När lägenheten överlämnas är det ofta en tvist: skador, kosmetiska reparationer och återbetalning av depositionen har mycket konfliktpotential. Vi har sammanställt de viktigaste fakta från hyresrätten för dig så att överlämnandet av lägenheten går smidigt.
Mot slutet, när hyresavtalet är reglerat och lägenhetens överlämning förfaller, kan även det bästa förhållandet mellan hyresgästen och hyresvärden välta. Faktum är att båda rollerna klarar sig överraskande bra - detta bevisas gång på gång av undersökningar (t.ex. index för hyresgästen 2019 från Allensbach Institute for Demoscopy). Men ett nytt jobb i en annan stad, en separation eller skilsmässa eller till och med en död leder oundvikligen till byte av hyresgäst och därmed till överlämning av lägenheten. Många konflikter kan dock undvikas eller åtminstone lösas i minnet om de två parterna pratar med varandra tidigt.
För att bytet av hyresgästen och överlämnandet av lägenheten ska gå smidigt bör du överväga några punkter. Som hyresvärd till exempel får du inte göra några otillåtna anspråk mot hyresgästen, men samtidigt behöver du inte acceptera att lägenheten kommer att överlämnas i ett oacceptabelt skick. Som hyresgäst är du endast skyldig att utföra kosmetiska reparationer om kontraktet innehåller en effektiv klausul. I protokollet för överlämnande av lägenheter bör båda sidor därför vara noggranna att notera även små saker.
Nedladdning: Protokoll för överlämning av lägenhet som PDF
Vilken information ska ingå i handoverprotokollet?
För dokumentation och även för ditt eget rättsliga skydd bör du göra ett protokoll för överlämning av lägenheter när du lämnar över lägenheten. På detta sätt kan du utesluta möjligheten att hyresgästen senare kommer att neka skador orsakade av honom och du kommer att stå kvar med kostnaderna för att reparera den. Det är därför absolut nödvändigt att du antecknar små saker i stocken och att du inte förbiser någonting under lägenhetsinspektionen. Du kan inte längre skylla hyresgästen för skador som du först märker senare. Se till att dokumentet är undertecknat av både hyresgästen och hyresvärden och att det alltid finns tillgängligt i två exemplar.
Denna information bör ingå i handoverprotokollet:
- Datum och tid för överlämning
- Hyresgästens och hyresvärdens namn och adress
- Om tillämpligt, information från vittnen
- Adress och plats för lägenheten
- El-, gas- och vattenmätaravläsningar
- Antal nycklar som mottagits av hyresgästen
- Alla fel och skador
- Hänvisning till rum där allt är i ordning
- Avtal om arbete som fortfarande ska utföras av hyresgästen med slutdatum
Överlämning: renovering och kosmetiska reparationer
När hyresgästen byter överlämnas lägenheten vanligtvis nyrenoverad. Men om din hyresgäst är skyldig att måla färgade väggar när han flyttar ut och utföra kosmetiska reparationer beror till stor del på hyresavtalet. Men klausuler kan inte placeras där efter eget val, inte ens i ett hyresvänligt hyresavtal. De regler som överenskommits där måste vara lagligt tillåtna för att vara riktigt effektiva. Om detta inte är fallet behöver inte hyresgästen renovera när han flyttar ut.
Om hyresgästen är skyldig att renovera, omfattar denna skyldighet enligt 28 § i ”förordningen om bostadsberäkningar enligt andra bostadslagen” endast ”vägg- och kalkväggar och tak, målning av golv, radiatorer inklusive värmerör och innerdörrar samt fönster och ytterdörrar från insidan. "
Och även när det gäller kosmetiska reparationer vid utflyttning är hyresgästen endast skyldig att ta på sig kostnaderna om det i hyresavtalet anges att dessa i enskilda fall inte överstiger 100 euro och inte uppgår till mer än 8 procent av grundhyran under året. Om klausulen i hyresavtalet föreskriver högre värden eller om det inte finns någon maxgräns alls kan det hända att det är problem med byte av hyresgäster och lägenheten överlämnas utan mindre reparationer.
Handover: Ineffektiva klausuler för renovering
För att du som hyresvärd inte ska fastna när du överlämnar lägenheten bör du i alla fall undvika några fällor när du upprättar hyresavtalet. Eftersom dessa vanligtvis innebär att hyresgästen är helt undantagen från renoveringsskyldigheten. Du bör undvika dessa misstag:
- Stela deadlines
Om hyresavtalet anger exakt hur länge ett rum ska renoveras efter periodens utgång (till exempel "måla bostadsytan vart femte år, måla köket vart tredje år, måla badrummet vart åtta år"), är denna klausul ineffektiv. Anledningen till detta är bara rimlig: Det är inte meningsfullt att kräva en renovering strikt enligt dessa tidsperioder om den faktiska graden av slitage inte gör renovering nödvändig (BGH, dom av den 5 april 2006, Az. VIII ZR 178/05). Klausulen måste därför utformas på ett sådant sätt att en avvikelse från de styva tidsfristerna tillåts, till exempel om en lägenhet används försiktigt eller endast sällan.
Bra att veta: Om en renoveringsklausul i hyresavtalet är otillåten är hyresgästen inte längre skyldig att genomföra renoveringar. Det är därför viktigt att noggrant undersöka hyresavtalet!
- För mycket begränsning av hyresgästen
Det är absolut vanligt och uttryckligen begärs av många hyresvärdar att lägenheten är målad i neutrala toner och slutligen överlämnas. När du väljer en färg väljer många hyresvärdar vitt eftersom det är den enklaste färgen att använda: den kan lätt målas över och ger ett neutralt första intryck. Att i hyresavtalet konstatera att hyresgästen endast får använda vit färg eller lack för kosmetiska reparationer som att måla dörrkarmarna, insidan av dörren, fönsterskärmar och ramar, begränsar honom för mycket. När allt kommer omkring gäller detta krav även om han fortfarande bor i lägenheten. Enligt ett beslut från BGH (beslut av den 20 januari 2010, Az. VIII ZR 50/09) är denna klausul därför också ogiltig.
- Ange omfattningen av renoveringarna
Många hyresvärdar vill säkra kontraktet så exakt som möjligt med avseende på renoveringsarbetet och formulera det arbete som ska utföras i hyresavtalet senast när de flyttar ut. Detta slår dock ofta tillbaka och innebär att hyresgästen inte behöver renovera alls. Detta gäller till exempel om arbete listas som inte ingår i 28 § ”Förordningen om bostadsberäkningar enligt andra bostadslagen”. Så om du till exempel begär att fönstren ska målas behöver hyresgästen inte använda en pensel alls.
Men även en för slapp ordalydelse kan innebära att hyresgästen inte behöver utföra några renoveringsarbeten vid överlämning av lägenheten: Om hyresavtalet säger att fönstren ska målas, finns det inget som tyder på att detta bara behöver göras inifrån. Även här har hyresgästen rätt och behöver egentligen inte renovera alls.
- Slutlig renoveringsklausul
Om hyresavtalet innehåller en slutlig renoveringsklausul börjar det vanligtvis med information om tillståndet där hyresgästen tog över lägenheten (till exempel "Väggar och tak ommålade vita, värme- och värmerör ommålade, innerdörrar och dörrkarmar samt fönster från insidan nyligen målade vita "). Detta följs vanligtvis av ett meddelande om att hyresgästen måste lämna lägenheten i detta tillstånd när han flyttar ut. Men detta är inte tillåtet, eftersom hyresgästen i alla fall skulle vara tvungna att renovera, oavsett om det är nödvändigt igen eller inte (BGH, dom av den 18 februari 2009, Az. VIII ZR 166/08).
- Procent av renoveringskostnader
Ofta hittar du också regler i hyresavtal där hyresgästen är skyldig att ta kostnaderna för eventuella renoveringar efter flytt. Hyresvärdar vill skydda sig mot risken att en hyresgäst flyttar ut efter fyra års vistelse och inte gör något renoveringsarbete, eftersom det i kontraktet anges att rummen endast ska målas vart femte år. Ofta läser man formuleringar som "Om bostadsutrymmet används i mer än två år, betalar hyresgästen 25 procent av kostnaderna för målningsarbetet enligt kostnadsberäkningen". Dessa kvotklausuler är också ineffektiva, som BGH beslutade (dom av den 18 mars 2015, Az. VIII ZR 242/13).
För övrigt är en fördel för dig som hyresvärd att många hyresgäster inte känner igen ineffektiva klausuler i kontraktet som sådana och ändå renoverar. Många hyresgäster tycker också att målning alltid är ett måste när man flyttar ut. För att agera lagligt bör du skicka formuläret för hyresavtalet till en specialistadvokat för hyresrätt och anpassa det innan du går in i nästa hyresavtal. Dessutom måste du naturligtvis berätta sanningen om den tidigare hyresgästen skulle ta reda på om du behöver renovera eller inte.
För att undvika problem vid överlämning av lägenheten hjälper det dig att veta exakt de tillämpliga och ineffektiva klausulerna i hyresavtalet.
Handover: Vad händer med köket och Co.?
Om en lägenhet hyrs med en viss utrustning, men hyresgästen också gör sina egna inventarier, leder det ofta till en tvist när lägenheten överlämnas. För det mesta handlar det om ett kök, men också läggda trägolv, en duschvägg, träplattor på balkongen eller terrassen, undertak och andra saker är ofta representerade.
I grund och botten måste hyresgästen ta bort de armaturer som han har gjort när de flyttar ut. Under vissa omständigheter tillför dock dessa inventarier värdet till lägenheten, så att hyresvärden kan kräva en högre hyra för nästa hyresavtal. Det är dock viktigt att komma ihåg de gränsvärden som hyresprisbromsen eventuellt kan ställa in! I ett sådant fall bör du undersöka armaturerna särskilt kritiskt och även kontrollera hur högkvalitativa materialen är och hur professionellt installationen genomfördes. När allt kommer omkring är du ansvarig för underhåll eller reparation av armaturerna under hyresperioden enligt § 535 BGB.
För övrigt är du som hyresvärd också intresserad av att saker som tas in, som anses vara ”väsentliga delar av en fastighet eller byggnad” enligt avsnitt 94 i den tyska civillagen, inte bara kan tas bort av den tidigare hyresgästen. Detta inkluderar "saker som är ordentligt fästa i marken" som dörrar och fönster eller till och med tvättställ. Enligt lagen blir dessa fastighetens ägare. Om du kan förvänta dig en ökning av värdet från inventarierna som finns kvar i lägenheten måste du kompensera hyresgästen på lämpligt sätt.
Gör en tid i förväg
Tidsfristen för att lämna över lägenheten innebär ofta stress för båda parter - för hyresgäster och hyresvärdar. Precis som hyresvärden hoppas kunna få lägenheten överlämnad på ett sådant sätt att den kan hyras omedelbart, hoppas hyresgästen att han har tänkt på allt och kan avsluta med den gamla lägenheten.
Men problem uppstår ofta vid överlämning av lägenheten som kunde ha förtydligats i förväg genom att boka tid. Du bör därför ordna ett gemensamt inspektionsavtal för att klargöra vad som fortfarande ska göras av hyresgästen. Helst bör du också ange ett datum när detta arbete måste utföras. Vanligtvis är detta datumet för den faktiska överlämnandet av lägenheten.
Dokumentera eventuell skada på lägenheten just i detta förhandstillfälle och diskutera med hyresgästen om han själv kommer att fixa det eller om hans ansvarsförsäkring kan behöva informeras. I mötet kan du också anteckna vilka saker du som hyresvärden behöver ta itu med innan nästa nya hyra.
Det är vettigt för båda parter att registrera det gemensamt erkända arbetet som ska utföras i ett protokoll som båda parter undertecknar. Hyresvärdar kan inte tvinga sin tidigare hyresgäst att göra det - men också de kommer att ha intresse av att lämna över lägenheten utan att behöva argumentera med hyresvärden om enskilda punkter. Och om juridiska tvister uppstår, har båda bevis för vad som har diskuterats.
Hur hanterar du skador när du överlämnar lägenheten?
Om du bor i en lägenhet kan du alltid förvänta dig mindre skador och slitage. Enligt § 538 BGB behöver inte hyresgästen betala för detta, förutsatt att denna skada och tecken på slitage orsakas av avtalsenlig användning av lägenheten. Om till exempel fogarna i badrummet mellan golvplattorna är mörkare på de ställen där de vanligtvis går, är detta ett tecken på slitage på grund av kontraktsanvändning. Detta är ingen skada. Mycket klargörs inte tydligt i hyresrätten. Man kan diskutera om repor i parketten (t.ex. från en kontorsstol) är tecken på användning eller skada. Här kan du bara orientera dig på den lokala jurisdiktionen.
Om hyresgästen verkligen var en så bra hyresgäst blir ibland bara uppenbart när du flyttar ut.
Situationen är annorlunda om exempelvis duschhuvudet är trasigt och inte längre kan användas ordentligt. I detta fall är hyresvärden vanligtvis ansvarig för att tillhandahålla en ersättare. Om inte hyresgästen är skyldig att göra mindre reparationer i hyresavtalet. Om dessa avtalsenligt är begränsade till högst 100 euro per enskilt fall och upp till högst 8 procent av den årliga hyran utan hyran, måste hyresgästen byta ut duschhuvudet.
Återlämnande av nycklar: dina rättigheter som hyresvärd
En särskilt viktig punkt vid överlämning av lägenheten är att den tidigare hyresgästen ger tillbaka alla nycklar som tillhör lägenheten. Detta inkluderar lägenhetsnycklarna samt de för brevlådan, ytterdörren eller garaget. Nycklar för alla låsbara fönster och dörrar som kan finnas måste också överlämnas. Detsamma gäller för nycklarna till rumsdörrarna.
För att kunna förstå vilka nycklar du gav hyresgästen att flytta in när han överlämnade lägenheten, bör du titta på handoverprotokollet som gjordes vid den tiden. Hyresgästen måste kunna presentera alla nycklar som anges där.
Om hyresgästen inte kan returnera alla nycklar, till exempel för att han har tappat en, måste han tillhandahålla en ersättare och vid behov betala för den resulterande skadan. Detta blir snabbt dyrt, särskilt om ett låssystem installeras i huset som måste bytas ut på grund av förlusten. Detta är dock endast fallet om den förlorade nyckeln kan länkas till huset (till exempel för att en tagg med hyresgästens namn eller adress bifogades). Om så är fallet kan du logiskt nog bara be hyresgästen att betala kostnaderna för det nya låssystemet om du verkligen byter ut det gamla.
Viktigt: Om hyresgästen har fler nycklar än du gav honom för att han hade kopierat några, måste han också lämna över dem. I det här fallet kan du antingen köpa nycklarna från hyresgästen eller så kan du ha bevis på att nycklarna har förstörts. I vilket fall som helst är det vettigt att hyresgästen undertecknar att han inte har några andra nycklar till lägenheten, huset eller garaget.
Lägenheten när lägenheten överlämnades
Det säger sig självt att en hyresgäst inte bara kan packa sina tillhörigheter, ta bort dem och lämna lägenheten i samma skick som den är. Tre saker är väsentliga vid överlämning av lägenheten:
- Ren kvast
Om hyresgästen flyttar ut, måste han lämna över lägenheten sopad. Men vad betyder det? Det betyder att lägenheten måste vara i ett anständigt, rent skick. För detta ändamål bör golven dammsugas eller sopas, fönstren rengöras och sanitetsanläggningarna och köket återställas till ett tillstånd som uppfyller hygieniska standarder. - Skada
Om det finns skador på lägenheten som inte anses vara tecken på slitage orsakade av avtalsenlig användning, måste hyresgästen eller som regel hans ansvarsförsäkring betala för den. Skador uppstår till exempel när laminatet har skadats av läckande vatten (t.ex. från en planterare).
I händelse av skada har du dock som hyresvärd bevisbördan. I händelse av en rättslig tvist måste du kunna bevisa att skadan inte uppstod eftersom du inte uppfyllde dina skyldigheter att underhålla hyresfastigheten. - Slitage
Som normalt slitage, som också kan uppstå vid avtalsenlig användning, innefattar dock mindre repor i laminatet eller smula fogar på duschens bakvägg. Dessa avvikelser är i grunden hyresgästens ansvar, men de behöver inte reparera dem eller betala för en korrigering.
Nedladdning: Checklista för överlämning av lägenheten
Överlämning: återbetalning av depositionen
När lägenheten har tagits bort har hyresgästen lämnat lägenheten och överlämnat alla nycklar, det saknas i princip bara en sak som är särskilt viktig för hyresgästerna: återbetalning av hyresdepositionen.
Som hyresvärd är du i allmänhet inte skyldig att återbetala depositionen omedelbart efter att du lämnat över lägenheten. Du har snarare rätt att hålla tillbaka den om skador orsakade av hyresgästen inte har åtgärdats av hyresgästen eller om han inte har utfört renoveringen ordentligt. Depositionen kan användas för att betala för dessa föremål. Du kan också använda de kvarhållna pengarna för att kompensera för efterskott i hyran.
Och även om det kan förväntas att hyresgästen kommer att debiteras ytterligare driftskostnader, kan du hålla inne depositionen för tillfället. I det här fallet är emellertid regeln att du inte får hållas tillbaka helt, men bara i den utsträckning att de förväntade kostnaderna kan täckas (BGH, dom av den 18 januari 2016, Az: VIII ZR 71/05).
Först när alla utestående fordringar verkligen har avvecklats ska du återbetala depositionen inklusive ränta till den tidigare hyresgästen.
När görs avgiftsavräkningen?
Efter överlämnandet av lägenheten och bytet av hyresgästen har gått bra, är avvecklingen av extra kostnader fortfarande pågående. Hyresvärdar ska skapa dessa strax efter att den tidigare hyresgästen har flyttat ut - enligt avsnitt 556 i den tyska civillagen är du dock inte juridiskt skyldig att göra det. Med en faktureringsperiod som motsvarar kalenderåret, för en hyresgäst som flyttar ut i januari, i värsta fall, att han måste vänta bra två år på sin avveckling av tilläggskostnader (eftersom avräkning av extra kostnader måste göras senast i slutet av den tolfte månaden efter slutet av faktureringsperioden ). Och i princip skulle du som hyresvärd till och med kunna hålla tillbaka en del av insättningen under denna period.
Det är dock viktigt att veta att du är skyldig att registrera de förbrukningsbaserade energikostnaderna när hyresgästen flyttar ut. Du gör detta genom att läsa mätaravläsningarna, dvs. genom så kallad mellanläsning. Om det finns kostnader för detta, till exempel för att värmekostnadsmätare måste läsas elektroniskt, kan du inte vidarebefordra dem till hyresgästen utan måste bära dem själv (BGH, dom av den 14 november 2007, Az. VIII ZR 19/07).
Överlämnandet gick bra? Ha det kul i ditt nya hem!
Hur går du fram om bara en hyresgäst flyttar ut ur flera?
Om du har hyrt din fastighet till en delad lägenhet betyder detta juridiskt för dig att denna WG är solidariskt ansvarig gentemot dig i enlighet med avsnitt 421 BGB. Detta innebär att varje individ från denna grupp måste betala för de andras ekonomiska skyldigheter om de inte längre kan betala själva.
Om bara en person flyttar ut ur den delade lägenheten behöver du inte lämna över lägenheten, eftersom hyresgästen kommer att fortsätta att existera. Först när hyresavtalet sägs upp måste stegen som beskrivs ovan följas och viktiga saker måste följas.
Förresten: Om det anges i hyresavtalet att en av hyresgästerna kan dra sig ur hyresavtalet bör det också noteras där hur insättningen ska hanteras i ett sådant fall.
Vad händer om hyresgästen dör?
Om hyresgästen i din lägenhet eller hus dör upphör inte hyresgästen automatiskt. Tvärtom: Som regel går det till de rättmätiga arvingarna, som sedan måste avgöra om de vill fortsätta eller avsluta det. I det senare fallet skulle överlämnandet av lägenheten sedan äga rum med arvingarna, som skulle vara ansvariga för eventuella skador och skulle behöva genomföra nödvändiga renoveringsarbeten.
