Många är borta från bekostnaden av att bygga ett hus och föredrar att köpa ett begagnat hus. Ofta beaktas dock bara inköpspriset, men merkostnaderna beräknas inte. I en intervju förklarar kostnadskontrollexperten i detalj vilka kostnader som kan uppstå utöver huspriset.
Fråga: Varför är det så viktigt att planera noggrant när man köper ett hus?
Experter inom kostnadskontroll: Tja - väldigt få kommer att ha pengar för att köpa ett hus helt på sitt konto eller i en sparande - de allra flesta av husköpen finansieras.
I det här fallet är det nödvändigt att exakt bestämma det belopp som ska finansieras - detta är inte bara inköpspriset, men nästan alltid betydligt mer.
Det finns två huvudpunkter att tänka på här:
1. Kan jag till och med få ett lån i nödvändigt belopp från banken?
2. Vilka lånekostnader och månatliga avgifter kommer jag att få av sådan finansiering?
De månatliga avgifterna skiljer sig avsevärt om du måste finansiera 150 000 euro i det ena fallet och 200 000 euro i det andra fallet.
Om du planerade dåligt i förväg och underskattade de ekonomiska kraven kan du behöva refinansiera - eller gå till de dolda reserverna som faktiskt var avsedda för något annat. Refinansiering kan vara dyrt och de faktiskt planerade månadskostnaderna kan öka. Om reserverna för merkostnaderna är förbrukade kan detta i vissa fall leda till problem senare när de faktiskt behövs.
Åtminstone bör de extra kostnaderna efter köpet beaktas i alla fall - en liten "säkerhetsreserv" för oplanerade kostnadsökningar är verkligen en bra rekommendation.
Fråga: Vilka merkostnader uppstår när man köper ett hus - hur dyrt är det?
Tilläggskostnaderna vid köp av hus bör inte underskattas
Kostnadskontrollsexpert: Du kan inte säga det över hela linjen , det beror också på typen av hus och inköpspriset.
Vad du i alla fall bör beräkna är dock cirka 10% - 15% av inköpspriset för de oundvikliga extra kostnaderna.
Beroende på situationen kan det dessutom finnas ytterligare kostnader som varierar från fall till fall.
Ett litet kostnadsexempel från praxis:
Vi köper ett hus i Brandenburg för 175 000 EUR. För vår finansiering tar vi bara hänsyn till de oundvikliga extra kostnaderna; kostnaderna för inredning, flytt etc. kan vi finansiera med egna medel.
| Posta | pris |
|---|---|
| Mäklaravgift | 12 495 EUR |
| Skatt på fastighetsöverföring | 8750 EUR |
| Fastighetsregistreringskostnader och notariavgifter (inklusive beställning av markavgift) | 3447 EUR |
| total kostnad | 24 692 EUR |
Naturligtvis är detta bara extra kostnader för ett specifikt hus på en viss plats. I andra fall, särskilt när det gäller andra inköpspriser, kan kostnaderna också skilja sig avsevärt.
Vårt kostnadsexempel visar dock redan att du inte bör underskatta merkostnaderna när du köper ett hus. I vårt fall kommer huset som kostar 175 000 EUR definitivt att kosta 199 692 EUR i slutändan . Om vi inte hade samfinansierat detta hade vi i slutändan tvingats dra in våra reserver avsedda för anläggningen.
Fråga: Vilka merkostnader kan uppstå när man bygger hus?
Kostnadskontrollsexpert: Kostnader som definitivt uppstår är:
- Skatt på fastighetsöverföring
- Notariatsavgifter och
- Fastighetsregistreringskostnader
Dessa kostnader är oundvikliga.
I många fall finns det också:
- mäklaravgiften och
- Tilläggsfinansieringsavgifter (vanligtvis ingår i bankens finansiering)
Andra kostnader att tänka på är:
- kostnaderna för nödvändiga renoveringsåtgärder
- kostnaden för inredning och anpassning av huset
- kostnaden för att flytta
Även här kan höga kostnader uppstå som ibland underskattas avsevärt. I vilket fall som helst bör du räkna objektivt och om möjligt inte för tätt. I synnerhet när det gäller renoveringskostnader är det också värt att söka råd i förväg - till exempel från en arkitekt eller civilingenjör. Du kan inte bara bestämma nödvändiga åtgärder och föreslå förfaranden, men vanligtvis också skicka in mycket tillförlitliga kostnadsberäkningar.
Fråga: Hur mycket är fastighetsöverföringsskatten?
Fastighetsöverföringsskatten varierar beroende på byggnadens värde
Kostnadskontrollsexpert: Det beror på byggnadens inköpspris eller byggnadens värde och på i vilket land byggnaden ligger. Mängden fastighetsöverföringsskatt varierar från stat till stat.
Den notariserade köpeskillingen i köpeavtalet fungerar som utgångspunkt. Efter att köpeavtalet har skickats till det ansvariga skattekontoret skapar skattekontoret sedan skattebedömningen för fastighetsöverföring. Fastighetsöverföringsskatten förfaller 1 månad efter mottagandet av anmälan .
Längre betalningsvillkor är möjliga, men inte vanliga.
Skattesatserna för fastighetsöverföring i de enskilda delstaterna:
| stat | skattenivå |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0% |
| Bayern | 3,5% |
| Berlin | 6,0% |
| Brandenburg | 5,0% |
| Bremen | 5,0% |
| Hamburg | 4,5% |
| Hesse | 6,0% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,0% |
| Niedersachsen | 5,0% |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% |
| Rheinland-Pfalz | 5,0% |
| Saarland | 6,5% |
| Sachsen | 3,5% |
| Sachsen-Anhalt | 5,0% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% |
| Thüringen | 6,5% |
Under de senaste åren har dessa kostnader ökat avsevärt sedan federala stater (sedan 2006) har tillåtits att själva fastställa överföringsskatten. Så det kan mycket väl vara så att du betalade en lägre procentsats för bara några år sedan.
Fråga: Vilka kostnader för notarie och fastighetsregister uppstår när du köper ett hus?
Kostnadskontrollsexpert: Det skiljer sig från fall till fall - igen beroende på inköpspriset för byggnaden och det arbete som notarien också måste göra.
Påverkar kostnaderna:
- huruvida en fastighetsskuld ska bokföras
- om avvecklingen ska ske via ett så kallat notarialförtroendekonto
- vilka ändringar av fastighetsregistret är exakt nödvändiga
- vilka extra utgifter notaren har
Kostnaderna för notarier och mäklare är betydande
Om en byggnad är fullfinansierad och en fastighetsskuld i sin helhet registreras och avvecklingen kommer att ske via ett noteringsfondskonto, måste du i allmänhet cirka 1,5% av inköpspriset för notarieavgifterna och cirka 1,5% av inköpspriset som förväntas för registeravgifterna .
Om exempelvis bearbetningen via ett noteringsförvaltningskonto utelämnas, minskar redan notarius extra kostnader (vanligtvis med cirka en tredjedel ).
Ytterligare arbete av notarien är vanligtvis relaterat till upprättandet av dokument. I de flesta fall är dock kostnaderna mycket låga - vanligtvis överstiger detta knappast ramen på cirka 150 euro , men det kan skilja sig åt i enskilda fall.
Både notarie- och fastighetsregistreringskostnaderna är enhetliga i Tyskland , så det finns inga skillnader mellan stat och stat.
Fråga: Vilka är de typiska mäklaravgifterna?
Kostnadskontrollsexpert: Det skiljer sig också från stat till stat. Som köpare av en fastighet betalar du olika (vanliga) priser från land till land. I enskilda fall kan den vanliga räntan också avvikas och köparens andel av mäklarens provision kan ställas in annorlunda.
Den vanliga lokala mäklaravgiften för köparen beror på delstaten:
| stat | vanlig köparprovision för mäklaren |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 3,57% |
| Bayern | 3,57% |
| Berlin | 7,14% |
| Brandenburg | 7,14% |
| Bremen | 3,57% |
| Hamburg | 6,25% |
| Hesse | 5,95% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 3,57% |
| Niedersachsen | 3,57% |
| Nordrhein-Westfalen | 3,57% |
| Rheinland-Pfalz | 3,57% |
| Saarland | 3,57% |
| Sachsen | 3,57% |
| Sachsen-Anhalt | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 3,57% |
| Thüringen | 3,57% |
De olika kostnadsnivåerna uppstår eftersom köpare och säljare i ungefär hälften av delstaterna delar kostnaderna - i andra hälften av delstaterna gäller olika regler.
Om en försäljning inte behandlas via en mäklare (vilket redan är relativt sällsynt idag), finns det naturligtvis inga mäklaravgifter .
Fråga: Vilka ytterligare finansieringskostnader kan faktiskt fortfarande uppstå?
Kostnadskontrollsexpert: Banker tar inte bara ut ränta på ett lån utan också ett stort antal andra låneavgifter.
Till exempel lägger de flesta banker till en behandlingsavgift, som i enskilda fall kan uppgå till upp till 3,5% av lånebeloppet . Dessutom finns det ofta olika andra avgifter, särskilt inom fastighetsförsäkringssektorn:
- eventuella utvärderingskostnader
- Kostnad för registrering av inteckning (markavgift)
- bankens egna notariavgifter och hanteringskostnader
- Förmedlingsprovisioner för lån
- Avgifter för beviljande av särskilda återbetalningsrättigheter
- Etc.
När du tar ett lån bör du ta hänsyn till eventuella merkostnader
Obligatorisk restskuldsförsäkring kan också göra lånekostnaderna ännu dyrare.
Alla extra kostnader som tas ut måste vara detaljerade och tydligt förklarade i låneavtalet. Fördelningen baseras vanligtvis på den effektiva årliga räntan, som av denna anledning alltid är högre än den nominella räntan som vanligtvis annonseras.
Som låntagare är det bästa sättet att skydda dig mot höga merkostnader att helt enkelt jämföra de effektiva räntorna på lånerbjudanden och lånets totala kostnad . Alla extra avgifter ingår redan i dem.
Fråga: Vilka kostnader ska man uppskatta för renoveringar?
Kostnadskontrollsexpert: Det är naturligtvis svårt att säga eftersom det helt beror på byggnadens individuella tillstånd. Många äldre byggnader är riktiga ”renoveringsfällor”.
Endast en gedigen kostnadsberäkning av en specialist - genomförd i förväg - kan hjälpa till. Detta är det enda sättet att på ett tillförlitligt sätt uppskatta vilka kostnader som måste investeras och vad man kan förvänta sig under de följande åren.
Regel den 10% av EnEV kommer in i bilden här: Om mer än 10% av en komponent är renoverat eller förnyas (t ex tak, fönster, etc.), sedan hela komponenten måste uppfylla de nuvarande specifikationerna för EnEV. Detta medför ofta mycket höga kostnader, till exempel om alla fönster plötsligt måste bytas ut eller fasaden måste vara helt isolerad.
För en enkel bedömning från en byggnadsexpert måste du vanligtvis räkna med kostnader på cirka 500 euro . I gengäld får du vanligtvis en gedigen bedömning. I äldre byggnader, där många saker måste testas ytterligare och bedömningen måste vara mer intensiv, kan expertkostnaderna också stiga: upp till 4.000 EUR måste du förvänta dig en gedigen rapport med en pålitlig kostnadsuppskattning ofta.
Renoveringskostnader för en äldre byggnad (t.ex. före 1965) kan lätt uppgå till 30% - 40% av inköpspriset . Men du måste alltid bedöma det från fall till fall beroende på byggnadens tillstånd. Du bör bara inte närma dig ett sådant köp på ett naivt och överoptimistiskt sätt.