En värderingsrapport kan vara till stor hjälp när du köper eller säljer en fastighet. I en intervju förklarar expertkontrollen i detalj vad du vanligtvis måste betala för ett sådant yttrande.
Fråga: Vad behöver du expertutlåtanden för?
Kostnadskontrollsexpert: Ett hus är förmodligen det dyraste köpet som många gör under hela sitt liv. Av den anledningen vill man vara säker på att å ena sidan det pris som faktiskt är rimligt och å andra sidan finns det inga dolda defekter eller kostnadsfällor som lurar i huset som senare tvingar en att genomföra oerhört dyra renoveringar, som man ofta bara tar med stor ansträngning Har råd med svårigheter. Å andra sidan kan det också finnas lagliga ”fällor” som senare kan vara svåra att skapa: till exempel en befintlig uppehållsrätt eller vägrätt eller ärftlig byggrätt.
Omvänt är en bedömning också användbar för säljaren, eftersom han kan "bevisa" sitt begärda pris, till exempel genom en värderingsrapport, och därmed har en bättre position när det gäller tuffa prisförhandlingar.
Naturligtvis bör du alltid investera dina pengar i rätt rapport.
Fråga: Det var nyckelordet: Vad kostar sådana rapporter vanligtvis?
Kostnaden för en hemvärdering beror bland annat på fastighetens värde
Kostnadskontrollsexpert: Det är svårt att säga i allmänna termer , eftersom priset för utvärderingen beror på ena sidan på fastighetens värde och å andra sidan på utvärderingens typ och utförande.
I allmänhet måste du dock beräkna flera hundra euro för en bedömning; du kan i allmänhet få juridiskt icke-bindande korta bedömningar från de flesta bedömare från cirka 500 till 600 euro .
Om du vill ha ett expertutlåtande som också är juridiskt erkänt och kan presenteras för skattekontor och domstolar måste du i allmänhet beräkna mellan 1 000 och 2 000 euro . För sådana rapporter används då ofta avgiftsschemat enligt §194 ImmoBG, avgiftsschemat för arkitekter och ingenjörer, beroende på rapporttyp.
Ett litet prisexempel från praxis:
Vi vill sälja ett litet hus och som säljare säkra något med vårt försäljningspris. Vi ansöker därför om en kort rapport som ger information om marknadens pris och fastighetens värde.
| Posta | pris |
|---|---|
| 15-sidig rapport | 590 EUR |
| Tillägg på grund av fastighetens avlägsna läge | 90 EUR |
| Kostnader för att erhålla nödvändiga dokument | 65 EUR |
| total kostnad | 745 EUR |
Detta är bara ett enda kostnadsexempel med kostnader som en viss expert kan ta ut för ett expertutlåtande efter eget gottfinnande. Priserna är inte bindande, men kan variera från granskare till granskare. I detta fall gäller inget speciellt avgiftsschema.
Fråga: Vilka faktorer beror priset på en hemvärdering vanligtvis på?
Kostnadskontrollsexpert: Här måste du överväga flera faktorer:
- vilken typ av åsikt
- fastighetens värde
- prissättningen av experten (såvida inte HOAI eller en annan avgiftsriktlinje är tillämplig på expertutlåtandet)
Dessa faktorer måste definitivt beaktas och bestämmer i slutändan det pris man måste betala för ett expertutlåtande.
Fråga: Vilka typer av rapporter finns det i alla fall?
En husvärdering skapas till exempel för att bestämma dess värde
Kostnadskontrollsexpert: Å ena sidan så kallade korta rapporter, som inte är juridiskt bindande för tredje part och endast tjänar informationsändamål. Sådana korta rapporter utarbetas av nästan alla värderingsmän till ett lågt pris. För försäljningsförhandlingar är sådana rapporter dock ofta tillräckliga som ett skriftligt bevis på fastighetens värde.
I grund och botten finns det fyra huvudområden där husrapporter begärs eller ofta krävs:
- inom strukturskador / konstruktionsfel / renovering av byggnader
- inom utvärderingsområdet (utvecklad och outvecklad mark)
- energiska rapporter, rapporter från energikonsulten
- inom föroreningsområdet i bostadsutrymmet
Byggnadsexpertrapporter är vanligtvis mycket detaljerade och omfattande - och därför vanligtvis ganska dyra. Kostnaderna varierar beroende på vilken typ av skada som bedömts av byggnadsinspektören.
Utvärderingsrapporterna baseras bland annat på husets bestämda marknadsvärde, men också på arbetet med att utarbeta rapporten. Ofta kan man fortfarande använda HOAI som en bra guide för kostnaderna för expertutlåtanden. Även om det inte längre har varit bindande sedan 2009, ger det fortfarande många granskare som referenspunkt och är också grunden för de nyligen tillämpliga avgiftsriktlinjerna på många områden.
När det gäller energirapporter och föroreningarrapporter beror det också i stor utsträckning på rapportens omfattning vilka kostnader som uppstår. Det finns också olika aspekter här som kan bedömas sakkunnigt i enskilda fall.
Fråga: Vad bygger byggnadsexpertrapporter vanligtvis om? Och vad ber byggtekniker om en bedömning?
Om konstruktionsfel upptäcks, bör en byggnadsekspert rådfrågas
Kostnadskontrollsexpert: Som regel konsulterar du alltid en byggnadsexpert när du själv har känt igen de första tecknen på konstruktionsfel, eller åtminstone misstänker en byggfel.
Bedömningar kan hjälpa till att dokumentera skadans omfattning och därmed kunna lyckas kräva omarbetningar från företaget. Dessutom erkänns eventuella ytterligare defekter och kan därmed inkluderas i begäran om omarbetning.
Kostnaderna för byggnadsinspektören och felbedömningen faktureras vanligtvis på timbasis. I allmänhet kan du förvänta dig cirka 70 EUR per timme till 80 EUR per timme för bedömningen. En skriftlig rapport faktureras vanligtvis enligt antalet sidor - cirka 40 EUR per sida är vanligt. Resekostnader kan också tas ut. Detta är vanligtvis ett schablonbelopp, men en viss procentsats av ordervärdet är också möjligt - cirka 5% av summan av timpriser och expertutlåtandekostnader.
Byggtexperter kan också utföra ytterligare utvärderingar - till exempel en energisk bedömning eller en mögelanalys. Särskilda meningar gäller då ofta, särskilt om särskilda undersökningar genomförs under bedömningen.
Byggtexperter kan också göra exakta beräkningar av bostadsytor. Detta är till exempel användbart om priserna ska betalas per kvadratmeter. Genom att kontrollera bostadsutrymmet kan du undvika dyra överbetalningar under vissa omständigheter. Kostnaderna är ofta cirka 20 euro per rum , det första rummet är vanligtvis cirka 100 euro .
Fråga: Vad kostar energiska husrapporter?
Energirapporter finansieras och är därför ganska billiga
Kostnadskontrollsexperter: Det finns olika typer av bedömningar inom detta område - detta innebär också att mycket olika kostnader uppstår.
Den billigaste typen av expertutlåtande är en byggnadskontroll av konsumentrådgivningscentret. Eftersom det finns finansiering för detta från Federal Ministry of Economics är kostnaderna mycket låga: du måste beräkna mellan 10 och 20 EUR i kostnader för sådana enkla bedömningar. Detaljerade bedömningar kan kosta upp till 50 euro , ytterligare konsultationer kostar vanligtvis cirka 10 euro per timme .
Kostnaden för det enkla energicertifikatet ligger också ungefär i detta intervall. Det så kallade efterfrågestyrda energicertifikatet, som också utfärdas efter en bedömning och är obligatoriskt för alla nya byggnader, kostar i allmänhet mellan 150 och 500 euro.
Men om du behöver en omfattande bedömning av en energiexpert måste du räkna med betydligt högre kostnader. Sådana rapporter är ofta nödvändiga för att ansöka om viss finansiering.
Som regel kan upp till 50% till 60% av expertens kostnader bäras av subventioner - detta gäller framför allt råd om energisk renovering av KfW Efficiency House eller byggtillsyn.
Särskilda prov under bedömningen måste vanligtvis betalas separat. En termografisk analys (bilder med värmekameran) kostar vanligtvis cirka 100 till 200 euro för en enkel kort bedömning , medan omfattande analyser med specifika rekommendationer för åtgärder vanligtvis ligger mellan 300 och 500 euro .
För ett professionellt utfört fläktdörrtest måste du i allmänhet beräkna cirka 300 till 400 EUR , bevis på EnEV och byggtillsyn kostar vanligtvis mellan 450 och 600 EUR . Båda undersökningarna kan också utföras i kombination, det totala priset är då vanligtvis lite billigare än de enskilda priserna.
Om den energiska bedömningen utförs av en byggnadsexpert gäller ofta andra kostnader. Nedan följer några riktlinjer för orientering - de faktiska kostnaderna kan naturligtvis skilja sig från detta:
| Typ av utredning | Kostar ca |
|---|---|
| Upptäcka kuldbryggor | cirka 150 euro till 100 euro per kuldebro |
| Energirådgivning enligt KfW-riktlinjer eller BAFA-riktlinjer | cirka 700 EUR till 900 EUR för husvärderingen, upp till cirka 1300 för byggnader över 150 m² |
| Skriftlig expertdeklaration för KfW / BAFA om detta | ca 150 EUR i tillägg |
| Energicertifikat (behovsbaserat) | ca 300 EUR |
| extra (obligatorisk) avtalad avgift för energicertifikat | cirka 400 EUR |
| Fläktdörrtest från byggtexperter med certifiering | cirka 400 EUR, skriftlig rapport ytterligare 100 EUR |
| ytterligare läckage | cirka 100 EUR per timme |
När det gäller energisk rådgivning beror det alltid på vem du beställer det och från vem du behöver en bedömning. De billigaste är bedömningar via konsumentrådgivningscentret - speciella bedömningar är dyraste om du gör dem av en byggnadsexpert.
Fråga: När är en bedömning av föroreningar vettig - och vad kostar det?
Kostnadskontrollsexpert: Hus och lägenheter är bostadsutrymmen - föroreningar i luften kan ha en betydande negativ inverkan på livskvaliteten (och ofta också på hälsan).
En föroreningsanalys letar efter följande typer av föroreningar:
- Mikrobiella föroreningar
- Mögeltoxiner och mögelsporer (via mätning i rumsluften)
- Allmän mögeltillväxt
- Kemiska föroreningar och asbest (irriterande gaser, VOC och SVOC, formaldehyd, PAH, konstgjorda mineralfibrer)
- radioaktiv förorening av rum
Å ena sidan kan föroreningar av ett rum ha en värdesänkande effekt (som sedan kan sänka inköpspriset avsevärt) eller å andra sidan vara indikationer på konstruktionsfel eller renoveringsfel (t.ex. konstgjorda mineralfibrer i rumsluften).
Förfarandet är som regel en analys av rumsluften, eventuellt också provtagning och bestämning av orsaken samt rekommenderade åtgärder.
Minst 70 € per timme kan förväntas för bedömning av en expert
De flesta experter tar ut mellan 70 EUR per timme och 100 EUR per timme för utvärderingar på plats, och vanligtvis en reducerad timpris för den tid som krävs för skriftlig dokumentation. Dessutom kan det finnas särskilda laboratorietester som kan kosta upp till flera hundra euro i enskilda fall.
Ibland krävs också lägre schablonpriser för en rumsrapport för luft och föroreningar för speciella, klart definierade problem. Till exempel kostar en mögelrapport ofta endast ett schablonbelopp på 400 till 500 euro .
Kompletta analyser av rumsluften med en kontroll av alla vanliga föroreningar och förorening av rumsluften ligger ofta i intervallet 1 000 euro .
Byggexperter erbjuder ofta en formbedömning - vanligtvis till ungefär samma pris eller lite billigare. Om flera områden påverkas kan priset för bedömningen dock vara lite högre.
| aktivitet | Kostar ca |
|---|---|
| Undersökning av mögelangrepp | cirka 250 euro till 350 euro |
| Bedömning av ytterligare infestationsplatser | ca 50 EUR extra kostnader |
| ytterligare råd | cirka 50 EUR (krävs inte alltid) |
| Skriftlig rapport om angrepp och dokumentation | beroende på rapportens omfattning och skadans omfattning från cirka 250 EUR |
En infestation som (ännu) inte är synlig utifrån kan bara upptäckas genom att mäta luften i rummet eller med hjälp av en mögeldetekteringshund - byggexperter erbjuder inte alltid sådana tjänster, i sådana fall bör du kontakta en mögelspecialist som också kan utfärda ett expertutlåtande.
Fråga: Det finns många olika bedömningar - är allt verkligen relevant?
Kostnadskontrollsexpert: Varje enskild rapport kan ha en betydande inverkan på priset - dessutom får både köpare och säljare säkerhet genom en officiell rapport.
Om det till exempel finns massiv och eventuellt ohälsosam inomhusluftförorening i huset, pressar detta naturligtvis inköpspriset avsevärt. Samtidigt får köparen också säkerhet om hur allvarlig felet är och vilka kostnader han kommer att behöva betala för att rätta till den.
En sådan brist skulle inte komma in i en utvärderingsrapport om den inte hade upptäckts och dokumenterats i förväg.
Energikostnaderna kan minskas avsevärt genom en energisk renovering
Även med den energiska situationen i en gammal byggnad kan det finnas allvarliga problem och ett eventuellt stort behov av renovering. Läckage i fönster och dörrar, befintliga kuldbryggor eller dåligt isolerat tak kan orsaka alltför höga energikostnader, som naturligtvis bärs av köparen. Även oupptäckta renoveringsfel måste avhjälpas senare av köparen på egen bekostnad om säljaren på ett trovärdigt sätt kan visa att han inte märkte dessa brister eller inte kunde märka dem.
Vilka husbedömningar du faktiskt har som köpare eller säljare baseras naturligtvis alltid på din individuella situation. Men om en rimligt välgrundad misstanke om en eventuellt existerande defekt uppstår är det vanligtvis värt att investera kostnaderna för en professionell granskning och bedömning - både för säljaren av ett hus och naturligtvis för köparen.
Om krav på ersättning, förbättringar från det verkställande företaget eller prissänkningar kan göras gällande vid köp på grund av dokumenterade fakta, kostar en expert vanligtvis vanligtvis flera gånger.