Att köpa en gammal byggnad och njuta av de gamla murarnas charm med sin historia - det är vad många människor vill ha. Men den som bestämmer sig för att köpa en gammal byggnad måste titta mycket noga, eftersom gamla fastigheter kan hålla obehagliga överraskningar. Läs här vad du bör tänka på och vilka kostnader du kan förvänta dig för renoveringen.
Att köpa en gammal byggnad: de första stegen
När du har hittat en attraktiv gammal byggnad som är till salu, se till att du tar tillräckligt med tid för att se den. Det du förbiser nu kan snabbt riva ett hål i din plånbok senare om byggfinansieringen inte täcker alla kostnader.
Besök fastigheten flera gånger och vid behov också med en kompetent rådgivare så att inga fel upptäcks. Om du vill köpa en gammal byggnad bör du definitivt överväga de saker som anges nedan när du tittar på fastigheten.
Korsvirkeshus har en mycket speciell charm. Ibland är de dock också under monumentskydd - det kan orsaka vissa problem under renovering.
Keller: Vad ska man överväga?
Börja längst ner i huset och titta in i källaren. Beroende på önskad användning måste olika standarder tillämpas: Om rummen i källaren endast ska användas som förråd eller verkstad är exempelvis en lägre takhöjd vanligtvis inte ett problem. Men om rummen ska fungera som bostadsutrymmen kan detta vara ett uteslutningskriterium.
Observera också att takisolering kan stjäla värdefulla centimeter när det gäller takhöjden.
Kontrollera även om källaren är fuktig. Äldre byggmaterial som särskilt sandsten är ofta orsaken till källarfuktighet. Under vissa omständigheter kan källaren dräneras genom att gräva ut den från utsidan och förse den med lämplig isolering. En specialist måste i varje enskilt fall bedöma om detta är lovande.
Det blir farligt när fukten leder till skador på byggnadsväven, för då kan hela byggnaden vara i fara. Sådana försämringar kan vanligtvis bara åtgärdas med stor ansträngning och mycket kostnadskrävande.
Stora källarrum erbjuder extra bostadsyta. För att du faktiskt ska kunna använda dem måste de vanligtvis först isoleras och dräneras.
Dessa kostnader kan uppstå i källaren
|
ansträngning |
kostar |
|---|---|
|
Källarisolering |
Cirka 70 euro / kvadratmeter |
|
Töm källaren |
Cirka 50-500 euro / meter |
Väggar: beröring och granskning
Om inte källaren är oroande bör du undersöka ytterväggarna och bärande väggarna. Är större sprickor synliga? Om så är fallet är det viktigt att hitta orsaken: Om golvet har sjunkit är hela huset i fara, varför du bör köpa en annan gammal byggnad. Om bara små sprickor kan hittas kan de ofta fyllas och gipsas igen.
Testa även väggarna för fukt. Detta kan ofta göras med bara händer inne i huset. Du upptäcker fuktiga fläckar, en specialist kan hjälpa dig att hitta orsaken och föreslå lösningar eller rekommendera att köpa ett gammalt hus eftersom det skulle orsaka för många problem.
Dessa kostnader kan uppstå på väggarna
|
ansträngning |
kostar |
|---|---|
|
Dränering av väggarna (byggtork) |
Cirka 100 euro / dag |
|
Tätning (insida) |
Cirka 50-500 euro / meter |
|
Reparation av sprickor |
beroende på storlek och orsak |
|
Gips (insida) |
Cirka 10 euro / kvadratmeter |
|
Gips (utanför) |
Cirka 50 euro / kvadratmeter |
Tak: hål och oinbjudna gäster
När det gäller taket bör du se till att både takläggningen och takkonstruktionen till stor del är i ordning. Mindre defekter kan åtgärdas, men i princip ska taket kunna skydda Your-Best-Home.net från att tränga in i fukt.
Om det finns fuktiga fläckar under taket eller om skadedjur har spridit sig på översta våningen kommer en expertbedömning att hjälpa om det fortfarande är lämpligt att köpa den här gamla byggnaden.
Isoleringen är också viktigt: Om detta helt saknas på övervåningen måste det installeras av köparen om rummen där ska användas som bostadsutrymmen. Detta är vad energibesparingsförordningen (EnEV) föreskriver.
Takskador är inte ovanliga för gamla byggnader. I bästa fall kan du själv reparera små defekter, men om hela taket måste bytas ut blir det dyrt.
Dessa kostnader kan uppstå på taket
|
ansträngning |
kostar |
|---|---|
|
rivning |
Cirka 100 euro / kvadratmeter |
|
Takkonstruktion (sadeltak) |
Cirka 60 euro / kvadratmeter (beroende på takform) |
|
isolering |
Cirka 60 euro / kvadratmeter |
|
Takläggning |
Cirka 50 euro / kvadratmeter (beroende på takmaterialet) |
Golv och tak: två sällsynta problemkällor
Golv och tak är vanligtvis inte ett problem om du vill köpa en gammal byggnad. Endast golvbeläggningen (t.ex. plankor eller parkettgolv) kan behöva bytas ut eller revideras. Ibland räcker det med att rengöra parketten, i andra fall är det vettigt att slipa parketten och försegla den igen. Om slitaget är för stort bör du anstränga dig för att lägga ny parkett.
Golvet kan behöva isoleras. Detta är till exempel fallet om det inte finns någon källare eller källartaket inte bör eller kan isoleras. Ansträngningen här beror starkt på den individuella situationen.
Dessa kostnader kan vara för golv och tak
|
ansträngning |
kostar |
|---|---|
|
Lägga skriden |
Cirka 25 euro / kvadratmeter |
|
Bortskaffande av gammal golv |
Cirka 7,50 / kvadratmeter |
|
Golvisolering |
beroende på det enskilda fallet |
Fönster och dörrar: nyckeln till effektiv energibesparing
Om fönster och dörrar måste bytas ut kan detta snabbt bli en verklig prislapp. Om du vill köpa en gammal byggnad bör du därför också ta en titt på dessa komponenter. Om ytterdörren uppfyller de nödvändiga säkerhets- och isoleringsvärdena finns det ingen anledning att byta ut den. Innan du rusar för att byta ut den, notera att en gammal dörr är det som ger ett hus sitt "ansikte".
Du bör också kontrollera innerdörrarnas skick och se om nya dörrar skulle beröva det gamla huset en del av dess charm.
Du är bunden av EnEV för Windows. Om de inte kan ha de nödvändiga isoleringsegenskaperna, till exempel eftersom de bara är englasade, måste de bytas ut. Om du köper en gammal byggnad har du två år på dig, men du bör ta hänsyn till dessa kostnader när du köper.
Viktigt: Om fastigheten ännu inte har isolerats kan nyinstallerade fönster förvärra situationen och avsevärt öka risken för mögel i huset. Detta utgör inte bara en hälsorisk - att ta bort mögel är också mycket svårt.
Om du väljer att byta ut innerdörrarna bör du välja modeller som matchar den gamla byggnadens stil.
Dessa kostnader kan uppstå för fönster och dörrar
|
ansträngning |
kostar |
|---|---|
|
ytterdörr |
Cirka 1 000-3 000 euro |
|
Innerdörr |
Cirka 100-1000 euro |
|
fönster |
Cirka 100 euro / kvadratmeter (beroende på form och glas) |
Isolering: väl förpackad eller levererad försvarslös?
Höga uppföljningskostnader uppstår ofta när man köper en gammal byggnad eftersom Your-Best-Home.net inte är tillräckligt isolerad. En expertrådgivare som en energirådgivare kan hjälpa till att utvärdera husets nuvarande isoleringsstatus och rekommendera förnuftiga eller absolut nödvändiga steg för energieffektiv renovering.
Försiktighet krävs här, särskilt om den gamla byggnaden är under monumentskydd. I många fall bör till exempel en korsvirkesfasad inte täckas av isolering. Denna begränsning leder snabbt till betydande kostnader. Det är sant att noterade fastigheter inte nödvändigtvis måste uppfylla kraven i EnEV (se avsnitt 24, punkt 1 EnEV), men på lång sikt skulle fastighetsägare göra det bra att också isolera dessa hus för att sänka uppvärmningskostnaderna.
Som med fönstren gäller följande: Fastighetsköparen har två år från inköpsdatum för att isolera sin gamla byggnad och därmed se till att den uppfyller kraven i EnEV.
Möjliga kostnader för isolering
|
ansträngning |
kostar |
|---|---|
|
Isolering med kompositsystem för värmeisolering |
Cirka 120-180 euro / kvadratmeter |
|
Inre isolering |
Cirka 15-130 euro / kvadratmeter |
Uppvärmning: kvalificerat miljöskydd
En titt på uppvärmningen avslöjar vilka ekonomiska kostnader du måste betala om du köper den gamla byggnaden. Om det är mer än 30 år gammalt är det mycket stor sannolikhet att du är skyldig att byta ut värmaren enligt EnEV.
Men även om det inte finns någon skyldighet att byta ut det, bör du - om det behövs med hjälp av en expert - uppskatta om det fortfarande är värt att installera en ny värmare. Detta beror inte minst på att det finns betydande subventioner från Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) och Federal Office of Economics and Export Control (BAFA) för alla de fastighetsägare som omvandlar till ett modernt värmesystem, som denna guide visar. Av miljöskyddsskäl rekommenderas starkt modernisering.
Dessa kostnader kan uppkomma för uppvärmning
|
ansträngning |
kostar |
|---|---|
|
nytt värmesystem |
Cirka 10 000–30 000 euro (beroende på typ av uppvärmning och bränsle) |
El: gamla väggar - gamla kablar?
Spelare kan bara uppskatta situationen med avseende på den elektriska installationen i gamla byggnader på grundval av indikationer: Om det fortfarande finns plug- eller vridlås i säkringsdosan i huset är detta en mycket tillförlitlig indikation på att ledningarna är lika gamla = "". Det finns då risken att de skadas och inte längre fungerar som de ska.
Men även om en ny säkringslåda kan hittas betyder det inte att linjerna också ersattes med lådan. Det är därför absolut tillrådligt att rådfråga en expert som gör en e-check. Han kontrollerar den elektriska installationen och avgör om den behöver bytas ut eller om den fortfarande kan användas säkert.
Var noga med att anställa en specialist för elinstallationen.
Dessa kostnader är möjliga för elen
|
ansträngning |
kostar |
|---|---|
|
E-check av en elektriker |
Cirka 500 euro (beroende på fastighetens ålder och storlek) |
|
Ny elinstallation |
Cirka 75 euro / kvadratmeter |
Inbyggda problemämnen: dold fara
Asbest och glasull - olika otäcka överraskningar kan luras i en gammal byggnad.
Asbest är svårt att upptäcka, särskilt för lekmän. En titt på byggnadsåret kan dock ge värdefull information: Om Your-Best-Home.net inrättades på 1970- och 1980-talet är det mycket troligt att asbest finns i huset.
Glasull finns främst i takisolering. Kontrollera - om det behövs med en expert - om detta material har installerats i taket för att kunna uppskatta eventuella merkostnader.
Dessa kostnader härrör från inbyggda problematiska ämnen
|
ansträngning |
kostar |
|---|---|
|
Bortskaffande av föroreningar eller |
beroende på mängden och de strukturella förhållandena |
Att köpa en gammal byggnad: är det värt det?
Om du vill köpa en gammal byggnad löper du alltid en viss risk. Detta gäller även om inspektionen utförs mycket samvetsgrant och det står klart vad som bör observeras.
En expert bör ge en oberoende bedömning, särskilt för mycket gamla fastigheter med en ålder på 100 år eller mer. Kostnaderna för detta ligger vanligtvis i det tresiffriga intervallet och kan spara dig från oväntade renoveringskostnader i betydligt större belopp.
Men när en vacker gammal byggnad har hittats, vars tillstånd inte är anledning till oro, kan ett gammalt hus bli ett underbart nytt hem med själ och historia.