Många hyresvärdar kan knappast undvika en energisk modernisering av hyreslägenheten, särskilt när hyreslägenheten håller på att gå på i flera år. Det som är bra: Om du skickligt drar av kostnaderna för moderniseringen får du som hyresvärd en skattebonus.
Underhållsarbete
Oavsett om du moderniserar det föråldrade värmesystemet och förfallna fönster eller återisolerar fasaden: Du kan omedelbart kräva hela underhållskostnaden, till exempel kostnader för byggföretag och hantverkare. Alternativt kan du fördela kostnaderna på upp till fem lika stora årliga delbetalningar och därmed dra av dem från skatten.
Tillverkningskostnader
Om du köper en fastighet och investerar mer än 15 procent av byggnadens inköpspris (exklusive moms) i modernisering eller reparation inom tre år, måste du förvänta dig att du kommer att behöva skriva av kostnaderna tillsammans med byggnadskostnaderna över 40 till 50 år. Skattemyndigheterna klassificerar utgifter för tillägg som tillverkningskostnader, eftersom något nytt skapas. Du kan också bara kräva dessa produktionskostnader som avdrag för slitage (avskrivningar).
Dra av kostnaden för ett minnesmärke
Du drar av produktionskostnaderna för renovering av en noterad fastighet under tolv år som inkomstrelaterade kostnader - nio procent de första åtta åren och sju procent av kostnaderna som uppkommit under de fyra följande åren.
Hyra hantverkare för moderniseringen
För modernisering eller renovering av lägenheten de själva använder (inte den hyrda lägenheten) kan familjen kräva avdragsgilla förmåner från hantverkare. I exemplet uppgår lönekostnaderna till 20 000 euro. Halva, dvs. 10 000 euro, går till den del du använder själv. Som ägare kan du kräva 20 procent av hantverkarens arbetskraftskostnader upp till maximalt 6000 euro per år - högst 1200 euro. Familjens skatteplikt i exemplet minskas således med ytterligare 1 200 euro (20 procent av 6 000 euro) per år.
Om du utsätter sjuka fönster för en modernisering eller byter ut dem, kräver du underhållskostnaderna omedelbart för skatteändamål.
Dela upp hantverkarens kostnader
Håller med dina hantverkare om att dela upp arbetet på fakturan över två år och betala fakturorna därefter. I exemplet skulle de återstående 4000 euro för hantverkstjänster vara avdragsgilla året därpå. Det innebär en skattebonus för familjen på 800 euro (20 procent av 4000 euro).
Kontrakt för modernisering
Tänker du anställa hantverkare för att arbeta i ditt hus eller den lägenhet du hyr? Avsluta ett lagligt säkert kontrakt. Ägarskyddsföreningen "Haus & Grund" och Centralförbundet för den tyska byggindustrin (ZDB) ger dig ett provkontrakt för hantverksavtal. Du hittar information på deras webbplats på Internet.
Hyresvärdar kan begära mer hyra
Om kvaliteten på hemmet förbättras hållbart eller om moderniseringen används för att spara energi och vatten kan du lägga till högst elva procent av moderniseringskostnaderna till den årliga hyran. Du får inte ta hänsyn till bidrag eller bidrag.
Ett exempel: Hur lönar sig ansträngningarna för en modernisering?
För att spara energikostnader planerar familjen att renovera sitt tvåfamiljshus (byggt 1970) när det gäller energi. Hon använder en lägenhet själv, den andra hyrs ut. Taket täcks igen, väggarna isoleras och fönstren byts ut. Dessutom kommer ett solsystem att installeras på taket. De två lägenheterna är av samma storlek, hyresintäkterna är 700 euro, driftskostnaderna förskottsbetalning är 200 euro per månad.
Moderniseringsåtgärderna i exemplet är underhållsarbete ur ett skatteperspektiv. Familjen drar omedelbart av dessa kostnader till fullo. Skattebonusen gäller dock endast de proportionella renoveringskostnaderna för den hyrda lägenheten, inte ägaren. Med en skattesats på till exempel 35 procent sparar familjen skatt på cirka 11 016 euro per år. Alternativt, om den skulle dra av kostnaderna för moderniseringen fördelad på fem år, kunde den dra av 6000 euro per år plus ränta och bearbetningsavgifter.
Familjen kan dra av 31 475 euro utöver kostnader som byggnadsavskrivningar eller driftskostnader. Till exempel, om skattesatsen är 35 procent, betyder det årliga skattebesparingar på cirka 11 016 euro.
Genom att modernisera med solenergi sparar du inte bara pengar utan bidrar också till miljöskyddet.
Vilka kostnader för moderniseringen kan jag dra direkt från skatten?
"Utgifter för underhåll och modernisering av den hyrda egendomen betraktas som underhållsarbete som du kan kräva omedelbart för skatteändamål", förklarar Marlies Spargen från New Association of Loon Tax Aid Associations .
Något nytt uppstår: ”Om nytt bostadsutrymme skapas med ett nytt takbeläggning eller ett tillägg, bedömer skattemyndigheterna detta som tillverkningskostnader. Dessa ska skrivas av tillsammans med byggnadskostnaderna över 40 eller 50 år. "
Undantag:”Efterföljande produktions- eller förvärvskostnader är kostnader som uppstår strax efter förvärvet eller produktionen av fastigheten. Lagstiftaren antar vanligtvis underhållskostnader om byggnaden var i driftstillstånd när den köptes. Om väsentliga delar å andra sidan görs funktionella eller byggnadens standard höjs, finns anskaffningskostnader. Då är kostnaderna endast avdragsgilla genom en pro rata årlig avskrivning. "
Undvik tvister vid modernisering
Hyresgästerna måste ha tålamod med moderniseringsåtgärder som ökar lägenhetsvärdet i lägenheten, sparar energi eller skapar nytt bostadsutrymme. Skyldigheten att tolerera har dock begränsningar: Om det finns svårighetsskäl, som ålderdom, dålig hälsa eller för hög framtida hyra, kan hyresgästen motsätta sig den planerade föryngringen.
Som hyresvärd, meddela åtgärden minst tre månader i förväg: typ, omfattning, start och slut på arbetet och framtida hyra. Om du inte tillhandahåller denna information kan hyresgästen vägra att ge sitt samtycke. Få ett samtyckeförklaring undertecknat innan kampanjen börjar.
Hyresgäster kan avboka till slutet av månaden efter mottagandet av anmälan för slutet av nästa månad. Hyresvärden kan då inte genomföra moderniseringen förrän slutet av hyresgästen.