Med större flerbostadshus finns det alltid mycket administrativt arbete att göra, och ägare som hyr ut flera bostäder vet hur som helst att sjunga en sång om det. Allt detta arbete kan också enkelt delegeras till ett fastighetsförvaltningsföretag. Kostnadskontrollexperten förklarar i detalj i en intervju vilka kostnader som uppstår.
Fråga: Vilka uppgifter tar en fastighetsförvaltare oftast på sig?
Kostnadskontrollsexpert: Fastighetsförvaltare tar i allmänhet hand om all administrativ verksamhet som uppstår i ett flerpartshus. Manuella aktiviteter, som de som utförs av en utsedd vaktmästare, ingår inte .
Fastighetsförvaltare är i princip aktiva inom två områden:
- När det gäller ett hus med bostadsrätter gör de alla administrativa uppgifter för lägenhetsföreningen (WEG)
- i en byggnad med hyreslägenheter gör de en stor del av det administrativa arbetet för hyresvärden
I båda fallen är ansvarsområdena likartade inom vissa områden och mycket olika inom andra.
I allmänhet tar ett fastighetsförvaltningsbolag endast hand om administrativa, tekniska och kommersiella frågor som rör husets allmänna system , men inte de enskilda hyresgästernas eller ägarnas intressen.
Det enda undantaget från detta är om till exempel en lägenhetägare hyr ut lägenheten som tillhör honom inom WEG och anställer en fastighetsförvaltare för att hantera de hyrda lägenheterna separat. Men så är inte fallet så ofta.
Uppgifterna för ett fastighetsförvaltningsföretag för en WEG inkluderar:
- organisering och genomförande av årsmötet
- förberedelse av dagordningens punkter för mötet
- inspelning av mötets resolutioner
- Erhålla erbjudanden för strukturförändringar, ombyggnader eller nödvändiga renoveringar av det allmänna området (trapphus, grönområde etc.)
- övervakningen av det utförda arbetet och upprättandet av rapporter och redovisningar för WEG
- registrering och fördelning av tillkommande kostnader och fördelning till enskilda ägare
- hanteringen av reparationsreserverna
- planering och budgetering av kostnader för WEG och bokföring
Inte alla tjänster krävs alltid - detta regleras alltid i detalj i ledningsavtalet.
Fastighetsförvaltning kan spara en husägare mycket arbete
Naturligtvis kan allt detta arbete också utföras av en enda ägare på uppdrag av hela WEG. I praktiken kräver detta dock en hög nivå av specialistkunskap och viss erfarenhet, lämpliga skyddsåtgärder om misstag görs och det får inte finnas någon intressekonflikt mellan ägarens intressen och WEG: s administrativa intressen på enskilda punkter, vilket inte alltid är lätt.
Om en ägare till en hyreshus anställer fastighetsförvaltning är ansvarsområdena väldigt lika - men ofta finns det också skapande av elräkningar och en generellt något mer omfattande teknisk hantering av alla allmänna system i husen. I många fall erbjuds också fullständig förvaltning inklusive hyreskontrakt.
I dessa fall är hyresvärden ofta befriad från sina uppgifter och måste oroa sig mycket mindre - särskilt med större hyreshus eller flera fastigheter är det definitivt värt att betala som hyresvärd.
Antalet fastighetsförvaltningsföretag som är aktiva på marknaden är mycket stort och det finns definitivt skillnader i kvalitet. Som regel bör du se till att ett fastighetsförvaltningsföretag har referenser , har varit aktiv på marknaden länge och förvaltar vissa fastigheter framgångsrikt.
Det är också viktigt att ett fastighetsförvaltningsbolag kan tillhandahålla ansvarsförsäkring för egendomsskador och trohetsförsäkring (i händelse av obehöriga handlingar från anställda som leder till skada). De tjänster som erbjuds av fastighetsförvaltningsbolaget och villkoren i förvaltningsavtalet bör presenteras tydligt och öppet - kostnaderna bör också vara hanterbara och begripliga.
Fråga: Det är redan en av de viktigaste punkterna: Vad kostar fastighetsförvaltning?
Kostnadskontrollsexpert: Naturligtvis är det alltid svårt att säga i allmänna termer - kostnaderna kan variera avsevärt beroende på de tjänster som erbjuds och byggnaden i fråga.
I de flesta fall kan du dock anta att de schablonmässiga baskostnaderna för förvaltning av bostadsfastigheter ligger mellan 20 och 30 euro per månad per bostadsenhet .
I större städer kan kostnaderna, särskilt för hus med några få bostäder, uppgå till 45 euro per bostadsenhet per månad eller mer .
För de flesta hyreshus krävs en basavgift på 20 till 25 EUR per månad och bostäder .
Dessutom kan dock extra kostnader uppstå om fastighetsförvaltningen måste genomföra särskilda insatser med hög ansträngning - till exempel att organisera en fullständig energieffektiv renovering av byggnaden.
De extra kostnader som kan uppstå för sådant arbete regleras sedan alltid individuellt i ledningsavtalet. Dessa kan vara schablonavgifter för enskilda aktiviteter, men också en fast timpris. Resekostnader ska också ofta betalas separat och ingår inte i den grundläggande ersättningen.
Ett litet kostnadsexempel från praxis:
Vi har en hyresbyggnad med 18 lägenheter och beställer ett fastighetsförvaltningsföretag med den fullständiga förvaltningen av huset. 16 garage ska också tas om hand.
| Posta | Månadsavgifter |
|---|---|
| Ledning av hyreshuset | 22,50 EUR per bostadsenhet = 405 EUR per månad |
| Hantering av garage | 3,50 EUR per garage = 56 EUR per månad |
| total kostnad | 461 EUR per månad |
Naturligtvis är det bara de kostnader som uppskattas av ett specifikt fastighetsförvaltningsföretag för en specifik byggnad.
Kostnaderna kan också variera kraftigt beroende på typ av byggnad och plats. Dessa är bara baskostnaderna enligt förvaltningsavtalet - om fastighetsförvaltningen också tillhandahåller specialtjänster faktureras detta också separat.
Fråga: Vilka faktorer är kostnaden för fastighetsförvaltning vanligtvis beroende av?
Kostnadskontrollsexpert: Naturligtvis måste vissa faktorer beaktas här:
- prissättningen för fastighetsförvaltningen
- vilken typ av objekt som ska hanteras och typen av hantering
- platsen för fastigheten
- fastighetens strukturella tillstånd
- de inkluderade tjänsterna (omfattningen av tjänsterna enligt ledningsavtalet)
Kostnaden för fastighetsförvaltning beror på byggnadens typ och skick
Alla dessa faktorer påverkar alltid priset - det är därför svårt att jämföra priserna för två byggnader.
Vad man mycket väl kan jämföra är dock olika erbjudanden för en och samma byggnad. Du bör göra det i praktiken - men de tjänster som erbjuds bör också kontrolleras i alla fall och uppmärksamhet bör ägnas de kvalitetsfunktioner som nämndes i början (ekonomisk förlustansvar, trohetsansvar, längre aktivitet på marknaden, referenser).
Fastighetsföretagets relativa närhet till fastigheten som ska förvaltas kan också vara ett viktigt kriterium - om en fastighetsförvaltningsanställd kan vara på plats snabbt och enkelt om det behövs ökar detta ofta ledningens kvalitet enormt och samtidigt minskar kostnaderna.
Fråga: Vad är skillnaden mellan de administrativa kostnaderna för en bostadsfastighet och för ett hyreshus som regel?
Kostnadskontrollsexpert: Priserna och erbjudandena är naturligtvis alltid olika, men du kan se över hela linjen att förvaltningen av en bostadsfastighet vanligtvis är lite dyrare än förvaltningen av en hyresbyggnad.
Skillnaderna i de månatliga baskostnaderna per bostadsenhet är vanligtvis små och i nästan alla fall bara några euro per månad.
Fråga: Vilket inflytande har antalet bostäder på grundkostnaderna?
Kostnadskontrollsexpert: Normalt ökar även baskostnaderna per bostäder när antalet bostäder ökar.
När det gäller mycket stora byggnader med många lägenheter är grundkostnaderna ofta lägre, men det finns också det motsatta fallet: WEG-förvaltningar i synnerhet för två- eller trefamiljshus är ofta betydligt dyrare än för flerbostadshus med ett större antal lägenhetsägare.
Fråga: Varför har byggnadens tillstånd betydelse?
Experter inom kostnadskontroll: Fastighetsförvaltare beräknar naturligtvis alltid priserna utifrån sin egen insats.
I en äldre, lite illa och sliten byggnad finns det verkligen mer att göra och mer ansträngning - speciellt om det redan finns en liten ”reparationsbacklog”. Ett fastighetsförvaltningsföretag kan naturligtvis kompensera för denna högre insats med högre priser.
Fråga: Byggnadens läge spelar också en roll?
Kostnadskontrollsexpert: Ja, definitivt. Som ett extremt exempel kan du tänka på ett hus i en riktig hotspot i en storstad - problematiska hyresgäster, en mycket problematisk plats och frekventa rivningar eller problem.
Om ett fastighetsförvaltningsföretag överhuvudtaget skulle ta hand om en sådan byggnad skulle det naturligtvis bara kosta massivt högre kostnader än en anständig hyreshus i ett lugnt, exklusivt bostadsområde.
Fråga: Vilka andra faktorer kan fortfarande spela en roll i enskilda fall?
Svåra initiala situationer ökar priset för fastighetsförvaltning
Kostnadskontrollsexpert: Husets speciella situation kommer säkert alltid att återspeglas i de administrativa kostnaderna på ett eller annat sätt.
Om det till exempel är en WEG med hopplöst grälande ägare som knappast någonsin är överens om någonting, ökar kostnaden för fastighetsförvaltning vanligtvis avsevärt. Även här kommer denna högre ansträngning sedan att återspeglas i motsvarande olika beräknade priser.
Grunden för prisberäkningen är alltid den individuella insats som en fastighetsförvaltare har med byggnaden - till exempel i jämförelse med en helt problemfri byggnad där du knappast behöver oroa dig för någonting. Prisskillnaden mellan den ena och den andra kan vara stor i enskilda fall.
Fråga: Hur länge går chefskontrakt vanligtvis?
Experter inom kostnadskontroll: Ledningsavtal ingås vanligtvis för en period av 5 år. Det finns också vissa uppsägningsperioder som måste följas om du inte samtycker till tjänsterna från ett fastighetsförvaltningsföretag.
Det finns vissa speciella regler för administrationen av en WEG: I fallet med en nyetablerad WEG kan kontraktets varaktighet bara vara 3 år, annars högst 5 år.
En WEG måste - oavsett uppsägningstiden - avbryta fastighetsförvaltningen på plats om det finns en "viktig anledning". Det är inte möjligt att säga upp avtalet i alla fall - kostnaderna måste fortsätta att betalas åtminstone fram till den ordinarie uppsägningstiden. Fastighetsförvaltningens agerande på WEG: s vägnar kan förhindras omedelbart av sådana viktiga skäl.
En sådan viktig anledning skulle till exempel vara att fastighetsförvaltningsbolaget fakturerar felaktigt eller att enskilda ägare klart och bevisligen föredrar. Detta förstör förtroendeförhållandet mellan fastighetsförvaltningen och WEG och det finns en viktig anledning.
Sådana speciella regler gäller dock inte för förvaltningen av flerbostadshus. Här måste du avsluta regelbundet.