |
| samma hus som ovan | som ett förlängningshus | 300 000 euro | 1595 EUR per m² |
Dessa priser är naturligtvis endast exemplariska priser för vissa prefabricerade husmodeller från olika tillverkare. Andra husmodeller - även med liknande storlek och konstruktion - kan ha väsentligt olika priser.
Våra prisexempel visar dock redan tydligt att man måste beräkna priser per kvadratmeter för prefabricerade hyreshus som är mycket lika de för prefabricerade enfamiljshus.
Den som köper ett prefabricerat flerfamiljshus som en investering kan förvänta sig att byggkostnaderna är hanterbara. Om hyresintäkter kan uppnås kan du definitivt förvänta dig en acceptabel avkastning på din investering på lång sikt.
Fråga: Vilka faktorer beror vanligtvis kostnaderna för en prefabricerad hyreshus?
Kostnadskontrollsexpert: När det gäller priser på prefabricerade flerbostadshus spelar ett antal faktorer in - det viktigaste är dock storleken på det användbara bostadsutrymmet.
Följande kan också spela en roll:
- husets tillstånd
- husets energistandard
- byggandet av huset
- utformningen av det prefabricerade huset
- Källare och garage
Du måste alltid jämföra priser och utrustning individuellt - varje tillverkare av prefabricerade hus beräknar annorlunda och ibland finns det betydande prisskillnader även med liknande storlek och utrustning.
Fråga: Behöver du inte överväga de långsiktiga uppföljningskostnaderna?
Ett lutande tak ger färre uppföljningskostnader
Kostnadskontrollsexpert: Ja, definitivt. Uppföljningskostnaderna är högre för enskilda utrustningar än för andra.
Platta tak är ett bra exempel på detta: Ett platt tak kräver regelbundna inspektioner och nya tätningar och reparationer med mycket korta intervaller.
Ett klassiskt gaveltak är å andra sidan praktiskt taget underhållsfritt i många decennier om det utförs ordentligt.
Sådana saker bör alltid övervägas när du väljer ett prefabricerat hus. Ibland kan det därför löna sig att investera lite mer pengar och ha lägre uppföljningskostnader. Så du bör aldrig betrakta prisskillnader som absoluta, utan alltid väga dem noggrant.
Fråga: Vilka kostnader läggs vanligtvis till kostnaderna för det prefabricerade huset?
Kostnadskontrollsexpert: Naturligtvis räcker inte huset ensam. I vilket fall som helst måste du fortfarande ta hänsyn till det
- markkostnaderna
- Basplattans kostnad
- möjligen kostnader för källaren
- Kostnader för utomhusanläggningen
- Kostnader för nödvändiga parkeringsplatser på fastigheten
- möjligen kostnader för en garagelösning eller en underjordisk parkering
- möjligen kostnader för installation av en hiss
Fråga: Vilket pris har du vanligtvis att beräkna för en mark?
Kostnadskontrollsexperter: Priserna på tomter varierar avsevärt beroende på plats och region. Naturligtvis spelar platsen också en viktig roll i priset på en byggnadstomt.
Dessutom kan man observera en tydlig prisskillnad från öst till väst.
I de nya delstaterna är kostnaderna för byggnadstomter vanligtvis mellan 30 EUR per m² och 120 EUR per m² , i de gamla delstaterna kan medelpriser mellan 150 EUR per m² och 300 EUR per m² antas - på främsta platser ännu betydligt högre .
Enligt de nuvarande värdena är den dyraste marken i Tyskland i Hamburg: där måste du betala upp till 600 EUR per m² för en tomt.
Fråga: Vilka kostnader har du för att beräkna för en bottenplatta?
Kostnaderna för bottenplattan ingår vanligtvis inte i priset för det prefabricerade huset
Kostnadskontrollsexpert: Som regel ingår inte produktionen av golvplattan i huspriset - det måste betalas separat.
Kostnaderna för en golvplatta är cirka 120 EUR per m² till 150 m² . För det här priset får du vanligtvis en högkvalitativ termisk grund.
Men om markens tillstånd på fastigheten orsakar problem kan de nödvändiga markarbetena vara betydligt mer komplexa och därför massivt dyrare. I ett sådant fall ökar också kostnaderna för bottenplattan massivt. Detta är också fallet när det tränger in vatten.
Hur som helst är en golvplatta mycket billigare än en källare.
Fråga: Vad kostar en källare? Och: är det till och med värt det?
Kostnadskontrollsexpert: Kostnaderna för en källare kan variera - allt är möjligt här från cirka 30 000 EUR till 70 000 EUR .
Med golvytan i en prefabricerad hyreshus måste du dock i allmänhet anta minst 30 000 euro .
Frågan om en källare är värdefull måste naturligtvis i princip besvaras individuellt. Lagringsutrymme är bristfälligt, särskilt i flerbostadshus, och en vindförlängning är inte ett alternativ för alla typer av hus.
Källare är mycket mer praktiska som förvaringsutrymme för varje lägenhet i huset, som torkrum och som cykelparkeringsplats. Värmesystemet och nödvändiga tvättstugor kan också enkelt rymmas i en källare. Det finns vanligtvis inget riktigt substitut för att ta emot dessa rum någon annanstans i huset.
Du måste tänka på följande: Som vi vet från vårt kostnadsexempel kostar en kvadratmeter utrymme i huset cirka 2000 EUR . Dessutom går användbar (och i fallet med hyrda hus, hyresutrymme) förlorad.
Däremot, om man tittar på kostnaderna för källaren kostar kvadratmeterna i källarområdet endast 300 till 500 euro och inget värdefullt utrymme går förlorat i huset, eftersom källaren inte skulle vara beboelig eller hyrbar ändå. Därför är det naturligtvis mycket mer meningsfullt att lägga ut nödvändiga kompletterande rum och tvättstugor i en källare.
Fråga: Vilka kostnader måste du beräkna för parkeringsplatser eller underjordiska garage?
Parkeringsplatser debiteras extra
Kostnadskontrollsexpert: Med parkeringsplatser beror det naturligtvis alltid på hur du fixar dem. När det gäller asfalterade områden måste du anta mellan 100 EUR per m² och 200 EUR per m² , beroende på vilken typ av beläggning som används . Asfaltering inklusive underkonstruktionen kostar också cirka 100 EUR per m² .
I vilket fall som helst måste du uppskatta enorma kostnader för byggandet av en underjordisk parkering. Under vissa omständigheter uppstår här totalkostnader på flera tusen euro per parkeringsplats . Beroende på lokala förhållanden och design kan de totala kostnaderna variera.
Fråga: När lönar sig faktiskt kostnaderna för flerfamiljshus som köps som kapitalinvesteringar?
Kostnadskontrollsexpert: Här måste du först beräkna användningsområdet ner till ett område som faktiskt kan hyras. Som regel tar de allmänna systemen upp cirka 20% av det användbara området - men detta kan variera beroende på byggnadssektionen.
Nu beror det på vilka hyrespriser som kan uppnås på respektive plats. I hela Tyskland är hyresindexet för 2018 i genomsnitt 7,50 EUR per m² och månad . För det hyrbara området kan du tjäna i genomsnitt 90 EUR per m² och år .
På bra platser ligger hyresindexet ofta mellan 10 EUR per m² och 12 EUR per m² , medan topplaceringar i München i undantagsfall kan uppgå till 17,50 EUR per m² .
Från de årliga hyresintäkterna (om den hyrs kontinuerligt) och bygg- och fastighetskostnaderna för huset och tillhörande anläggningar kan du sedan beräkna när investeringen har skrivits av och när hyresintäkterna genererar vinst.
Om du räknar samman alla kostnader är de totala kostnaderna cirka 3000 EUR per m² till 4000 EUR per m² . Med ett genomsnittligt hyresindex täcks dessa kostnader vanligtvis av hyresintäkter på cirka 30 år.
Vid planerad hyra är det viktigt att varje aspekt av huset stöder hyrbarheten optimalt. Valet av flerfamiljshus bör sedan optimeras i detta avseende.
