Det finns olika anledningar till ett preliminärt avtal när man köper ett hus. Läs här när det är vettigt för köparen och säljaren, vad som ska noteras i det preliminära avtalet, hur det skiljer sig från ett bokningsavtal och vilken form som måste följas.
Ett preliminärt kontrakt krävs inte vid köp av hus. Ändå kan det vara användbart att skriva ett sådant kontrakt innan du faktiskt köper fastigheten. Eftersom ett preliminärt avtal när man köper ett hus kan ge både köparen och säljaren säkerhet när man köper eller säljer ett hus.
Vad är ett preliminärt kontrakt när man köper ett hus?
Ett avtal före köpet är ett skriftligt avtal mellan köparen och säljaren av en fastighet. Med detta dokument åtar sig båda parter att underteckna ett köpeavtal för fastigheten i fråga vid ett senare tillfälle. Denna skyldighet som följer av det preliminära avtalet kallas också förpliktelsen att ingå avtal.
När är ett preliminärt kontrakt vettigt när man köper ett hus?
Ett preliminärt kontrakt rekommenderas alltid vid försäljning av ett hus om det faktiska försäljningsavtalet ännu inte kan ingås. Det kan finnas olika orsaker till detta, till exempel:
- Byggfinansieringen har ännu inte slutgiltigt klargjorts av köparen.
- Det finns fortfarande juridiska aspekter på sättet att köpa eller sälja fastigheten.
I dessa fall kan det vara värt att ingå ett preliminärt kontrakt för husköp så att båda parter kan vara säkra på att det önskade kontraktet kommer att ingås med en viss fördröjning.
Vilka fördelar har säljaren genom ett preliminärt kontrakt?
För säljaren innebär ingåendet av ett preliminärt avtal att den potentiella köparen har ett stort intresse av att köpa huset eller lägenheten. Efter att ha undertecknat det preliminära kontraktet behöver han inte oroa sig för att marknadsföra fastigheten eller leta efter andra potentiella köpare, eftersom det preliminära kontraktet inte bara är en avsiktsförklaring - det tvingar båda parter att ingå det faktiska köpeavtalet senare.
Vilka fördelar har köparen genom ett preliminärt kontrakt?
För köparen betyder signaturen att han kan köpa fastigheten vid ett senare tillfälle på de överenskomna villkoren. Han kan också vara säker på att ingen annan intresserad part "kommer att fånga objektet under hans näsa".
Vilken form måste det preliminära kontraktet vara?
Enligt avsnitt 311b i den tyska civillagen (BGB) finns det en notarialplikt för fastighetstransaktioner såsom försäljning av en fastighet eller ett hus. Det betyder att det preliminära kontraktet för fastighetsköpet också måste certifieras av en notarie för att vara rättsligt bindande.
Enbart ett skriftligt avtal mellan köparen och säljaren eller hans mäklare tvingar varken den berörda parten att köpa eller fastighetsägaren att sälja till undertecknad.
Liksom köpeavtalet får det preliminära avtalet för husköp inte bara göras mellan köpare och säljare. En notarie måste intyga avtalet.
Vad måste finnas i det preliminära avtalet för husköpet?
För att det preliminära avtalet ska kunna fullgöra sin funktion och så långt det är möjligt utesluta senare tvister vid försäljningen av huset, bör det innehålla viss minimiinformation. Dessa inkluderar:
- Omnämnande av de avtalsslutande parterna: information om den potentiella köparen och fastighetsägaren
- Exakt beteckning av fastigheten: För att tydligt identifiera fastigheten som säljs bör paketnummer och fastighetsregistreringsnummer anges förutom adressen.
- Exakt beskrivning av sålda föremål : Om föremål som tillhör fastigheten också ska säljas (t.ex. ett utrustat kök), bör dessa också anges exakt i det preliminära avtalet.
- Köp pris
- Betalningsmetoder: Idealiskt är det redan specificerat i det preliminära avtalet när och hur betalningen av inköpspriset ska göras.
- Tidsfrist till avtalets ingående: För att försäljningen inte ska dröja på obestämd tid är det vettigt att ange ett datum för vilket köpeavtalet ska undertecknas av båda parter och certifieras av en notarie senast.
- Förutsättningar som ger dig rätt att återkalla det preliminära avtalet : Det är ofta överens om här att inget köpeavtal måste ingås om den berörda parten inte kan hitta ett sätt att finansiera byggnaden. Det kan också noteras här att köpet inte kommer att ske om Your-Best-Home.net eller lägenheten har förstörts under tiden.
- Ersättningsklausul: Denna punkt definierar vilken ersättning som ska betalas om försäljningsavtalet inte uppnås. Beloppet ställs ofta in som en procentsats av det avtalade köpeskillingen.
Vad kostar ett preliminärt kontrakt?
Eftersom det preliminära avtalet måste vara notariserat är det oundvikligen förknippat med kostnader. Enligt Court and Notary Fees Act (GNotKG) baseras dessa på fastighetens försäljningspris, som förresten kan skilja sig avsevärt från marknadsvärdet. Ju högre försäljningspris, desto betydelsefullare notarieavgifter för det preliminära kontraktet. Till ett försäljningspris på 300 000 euro är de till exempel cirka 600 euro.
För övrigt är det inte lagligt föreskrivet vem som ska bära dessa kostnader. Så här är det värt att förhandla med säljaren eller mäklaren.
Hur skiljer sig det preliminära kontraktet och bokningsavtalet ut?
Ofta erbjuds potentiella köpare att reservera fastigheten av säljaren eller mäklaren. För detta ändamål undertecknas ett bokningsavtal av båda parter och en bokningsavgift tas vanligtvis ut som den berörda parten måste betala omedelbart. "Den begärda avgiften får bara uppgå till cirka tio till 15 procent av mäklarens provision för fastigheten i fråga", förklarar Holger Freitag, förtroendeadvokat för Association of Private Builders eV (VPB). I gengäld försäkrar säljaren eller fastighetsmäklaren att inte marknadsföra lägenheten eller Your-Best-Home.net och absolut inte sälja den till en annan person.
Om försäljningsavtalet slutligen undertecknas och huset faktiskt säljs, kommer bokningsavgiften att räknas av mot inköpspriset eller - beroende på avtalet - mot mäklarens provision. Om den berörda parten beslutar sig mot lägenheten eller Your-Best-Home.net kommer dock inte det redan betalade beloppet att återbetalas.
Till skillnad från ett försäljningsavtal är ett bokningsavtal inte juridiskt bindande. Det kan inte tvinga någon av parterna att köpa eller sälja fastigheten. Detta beror på att notarius saknar certifiering. Eftersom ett bokningsavtal missar det faktiska målet att köpa en fastighet - nämligen att säkra ingåendet av ett köpavtal mellan de två parterna för försäljning av huset vid en viss tidpunkt - är dess användbarhet ifrågasatt.
Är ett muntligt kontrakt eller en skriftlig bekräftelse via e-post lämpligt som ett preliminärt kontrakt?
På grund av den obligatoriska notarialcertifieringen av kontrakten för fastighetstransaktioner är det inte möjligt att ingå ett muntligt preliminärt kontrakt för köp av ett hus. Om den berörda parten och ägaren ömsesidigt bekräftar att de är intresserade av att ingå ett avtal om försäljning av ett hus, dvs vill köpa eller sälja, är detta en giltig avsiktsförklaring i juridisk mening, men det tvingar dem inte nödvändigtvis att ingå avtalet om fastighetsköp. Det finns ingen skyldighet att ingå kontrakt från det muntligt ingående avtalet. Detta gäller även om du går med på att köpa huset via e-post. Men försiktighet rekommenderas: "Säljaren kan under vissa omständigheter göra anspråk på skadestånd mot kunden,Till exempel om han ådrar sig extra kostnader till följd av avbokningen eller om fastigheten senare uppnår ett lägre pris, konstaterar Holger Freitag.