Renoveringsskyldigheter - varför fastigheten plötsligt är dyrare än förväntat
Kan du inte göra vad du vill med ditt hus och din lägenhet? Det är trots allt egendom. Men äganderätten tvingar, sägs det ibland. Vad egentligen? Delvis för att underhålla eller reparera eller modernisera denna fastighet. Detta bygger naturligtvis på lagliga regler.
Renovering: följ skyldigheter och lagliga föreskrifter © av studio, fotolia.com
Det låter ovänligt, vilket till exempel är i avsnitt 177 i byggkoden:
"Om ett strukturellt system har brister eller defekter när det gäller dess interna eller externa tillstånd, vars eliminering eller eliminering är möjlig genom modernisering eller reparation, kan kommunen beordra att bristerna elimineras med hjälp av ett moderniseringskrav och att undanröja bristerna genom ett reparationskrav."
Du kanske tror att borgmästaren kan tvinga någon att utföra reparationer av huset - det är faktiskt inte så enkelt. Det finns många villkor till förmån för ägaren och ofta tillämpas inte detta avsnitt. Vi kommer tillbaka till det senare.
Energisk renovering
När man talar om renoveringsskyldigheter handlar det vanligtvis om så kallad energisk renovering. Vad menas är att åtgärder måste vidtas för att minska energiförbrukningen för uppvärmning. Detta krävs enligt energisparförordningen (EnEV). Husägare tvingas inte på något sätt helt enkelt vidta sådana åtgärder. Men: Den som renoverar måste följa bestämmelserna i EnEV. Annars finns det en risk för betydande böter.
ENEV © marco2811, fotolia.com
Inget av detta är lätt. Ett stort antal krav och förordningar gäller, det finns undantag och speciella fall. Att läsa in alla dessa uppsättningar regler är inte för alla. Även här kan endast ett fåtal regler ges som ger en inledande inriktning; det kan inte göras anspråk på fullständighet eller rättsligt bindande. Dessutom ändras enskilda regler om och om igen. Det är tillrådligt att konsultera en energikonsult, särskilt om du vill dra nytta av KFW-medel. Förresten finns det också sådana om du inte genomför en totalrenovering utan bara genomför enskilda åtgärder, till exempel byte av fönster.
För övrigt gäller inte ursäkten att du inte visste någonting om dessa uppgifter. Vid försäljning av en fastighet behöver varken mäklare eller säljare påpeka köparen om detta. Energicertifikatet kan dock redan ge information - om konsumtionen är hög måste köparen vara aktiv. I allmänhet är det tillrådligt att konsultera en specialist som vet vilket renoveringsarbete som måste göras innan du köper. De förfallna kostnaderna ska sedan inkluderas i finansieringen.
Energikortet utvärderar fastigheternas energiförbrukning. Tips: Hitta de billigaste regionala hantverkarna och specialföretagen, jämför erbjudanden och spara upp till 30%. Fråga nu utan förpliktelse
Fasad, tak och värme
När det gäller isolering är det första som alltid tänker på husfasaden. Den som renoverar mer än tio procent av detta måste isolera det. Detta gäller inte om du bara målar fasaden. Men om isoleringen saknas bör du fundera två gånger på att kompensera för det när ställningen redan är på plats.
Fasadisolering © fotolia.com Fasadisolering 
: Vad du behöver tänka på
Oisolerade tak eller taket på översta våningen måste också isoleras. Takets isolering är vanligtvis betydligt mer komplex. Men du får också en förvaringstank som är isolerad och som du kan använda därefter. Så det beror väldigt mycket på det enskilda fallet. Det kan vara till hjälp att få handlarbjudanden för båda varianterna.
Takisolering © Alterfalter, fotolia.com Takisolering 
: Det finns flera alternativ
Undantaget från isoleringskravet är hus med högst två lägenheter, varav den ena ägaren har bott i sig själv, och det har varit åtminstone sedan 2002. Om huset säljs måste den nya ägaren dock skymma - när han renoverar.
Hus för vilka isolering inte skulle vara ekonomiskt är också undantagna från isoleringskravet. Att presentera detta på ett juridiskt begripligt sätt, även här kan du inte göra utan en energirådgivare. Det finns också begränsningar med listade byggnader - de måste också isoleras, men de erforderliga isoleringsvärdena är till exempel olika.
Och värmesystemet? Pannor som installerades fram till 1985 måste bytas ut, även utan någon annan renovering. Återigen finns det undantag beträffande värmesystemens prestanda och typen av hus. Förutom energikonsulterna är Schonsteinfegers kompetenta kontakter för detta ämne. De är också bekanta med reglerna för isolering av värmebärande rör. Om dessa går genom en kall källare krävs isolering.
Gammalt värmesystem © Tinadefortunata, fotolia.com
Antagandet att dessa moderniseringar leder till betydande utgifter är mestadels motiverat. Men det stämmer också att uppvärmningstekniken har utvecklats så snabbt att kostnaderna kompenseras av betydande besparingar. Installation av termostatventiler för värmesystem krävs också, inklusive golvvärme.
Hyresgästens rättigheter och skyldigheter
För övrigt är en hyresgäst som tar ställning inte tillräcklig anledning att undvika moderniseringsskyldigheter. Hyresgästerna måste tåla dessa åtgärder och förväntar sig också att de resulterande hyresökningarna ökar. Elva procent av moderniseringskostnaderna kan läggas till den årliga hyran. Husägaren måste meddela hyresgästerna om åtgärderna minst tre månader innan arbetet påbörjas. Hyresgästen å andra sidan kan då ha en extraordinär uppsägningsrätt.
Formaliteter och tidsfrister
Naturligtvis måste allt bevisas när man handlar med myndigheterna. För detta ändamål finns en entreprenörsförklaring - med detta bekräftar det uppdragna företaget att det har följt EnEV-reglerna. Dessa deklarationer måste sparas i fem år.
Observera formaliteter och tidsfrister © Zerbor, fotolia.com
Efter att du har köpt ett hus har du bara två år på dig att genomföra de föreskrivna renoveringarna. Det är inte så mycket om du först vill undersöka och planera, sedan finansiera och placera beställningen i tid. Skorstenssoparen är i slutändan den som kontrollerar efterlevnaden av renoveringsskyldigheterna. Överträdelser betraktas inte som mindre - böter på upp till 50 000 euro kan åläggas.
DRICKS
Använd vår kostnadsfria offertjänst: Jämför priser från hantverkare och spara upp till 30 procent
En annan anledning: monumentskydd
Ägarskap krävs - detta gäller särskilt för hus som är listade byggnader. Byggnaden vittnar om tidigare generations liv, inte bara för ägaren utan för allmänheten. Det är därför allmänheten, som agerar genom staten, ställer krav på bevarandet av dessa byggnader. För övrigt görs en åtskillnad mellan ensembleskydd, där endast byggnadens yttre design är viktig och det enskilda monumentet - här är monumentskyddet också intresserat av husets insida.
Monumentskydd © Doc Rabe, stock.adobe.com
Det är bäst att ta reda på befintliga skyldigheter innan du köper. Eftersom dessa kan innebära betydande merkostnader, till exempel vid byte av fönster. Du kan definitivt falla tillbaka på råd från de ansvariga monumentmyndigheterna i distriktet. Även om de inte skapar planer eller kostnadsberäkningar vet de ännu mer exakt vad som behöver göras. Renoveringsskyldigheterna för monumentskydd avser mindre att vidta en åtgärd eller inte, utan snarare på vilket sätt. Monumentmyndigheten bestämmer inte om en dörr måste bytas ut. Men när den byts ut hjälper den att avgöra hur den nya dörren ska se ut.
I området för ombyggnad
Om ett hus hotar att försämras kan monumentskyddsmyndigheten tvinga en renovering vid behov. Om ägaren inte har råd med det måste han sälja byggnaden. Det liknar fastigheter i ett område för ombyggnad. Respektive kommun kan utfärda ett renoveringskrav här. Emellertid används dessa fall mycket motvilligt och mycket sällan; ingen myndighet gillar att utsätta sig för anklagelsen om att expropriera husägare. Som regel görs försök att lösa problemet genom förhandlingar.
Byggkoden innehåller ett antal definitioner och föreskrifter. Brister som motiverar ett renoveringskrav finns när ”systemet inte uppfyller de allmänna kraven för hälsosamma levnads- och arbetsförhållanden.” En väsentlig försämring av gatan eller stadsbilden kan dock också påstås. Kommunen är också skyldig att ersätta kostnader i viss utsträckning.
