Med en avskärmningsauktion kan fordringsägare tillgodose utestående skulder och köpare får ett fynd. Äganderätten till fastigheten går snabbare än vid ett normalt husköp.
det väsentliga i korthet
- Om gäldenärer inte gör sina betalningar kan en utestängningsauktion äga rum.
- För detta måste fastighetens marknadsvärde bestämmas.
- För att kunna bjuda i avskärmningsauktionen måste berörda parter tillhandahålla vissa bevis.
- Med nedgången övergår äganderätten till fastigheten omedelbart till köparen.
Vad är en utestängningsauktion?
En avskärmningsauktion kan inträffa om en gäldenär inte längre gör de överenskomna betalningarna till exempelvis en bank för ett lån. Lagen om obligatorisk auktion och tvångsadministration (ZVG), som avsnitt 869 i civilprocesslagen (ZPO) hänvisar till, gör det möjligt för borgenären att verkställa sina fordringar med statliga medel, nämligen avskärmningsauktionen. Om gäldenären inte lyckas förhindra utestängningsauktionen inleds förfarandet.
Skyldiga kan tillgodose sina fordringar genom tvångsförsäljning av gäldenärens fasta egendom - såsom en fastighet eller ett hus, men också ett flygplan eller ett fartyg. Försäljningspriset på auktionen ligger dock vanligtvis långt under vad som skulle uppnås vid en vanlig försäljning på marknaden. Köpare kan alltså förvärva fastigheter på en avskärmningsauktion till ett särskilt lågt pris.
Vad är processen för en utestängningsauktion?
En avskärmningsauktion omfattar alltid flera faser. Hur snabbt dessa körs igenom beror på olika faktorer. Sammantaget kan avskärmningsauktionsprocessen ta flera månader eller till och med år. Avskärmningsauktionsprocessen är alltid densamma:
- Ansökan om utestängningsauktion
- Bestämning av fastighetens marknadsvärde
- Datum för utestängningsauktionen
- Efter budet
Som regel får potentiella köpare inte komma in i huset före avskärmningsauktionen - men du bör ändå göra en preliminär inspektion för att få ett intryck.
Fas 1: Ansökan om utestängningsauktion
Om en borgenär vill verkställa sina fordringar med en utestängningsauktion, lämnar han in en motsvarande ansökan till den behöriga lokala domstolen. Om en egendom ska utestängas är det domstolen i vars distrikt fastigheten ligger. Om, till exempel, ett flygplan ska auktioneras ut, till exempel är Braunschweigs tingsrätt alltid ansvarig. Det är säte för Federal Aviation Office, från vilket ansvaret kommer. För att kunna lämna in ansökan i sin helhet måste den sökande kunna presentera en verkställande titel och en verkställighetsklausul och bevisa att de har delgivits.
Domstolen skickar sedan beslutet att besluta om förfarandet till alla inblandade parter. Så snart orderupplösningen har delgivits anses fastigheten vara konfiskerad. Gäldenären, men också borgenären, kan lämna in ett klagomål mot detta. Båda parter har också möjlighet att ansöka om att förfarandet avbryts. För gäldenären gäller § 30a ZVG, för borgenären § 30 ZVG.
Gäldenären kan ansöka av följande skäl, till exempel:
- Gäldenären bevisar att han kan uppfylla fordringarna.
- Gäldenären bevisar en omoralisk svårighet enligt § 765a ZPO.
Borgenären behöver inte ange några skäl om han "godkänner" avslutandet av förfarandet, som det står i lagtexten. Men han kan bara stoppa utestängningsauktionen två gånger. Hans tredje godkännande räknas som återkallande av auktionsansökan. Tillsynsdomstolen ordnar sedan äntligen en registrering i fastighetsregistret. I avsnitt II noteras att avskärmningsauktionen har beställts.
Bra att veta : borgenärens fordringar behöver inte ha något att göra med fastigheten. Någon med monetära fordringar kan ansöka om utestängning även om deras fordringar uppstod från en annan avtalsenlig transaktion.
Fas 2: Bestämning av fastighetens marknadsvärde
Den fortsatta förlopps auktionen föreskriver att fastighetens marknadsvärde bestäms. För detta måste tävlande kräva en förskottsbetalning efter att ansökan har gjorts. Detta är nödvändigt så att de förväntade kostnaderna för att fastställa marknadsvärdet täcks. Förvänta dig cirka 750 till 1000 euro här.
Efter att pengarna har mottagits inspekterar en expert fastigheten och upprättar en motsvarande rapport. Tingsrätten skickar en kopia av detta till både gäldenären och borgenären. Båda parter ges en tidsfrist för att kommentera. Om detta upphör bestämmer den officiella handboken fastighetens marknadsvärde genom resolution och anger ett datum för avskärmningsauktionen.
På auktionsdagen avläses bland annat fastighetsregisterposter och besvär.
Fas 3: Datumet för avskärmningsauktionen
Det fastställda datumet för auktionen kommer att offentliggöras på Internet eller i den officiella tidningen. Dessutom finns det vanligtvis ett motsvarande meddelande i tingsrätten. Alla handlingar som rör fastigheten, såsom bedömningen för att fastställa marknadsvärdet, är sedan tillgängliga för berörda parter vid den lokala domstolen.
Alla har tillgång till dagen för avskärmningsauktionen. Detta är resultatet av avsnitt 169 i lagen om domstolskonstitution (GVG). Genomförandet är ordentligt föreskrivet:
- Lägger märke till
- Budgivningstid
- Förhandla budet
Meddelanden vid auktionsdagen
I tillkännagivandet förnamnar en rättslig tjänsteman den ansvariga gäldenären enligt avsnitt 66 ZVG. Han ger också information om befintliga landboksposter. Rechtspfleger heter också det lägsta budet. Detta inkluderar de återstående rättigheterna på grund av landboksposter och den extra del som ska betalas. Denna del består av kostnaderna för avskärmningsauktionen och i förekommande fall offentligrättsliga avgifter såsom fastighetsskatt. Vid denna tidpunkt har påminnelser den sista möjligheten att lämna in anspråk i enlighet med deras rangordning. Om detta inte händer börjar budtiden.
Budtiden
Budtiden kallas ibland också "budtiden". Detta är dock vilseledande eftersom den minsta varaktigheten för att lämna anbud enligt avsnitt 73 ZVG bara behöver vara 30 minuter. Det finns ingen maximal varaktighet. Under budperioden kan intressenter lämna sina bud muntligen. Du måste dock identifiera dig själv och kunna bevisa tio procent av fastighetens marknadsvärde som säkerhet efter att ha lämnat ett bud.
Budgivaren har tre alternativ för detta i enlighet med avsnitt 69 ZVG:
- Garanti från en bank
- Bundesbank check eller korsad check, förutsatt att den inte utfärdades tidigare än tre dagar före auktionsdagen
- Överför till domstolskontot före auktionsdagen
Om detta säkerhetsbevis saknas kommer budet att avslås av domstolen. Vid budgivning måste intressenterna se till att de bara anger det belopp som läggs till det angivna minimibudet. Ett av de bästa tipsen för köpare i en avskärmningsauktion är därför att ta reda på mer om fastigheten i förväg och sätta en gräns. Det slutliga belopp som ska betalas för fastigheten är summan av budet och minimibudet. Det högsta budet som nämns under budperioden kallas det högsta budet.
Ibland händer mycket under budtiden på en avskärmningsauktion. Sätt din gräns i förväg och håll dig till den.
Förhandla budet
Hur avskärmningsauktionen fortsätter efter anbudsperioden beror på olika faktorer. Det finns tre sätt att göra detta:
- Det finns inget (giltigt) bud
Om inga bud har mottagits eller inga är giltiga avbryts förfarandet enligt § 77 ZVG tillfälligt. Borgenärerna kan sedan begära att förfarandet fortsätter. - Det högsta budet är för lågt:
7/10- gränsen och 5/10-gränsen Om det högsta budet som lämnats in inklusive kapitalvärdet för de återstående rättigheterna är mindre än 7/10 av fastighetens marknadsvärde, kan tävlande i enlighet med 74a § 1 ZVG, Ansök om avslag på tilldelning. Om det högsta budet når mindre än 5/10 av marknadsvärdet, måste domstolen avslå tilldelningen i enlighet med 85a § § 1 ZVG.
Domstolen måste sedan fastställa ett andra datum för utestängningsauktionen. Detta bör vara tidigast tre månader, men senast sex månader efter det första mötet (avsnitt 74a, punkt 3 ZVG). I det andra datumet gäller 5/10-gränsen och 7/10-gränsen inte längre (avsnitt 85a, punkt 2 ZVG). - Budet är tillräckligt högt
Om det högsta budet är tillräckligt högt accepteras budet. Tillkännagivandet sker antingen omedelbart eller vid ett senare tillkännagivandedatum. Så snart budet har meddelats har köparen förvärvat äganderätten till fastigheten. I detta speciella fall gäller detta som ett undantag, även om registreringen i fastighetsregistret görs senare. Alla rättigheter och skyldigheter, användningar och bördor överförs till köparen vid denna tidpunkt.
Om fastigheten hyrs ingår köparen också omedelbart. Han kan då - om detta är nödvändigt och önskvärt i händelse av en hyrd fastighet - väcka en utvisningsåtgärd eller avsluta den på grund av sitt eget bruk.
Fas 4: Efter tilldelningen av en utestängningsauktion
Distributionsdatumet följer cirka fyra till tolv veckor efter utmärkelsen. Intäkterna från avskärmningsauktionen överlämnas till tävlande eller - om det finns flera - fördelas bland dem enligt laglig prioritering. Om det finns en återstod betalas den ut till gäldenären. Slutligen ansöker den lokala domstolen för fastighetsregistret om en motsvarande ändring av registreringen i fastighetsregistret så snart köparen har betalat den fastighetsskatt som ska betalas.
