I synnerhet när man köper ett hus utgör förmedlingskostnaderna en inte obetydlig del av de kompletterande kostnaderna, och när det gäller att låta det upprepas klagomål om den kostnadsfördelning som nyligen har reglerats sedan 2015. I vår intervju förklarar kostnadskontrollsexperten vad fastighetsmäklare faktiskt kostar och vad det beror på.
Fråga: Vad kostar fastighetsmäklaren?
Kostnadskontrollsexpert: Det varierar från region till region och är också delvis en förhandlingsfråga - så du kan inte säga det över hela linjen .
Först och främst måste man skilja mellan:
- sälja en bostadsfastighet
- hyra en bostadsfastighet och
- situationen med kommersiella fastigheter
försäljning
Fastighetsmäklare får en proportionell betalning från båda sidor när de säljer en fastighet
Vid försäljning av en fastighet betalar både köparen och säljaren en procentsats av försäljningspriset till agenten. Avvikande från detta är det dock också möjligt att endast säljaren betalar (så kallad "intern provision") eller endast köparen betalar (så kallad "extern provision").
För det totala beloppet för mäklarens provision, finns det en annan övre gräns beroende på den federala staten enligt den så kallade "lokala mäklarkommissionen".
I de flesta federala stater är det 7,14% av köpeskillingen, i Hamburg 6,25% och i Hesse och Mecklenburg-Vorpommern är det 5,95% av köpeskillingen. Enskilda stadsdelar kan också ha olika regler för den lokala uppdraget.
Fördelningen mellan köpare och säljare kan utformas fritt. Den erforderliga externa provisionen måste anges i alla annonser av mäklaren; i princip kan köparen också förhandla om provisionens belopp med mäklaren.
I de flesta federala stater är den maximala gränsen för distribution mellan köpare och säljare hälften av den totala provisionen för dem båda. Endast i Berlin, Brandenburg, Hamburg och Hesse kan hela köpekommissionen åläggas köparen.
Uthyrning
Vid hyrning av en bostadsfastighet har den så kallade beställningsprincipen trätt i kraft sedan 1 juni 2015 . Det betyder att den som måste betala mäklaren som också ”beställde” honom, det vill säga, har beställt honom.
Om hyresvärden anlitar en agent för att mäta lägenheten, måste han ensam betala agentens provision (högst två nettohyror plus moms).
Att överföra dessa kostnader till hyresgästen är otillåtligt och straffbart. Överträdelser mot detta straffas med böter på upp till 25 000 euro. Det finns emellertid alltid enskilda fall av otillåtlig fördelning av kostnader, till exempel genom överdrivna ersättningsbetalningar vid övertagande av lägenheten, tvingas underteckna ett mäklaravtal efteråt eller genom bakgrundsavtal och användning av olika mäklare. Svarta får är uppfinningsrika.
Som hyresgäst behöver du bara betala en mäklarprovision om du faktiskt beställer mäklaren själv och skriftligen för att leta efter en lägenhet. Det måste finnas en medling som kan spåras tillbaka till mäklaren - mäklaren kanske inte har lägenheten i portföljen. Först då får hyresvärden begära betalning av mäklarens provision.
Situationen i kommersiella fastigheter
När det gäller att hyra kommersiell fastighet gäller inte beställningsprincipen. Här betalar hyresgästerna också mäklaravgifter, vilket var fallet före 2015.
Provkostnad
Vi köper ett hus för 350 000 euro i Thüringen. Provisionen (maximal ränta) delas lika mellan köpare och säljare.
| Posta | pris |
|---|---|
| Total provision (7,14%) | 24 990 EUR |
| Andel säljare (3,57%) | 12 495 EUR |
| Andel av köpare (3,57%) | 12 495 EUR |
Kostnaderna som visas här avser en viss federal stat utanför stadsdelarna. Mäklaravgifter i andra federala stater och efter förhandlingar med mäklaren kan också vara olika.
Fråga: Vad avgör fastighetsmäklarens kostnader?
Vanligtvis får en mäklare en procentsats av värdet på fastigheten för medlingen
Kostnadskontrollsexpert: Det är här det beror på:
- oavsett om det är till salu eller uthyrning
- oavsett om det är en bostadsfastighet eller ett kommersiellt utrymme
- vilket provision som förhandlas med mäklaren
- vilken provision distribution (i händelse av en försäljning) förhandlas mellan köpare och säljare
Rummet för förhandlingar med mäklaren är kanske inte särskilt stort i enskilda fall, men du bör definitivt försöka få ut det mesta av det. Särskilt med hyresvärdar är det också lämpligt att förhandla om de tjänster som ingår i ett komplett paket och eventuellt en lägre provision.
Fråga: Kan mäklarkostnader dras av från skatt?
Kostnadskontrollsexpert: Detta är i princip möjligt för både hyresgäster och hyresvärdar.
Detta är relativt enkelt för hyresvärden: han kan enkelt dra av de betalda (och dokumenterade) mäklarkostnaderna från hyresintäkterna om han måste redovisa dessa i skatten.
Det är lite svårare med hyresgästen. Om det finns mäklaravgifter kan dessa krävas i samband med flyttkostnader. I de flesta fall kommer detta förmodligen att gå utöver den normala schablonbeloppet (811 EUR för ensamstående eller 1 622 EUR för par, frånskilda och ensamstående föräldrar plus 357 EUR för varje barn som flyttar). I detta fall kan emellertid respektive individuella utgifter för flytten krävas med lämpliga kvitton. Det bästa du kan göra är att fråga din egen skatterådgivare eller söka råd från löneskattebistånd, eftersom det finns andra skatteavdragsalternativ i samband med omlokaliseringar.