Mark och mark är livsviktiga, som mat och luft. Men prisvärd bostadsyta har blivit sällsynt i tyska städer. Politiker, stadsplanerare och engagerade medborgare letar efter nya lösningar och är inte rädda för att ställa mycket grundläggande frågor.
Stora investerare investerar höga tvåsiffriga miljarder på fastighetsmarknaden i tyska städer - år efter år. Detta fick markpriserna att skjuta i höjden och marken blev knapp. Ju mer värdefullt det blir, desto mer uppmärksamhet får det från spekulanter som gör stora vinster genom att handla fastigheter. Ofta utan att skapa bostadsyta.
Nyckeln till bostadsfrågan
Hur ett samhälle hanterar sitt dyrbara land är inte på något sätt en naturlag, utan baseras på de regler som samhället ger sig själv. I mänsklighetens historia har det funnits många modeller för detta, med början i Gamla testamentet: I Mose tredje bok står det att mark inte får säljas permanent och för alltid.
Vem tillhör staden?
Detta frågade avdelningen för stadsutveckling i Berlin i höstas vid ett möte med sex hundra medborgare, investerare och arkitekter. "Vi måste återfå vår förmåga att agera när det gäller planering och finanspolitik", sade senator för stadsutveckling och bostäder, Katrin Lompscher, där. Slutligen kunde medborgaren svara. Eftersom politik har försummat bygga och leva alldeles för länge. Under det senaste decenniet ansåg många människor att bostadsfrågan var löst: en befolkningsminskning förväntades och på många ställen i Tyskland rivdes till och med lägenheter utan ersättning. Medan byggnadsministeriet i årtionden var en viktig avdelning med sin egen minister i den unga Förbundsrepubliken Tyskland, har det sedan 1998 bara varit en avdelning för att byta andra ministerier.Samtidigt sålde ekonomiskt styva kommuner och delstater sina egna bostadsföreningar. Många fastighetsutvecklare med inriktning mot det allmänna bästa som tidigare hade erbjudit prisvärda bostäder försvann. Samtidigt har det politiska handlingsrummet krympt dramatiskt: kommunal mark har också sålts till privata investerare med det högsta budet. Utan direkt tillgång till din egen byggarbetsplats minskar dock suveräniteten över socialt acceptabla markpriser märkbart.Kommunmark såldes också till privata investerare med det högsta budet. Utan direkt tillgång till din egen byggarbetsplats minskar dock suveräniteten över socialt acceptabla markpriser märkbart.Kommunmark såldes också till privata investerare med det högsta budet. Utan direkt tillgång till din egen byggarbetsplats minskar dock suveräniteten över socialt acceptabla markpriser märkbart.
Mer bostadsyta
Det totala antalet lägenheter i Tyskland har ökat stadigt under de senaste decennierna. Samtidigt ökade området som varje tyskare bor i: Idag tar varje medborgare i genomsnitt 45 kvadratmeter - 1990 var det mindre än 35. Fler och fler människor bor i enstaka hushåll. Med allt detta ökade efterfrågan på bostadsyta, vilket gav upphov till spekulation. Särskilt i de städer som människor alltmer dras till. Konsekvensen: Byggplatsens andel av byggkostnaderna har ökat dramatiskt. I vissa storstadsprojekt är det redan mer än femtio procent.
Som Berlins senator för stadsutveckling och bostäder vill Katrin Lompscher återfå den offentliga sektorns planerings- och finanspolitik inom markpolitiken.
Vad ska man göra?
I Schweiz säljer många kommuner inte sin mark, men beviljar den ofta under hyresavtal. Detta är ett ”tillfälligt markköp” och ett traditionellt alternativ till att köpa byggmark. Den ärftliga byggrätten har två stora fördelar: Det belastar inte kunden med de ibland orimliga kostnaderna för att köpa marken, eftersom han bara betalar sin årliga hyra. Det förhindrar spekulation med marken, och äganderätten till den förblir hos samhället och därmed hos allmänheten. Den schweiziska upplevelsen är positiv. Staden Berlin vill också orientera sig mot en sådan modell i framtiden och endast hyra samhällsägda områden. Detta kommer säkert att ge staden mer utrymme på lång sikt för att skapa prisvärda bostäder. På kort sikt kommer dock priserna i huvudstaden troligen att fortsätta att stiga,för då blir utbudet för investerare ännu snävare.
En ny fastighetsskatt
I april 2018 fann konstitutionella domstolen att fastighetsskatt i Tyskland var författningsstridig med sin nuvarande markvärdesinsamling. Den federala regeringen måste därför presentera en ny form av beskattning i slutet av 2019. Experter är överens: i en ny form av fastighetsskatt finns det en möjlighet till en rättvisare beskattning av mark. En sådan markvärdesskatt kan också mobilisera tidigare brakmark och driva tillbaka spelare på fastighetsmarknaden. Till exempel, i det att oanvänd mark kan beskattas tyngre. Det är obestridd att det är precis där politik kan hjälpa de byggägare som vill skapa nytt prisvärt bostadsutrymme.
Lösningar
Om det är dyrt att bygga mark är det vettigt att använda den mer intensivt. En väg ut ur dilemmaet är att bygga upp tätare i städer. I praktiken menas detta som att fylla lediga tomter, lägga till våningar i hus eller förtäta stadsområden som bara är löst byggda. Särskilt det senare är sällan populärt bland lokalbefolkningen. Eftersom detta ofta stänger lediga utrymmen, hindrar visningsaxlar, skuggfönster. Men täthet är en del av det urbana livet: utan det kommer det inte att finnas någon urbanitet, ingen livlig stad.
Riverpark Tower ska byggas i Frankfurt från det gamla Union Investment House: pensionat, ägarbostäder och socialt subventionerade hyreslägenheter på 23 våningar, planerade av Ole Scheeren.
Höghus som prisvärd bostadsyta
Ett annat sätt att motverka problemet med höga markpriser är höghus. De är dock dyra att konstruera och inte särskilt populära i det här landet. Bilden av satellituppgörelser i flera våningar som uppstod i förorterna på 1960- och 1970-talet är för dålig. Frankfurt, känt för sina höga kontorsbyggnader, rusar nu framåt och bygger bostadstorn till himlen: En av de första är det nybyggda Henninger-tornet, fortfarande en enklav för människor med högre inkomst. Fler kommer att följa i det nya Europaviertel och andra distrikt. Arkitekten Ole Scheeren bygger också höghus - i storstäderna Kanada, Kina, Singapore och nu Riverpark Tower i Frankfurt.Men han är bekant med kritiken mot anonyma bostadsilor och har därför integrerat många utrymmen för socialt utbyte i sina bostadstorn - inklusive små parker. Dessa möteszoner skapas ofta inte vid husens fot, utan i mitten, högt över gatunivå. Han lyckas också gång på gång med att minimera kostnaderna så att upp till en tredjedel av utrymmet kan fördelas som socialt subventionerade lägenheter.
Markpolitiken har ett långsiktigt perspektiv. Om planeringen börjar idag blir resultaten bara synliga på flera år. Kanske sådana perioder är svåra att hålla reda på i en demokrati med regelbundna val. Ändå är en väl samordnad markpolitik nyckeln till en rättvis och prisvärd bostadspolitik.