Hyresvärdens rätt till tillgång skapar upprepade gånger osäkerhet för både hyresgäster och fastighetsägare. När allt kommer omkring är han en av invånarna i hyresfastigheten, har sitt hushåll i lägenheten och är därför i ett mycket privat område. Å andra sidan är hyresvärden ägaren till fastigheten och har ett legitimt intresse av att besöka lägenheten då och då. Men när har hyresvärden rätt att komma in i lägenheten? Hur ofta kan han göra detta? Av vilka skäl? Och hur länge? Vi har alla svar om "Hyresvärdens tillgångsrätt".
Finns det rätt till tillgång för hyresvärdar?
Hyresvärdens rättigheter, som omfattas av allmän rättspraxis, ger fastighetsägare vissa möjligheter. Hyresvärdar har dock i allmänhet inte rätt att inspektera sin hyrda lägenhet.
Men om det finns ett giltigt skäl som gör att det är absolut nödvändigt att komma in eller se lägenheten har hyresvärden rätt till tillgång till lägenheten. Hyresgästen måste sedan tillåta honom att komma in i lägenheten. Om en eller flera av dessa skäl finns kan hyresvärden inte nekas tillgång till lägenheten:
- Lägenheten ska säljas eller hyras ut och visas till intresserade.
- Skador i lägenheten bör övervägas för att kunna reparera den.
- Det finns en misstanke om att skador är nära förestående. För att förhindra detta bör lägenheten inspekteras.
- Moderniseringar eller underhåll planeras eller bör kontrolleras för att se om de är nödvändiga.
- Lägenheten ska mätas.
- Mätaravläsningar (gas, vatten, el …) bör läsas.
- Reparationer ska utföras.
- Hyresvärden misstänker att lägenheten inte används i enlighet med avtalet.
Om inget av dessa skäl finns har hyresvärden ingen rätt till tillgång till lägenheten. Detta bekräftas också av en dom från Federal Court of Justice (BGH, dom 4.6.14, Az. VIII ZR 289/13): Den anger att hyresvärden inte har rätt till tillgång till lägenheten även om detta anges i hyresavtalet. Eftersom en sådan reglering strider mot artikel 13.1 i grundlagen (hemets okränkbarhet) är en sådan klausul ogiltig.
Men även om ovan nämnda skäl är närvarande, är hyresvärden skyldig att utöva sin rätt till tillgång till lägenheten med omsorg. Han borde hålla antalet lägenhetsinspektioner lågt genom att hantera flera frågor i ett möte. Om lägenheten måste mätas inom de närmaste veckorna och mätaravläsningarna ska läsas samtidigt, bör dessa två datum kombineras.
Det är viktigt att hyresvärden meddelar tillgång till lägenheten i förväg. Helst bör detta göras skriftligt och med tillräckligt varsel. Domstolar anser att ett meddelande mellan 24 timmar och 14 dagar före mötet är lämpligt. Ett exempel på ett brev som meddelar en lägenhetskontroll kan laddas ner här:
Hur ofta kan hyresvärden komma in i lägenheten?
Hur ofta hyresvärden har rätt till tillgång till lägenheten kan inte besvaras tydligt, eftersom inget specifikt nummer kan anges. Om det finns upprepade skäl för att titta på lägenheten kan hyresvärden ha tillgång till lägenheten flera gånger om året. Som redan nämnts bör hyresgästen beaktas genom att hyresvärden buntar flera möten om möjligt.
Om lägenheten ska hyras ut eller säljas måste de nuvarande hyresgästerna enligt lagen tillåta visningar upp till tre gånger i månaden. Dessa möten får då inte vara längre än 45 minuter och bör äga rum vid "vanliga tider" (LG Frankfurt / Main, dom av den 24 maj 2002, Az. 2/17 S 194/01). De vanliga tiderna är:
- vardagar från 10 till 13
- vardagar från 15:00 till 18:00
- vardagar från 19.00 till 20.00
Lördag är vanligtvis en arbetsdag, så hyresgäster måste också tillåta besök på deras vanligtvis gratis helgdag. Hyresvärden har endast tillgång på söndagar och helgdagar om det finns överhängande fara (till exempel för att det finns ett sprängvattenrör).
För övrigt får hyresvärdar bara skapa och publicera foton för en exponering med tillstånd från hyresgästen, eftersom detta påverkar hyresgästens integritet. Bilder av skador eller defekter är dock allmänt tillåtna även om hyresgästen inte håller med.
Oavsett ovannämnda giltiga skäl som ger hyresvärden tillgång till lägenheten har han också rätt att inspektera sin egendom vart femte år utan någon särskild anledning. Detta beslutades av Münchens lokala domstol (AG München, dom av den 8 januari 2016, Az.461 C 19626/15). Enligt domstolen måste fastighetsägaren med jämna mellanrum kunna inspektera sin fastighets skick.
Om det inte finns giltiga skäl för en inspektion kan hyresgästen neka hyresvärden rätten till tillgång.
Kan hyresgäster vägra inresa till hyresvärden?
Om det inte finns några giltiga skäl eller om visningstider ska hållas utanför de vanliga tiderna kan hyresgästen neka hyresvärden rätten till tillgång. Försiktighet rekommenderas dock här: Om hyresgäster avvisar hyresvärdens begäran om att se fastigheten utan berättigande, har hyresvärden rätt att få tillgång genom domstolsbeslut och föreläggande. Å andra sidan har hyresvärden då rätt att säga upp avtalet utan föregående meddelande (BGH, dom av 5.10.10, Az. VIII ZR 221/09).
Om hyresgästen vägrar tillgång till lägenheten ska hyresvärden aldrig få tillgång till lägenheten utan samtycke. Istället är det lämpligt att söka juridisk rådgivning och låta en advokat fastställa en tidsfrist för eventuella utnämningsförslag. Endast när detta inte hjälper bör vägen till domstol tas.
Förestående fara: när kan hyresvärden komma in i lägenheten?
Om det finns en betydande risk i den hyrda lägenheten kan hyresvärden komma in i lägenheten utan hyresgästens medgivande. Detta skulle till exempel vara fallet om det finns ett sprängvattenrör, en brand har brutit ut eller gas släpps ut.
Även på sådana platser är det tillrådligt att få hyresgästens samtycke till att komma in i lägenheten i förväg - om detta inte är möjligt har hyresvärden rätt att öppna och gå in i lägenheten utan föregående meddelande.
Kan hyresvärden komma in i lägenheten utan hyresgästens samtycke?
Att komma in i lägenheten av hyresvärden utan förhandsgodkännande från hyresgästen är endast tillåtet i ovan nämnda nödsituationer. Om hyresgästen vägrar att låta hyresvärden komma in i en sådan situation kan han hållas ansvarig för eventuella skador som uppstår.
Samtidigt bör dock hyresvärdar alltid se till att det verkligen är en nödsituation som gör det obligatoriskt att komma in i lägenheten. Om detta inte är fallet kan hyresgästen rapportera fastighetsägaren för överträdelse i enlighet med avsnitt 123 StGB.
Vilken är den rättsliga situationen om hyresvärden går hemligt in i lägenheten?
Om hyresvärden får tillgång till lägenheten utan hyresgästens samtycke, begår han överträdelse, vilket kan lagföras. Förutom anmälan har hyresgästen då möjlighet att säga upp hyresavtalet utan föregående meddelande.
Kan hyresvärden ha en nyckel till lägenheten?
Det är en av de utbredda missuppfattningarna att hyresvärden har rätt att behålla en dubblettnyckel till lägenheten. Detta är dock endast tillåtet med hyresgästens uttryckliga tillstånd. Om han fortfarande har en nyckel och därmed får tillgång till lägenheten utan tillstånd kan hyresgästen anmäla honom för överträdelse, säga upp hyresavtalet utan föregående meddelande och till och med byta ut dörrlåset.
Hyresvärdens rätt till tillgång: Vad ändras efter uppsägningen?
Om hyresgästen eller hyresvärden säger upp avtalet, men hyresgästen ännu inte har flyttat ur lägenheten, gäller samma regler för hyresvärdens rätt till tillgång som också gäller för det pågående hyresavtalet.
Om det å andra sidan fortfarande är oklart om uppsägningen (t.ex. på grund av personligt bruk) är laglig och när den kan bli giltig, påverkar detta eventuella visningsavtal. Eftersom dessa endast tolereras av hyresgästen när uppsägningen är effektiv och det framgår när lägenheten kan hyras till en annan part eller också säljas.
