Åtaganden kan göra ett byggprojekt eller köp av fastigheter onödigt dyrt. Du kan ta reda på vad engagemangsintresset är och hur du kan undvika det i den här guiden.
När du bygger hus eller köper en fastighet måste du vanligtvis räkna mycket exakt: Hur mycket eget kapital finns det? Hur mycket pengar behöver ett bostadslån samlas in? Många av de kompletterande kostnaderna vid köp av fastigheter tas med i beräkningen, men eventuellt engagemangsintresse glömmas ofta bort.
Åtagandesintresse: vad är det?
Åtagandes ränta förfaller alltid om ett bygglån inte kallas in helt eller delvis inom en viss period och inte används för det planerade syftet.
Åtagandeavgift tas ut av den bank som tar över byggfinansieringen om det finns en längre tid mellan den möjliga utbetalningen av lånebeloppet och den faktiska utbetalningen än vad som avtalats i låneavtalet. Denna ränta beror därför på det belopp som görs tillgängligt, vilket är tillgängligt i strid med avtalsavtalet, men inte används i rätt tid. Den ränta som krävs för detta kallas också innehavsränta eller åtagandeprovision.
Viktig:En viktig aspekt av ett bostadslån är att lånet är öronmärkt. Låntagaren kan inte hämta in pengarna inom tidsfristen och till exempel ”parkera” dem på sitt konto för att undvika åtaganden.
Varför debiterar banker åtaganden
Om ett låneavtal har ingåtts för ett bostadslån måste banken hålla det överenskomna beloppet klart för låntagaren. Du kan inte längre avyttra dem fritt och därmed inte längre investera pengarna lönsamt. Samtidigt får banken inte någon låneränta från låntagaren när den görs tillgänglig. Detta resulterar i förluster för dem, som de kompenserar med åtagandesintresset. Åtaganden kan därför ses som en slags ersättning för banken.
När börjar engagemangsintresset?
Från och med när en låntagare måste betala åtagandeandel beror alltid på det enskilda låneavtalet. En så kallad icke-avsättningstid registreras i detta. Först när detta har löpt ut måste låntagarna betala åtagandeand.
Hur lång är den räntefria perioden?
I grund och botten är den tid inom vilken låntagare inte behöver betala ränta för avsättningen fritt förhandlingsbar. Byggare eller fastighetsköpare bör definitivt använda detta alternativ för att undvika engagemangsintresse, för vissa kreditinstitut är denna period extremt kort.
Hos vissa banker är det bara en månad, med andra ett kvart år, med ännu andra till och med en avsättning räntefri period på tolv, 15 eller i enskilda fall till och med 24 månader är möjlig. Under vissa omständigheter kan bankens kontaktperson övertalas att förlänga standardtiden. Det är värt att fråga om denna punkt för att undvika engagemangsintresse.
För att engagemangsintresset inte kastar dig i oväntade pengar, bör du kontrollera villkoren för ditt låneavtal under perioden utan åtagande.
Vilka effekter har den åtagandefria perioden på lånets ränta?
Vad som bör beaktas när man förhandlar om avsättningsfri tid är dock följande: Vanligtvis har en längre avsättningsfri tid en inverkan på den räntesats som beviljas på lånet. Ju längre tid det går, desto mer läggs räntan till så att bostadslånet blir dyrare totalt sett.
Bra att veta: I vissa banker börjar den räntefria perioden med mottagandet av låneansökan och inte med ingåendet av låneavtalet. Om det går flera veckor mellan ansökan och slutsatsen kan detta redan resultera i kostnader med en mycket kort avsättningsfri tid.
Hur högt är engagemangsintresset?
Räntan som bankerna tar ut efter att tidsfristen har löpt ut är vanligtvis högre än den räntesats som debiteras för hypotekslån. Som ett resultat kan ett lån som är mycket billigt i sig plötsligt bli betydligt dyrare.
Bankerna tar ofta ut åtagandeandel på 3 procent per år, vilket motsvarar 0,25 procent per månad och därmed driver upp kostnaderna månad efter månad. Om till exempel medel för ett bygglån över 400 000 euro inte tas fram i tid kan ytterligare månatliga kostnader på 1 000 euro uppstå (12 000 euro per år).
Tips : Bli inte blind av låga räntor när du jämför finansieringserbjudanden. Vi rekommenderar en exakt jämförelse av alla villkor innan låneavtalet ingås.
Hur beräknas åtagandeandelen?
För att beräkna åtagandeandelen måste du först klargöra vilken typ av ränta som måste antas:
- Avgiftsskyldigt intresse
- Inte avgiftspliktigt intresse
När det gäller den debiterbara avsättningsräntan debiteras endast summan av lånet med ränta som ännu inte har nåtts efter att den reserveringsfria perioden har löpt ut. Tack vare betalningsplanen och byggplanen för en fastighet kan det till exempel hända att vissa byggförlopp redan har betalats för, men inte andra. Om banken har avtalat en krediterbar avsättningsränta med låntagaren debiteras endast det belopp som fortfarande finns tillgängligt för utbetalning med ränta. Denna variant är särskilt attraktiv för de låntagare som bygger en fastighet.
Vid icke-krediterbar åtagandesats beräknas tillägget alltid baserat på hela lånebeloppet, oavsett hur mycket pengar låntagaren redan har ringt.
Exempel: Baserat på den icke-debiterbara avsättningsräntan ser en exemplifierande beräkning av de kostnader som kan uppstå för ett lånebelopp på 400 000 euro, som kallas efter sex månader, så här.
|
Lån I. |
Lån II |
|
|---|---|---|
|
Lånebelopp |
400 000 euro |
400 000 euro |
|
Räntefri period |
3 månader |
12 månader |
|
Hämtningstid efter |
6 månader |
6 månader |
|
Åtagandegraden per år |
3% (0,25% per månad) |
3% (0,25% per månad) |
|
periodiserande avsättningsränta per månad |
1000 euro |
1000 euro |
|
Totalt uppkomna åtaganden |
3000 euro |
0 euro |
På grund av den kortare avsättningsfria tiden genererar lån I extra kostnader på 3000 euro inom tre månader, vilket lån II inte ådrar sig på grund av den överenskomna längre perioden.
I exemplet ovan visas dock inga ränteskillnader i lånevillkoren. Eftersom kreditinstitut vanligtvis tar ut en räntaavgift om fritiden är längre måste detta också beaktas när man jämför lån, eftersom månadsräntan beror på räntan och därmed automatiskt det totala belopp som måste tas upp för lånet.
Följande exempel antar återigen ett lånebelopp på 400 000 euro, samt en fast ränta på tio år och en ränta på 1,3 procent eller 1,4 procent.
|
Lån I. |
Lån II |
|
|---|---|---|
|
Lånebelopp |
400 000 euro |
400 000 euro |
|
Låneränta |
1,3% |
1,4% |
|
månatlig delbetalning (återbetalning 2%) |
1100 euro |
1133,33 € |
|
Räntekostnader |
46616,44 euro |
50 182,89 |
|
Räntefri period |
3 månader |
12 månader |
|
Hämtningstid efter |
6 månader |
6 månader |
|
Åtagandegraden per år |
3% (0,25% per månad) |
3% (0,25% per månad) |
|
periodiserande avsättningsränta per månad |
1000 euro |
1000 euro |
|
Totalt uppkomna åtaganden |
3000 euro |
0 euro |
|
total kostnad |
49616,44 euro |
50 182,89 euro |
Det blir klart att i detta specifika fall skulle byggfinansieringen med den kortare tillgänglighetstiden ha varit billigare. Men om betalningen av lånet bara hade försenats med ytterligare en månad skulle lån II ha varit billigare.
Tips om vilken variant som är mer lämplig kan inte ges över hela linjen. Snarare måste det kontrolleras mycket noggrant i varje enskilt fall. Skynda sig att jämföra är allt annat än en bra guide.
Det är också viktigt att komma ihåg att åtagandets ränta, om den har debiterats när lånebeloppet endast delvis har gjorts till dags dato, måste betalas parallellt med månadsräntan. Månadsbelastningen är därför betydligt högre under denna tid. I vårt exempel är den extra månadsavgiften 1000 euro.
Hur kan du undvika engagemangsintresse?
Eftersom åtagandeandelar beror exakt när pengarna vanligtvis är snäva ändå, är det värt att veta tips om hur man undviker extra kostnader i form av åtagandeandel.
Det finns dessa alternativ:
- Förhandla standby-tid så billigt som möjligt
- Om möjligt: förhandla om räntan
- Förhandla krediterbart åtagandeandel
- Förhandla om användning av skuldkapital före eget kapital
- Håll byggtiden så kort som möjligt
Om du förhandlar billigt när du slutar låneavtalet har du goda möjligheter att undvika åtagandeandelar eller åtminstone behöva betala mindre. Försök att förhandla standby-tiden så länge som möjligt utan att ådra dig en betydande räntepremie. Det är sällan möjligt, men värt att försöka, att minska engagemangsnivån (till exempel 2,5 procent istället för 3 procent). Om du bygger och gradvis hämtar pengarna är det också lämpligt att förhandla om en tillåten ränta.
Om du då lyckas få banken att låna det lånade kapitalet att användas före ditt eget kapital blir det allt lättare, särskilt för husägare, att undvika åtagandeandel.
Sist men inte minst är det lämpligt att hålla fastighetens byggtid så kort som möjligt. Detta kan uppnås med ett prefabricerat hus, till exempel, men också med en pålitlig fastighetsutvecklare. Om han på ett förnuftigt sätt kan samordna de olika företagen som är inblandade i konstruktionen minskar risken för förseningar och upplupna avsättningsränta avsevärt.
