Hyresvärdar antar ofta att hyresgäster måste utföra kosmetiska reparationer när de flyttar ut. Detta är dock endast fallet om dessa uppgifter har tilldelats i hyresavtalet - med en effektiv klausul. Vi visar vilka klausuler som är giltiga och vilka som är ogiltiga.
Ofta behöver hyresgäster inte utföra kosmetiska reparationer när de flyttar ut - även om det står svartvitt i kontraktet. "I motsats till vad många tror är hyresvärden lagligt skyldig att utföra kosmetiska reparationer i de hyrda rummen", säger Rainer Schmitt, advokat vid Bayerne.V. Eigenheimerverband. Enligt avsnitt 535 i den tyska civillagen är hyresvärden skyldig att hålla den hyrda fastigheten under hyresperioden i ett skick som är lämpligt för användning i enlighet med avtalet.
Vem ansvarar för kosmetiska reparationer?
Renovera i slutändan? I princip kan hyresvärdar överföra skyldigheten att göra kosmetiska reparationer till hyresgästen - med motsvarande klausul i hyresavtalet. Lagstiftaren ställer dock strikta villkor för detta. Lagen reglerar vad som ska förstås av kosmetiska reparationer - nämligen bara målningsarbetet. Hyresgästen behöver bara utföra dessa uppgifter när de flyttar om hyresvärden har gett honom en renoverad lägenhet att flytta in. Dessutom måste hyresgästen ha bott i lägenheten under en längre tid, så att en målarfärglig översyn faktiskt är nödvändig.
Det är i grunden hyresvärdens uppgift att underhålla hyreslägenheten.
Ogiltiga kosmetiska reparationsklausuler
Federal Court of Justice har förklarat många avtalsbestämmelser om kosmetiska reparationer ogiltiga under de senaste åren. Om alla andra villkor är uppfyllda beror det därför på rätt formulering om hyresgästen måste måla färgade väggar när de flyttar ut eller inte.
Tre felkällor Från sin konsultpraxis vet advokat Rainer Schmitt: ”Med mer än hälften av de befintliga hyresavtalen är klausulen om kosmetiska reparationer sannolikt ineffektiv.” Detta gäller särskilt för kontrakt som är tio år eller äldre. Domarna har nyligen förklarat ogiltiga tre typer av avtalsavtal:
1. Den sista renoveringsklausulen: "Hyresgästen måste returnera lägenheten nyrenoverad eller vitkalkad."
2. Ett styvt schema: "Efter X år ska rum A och B vitkalkas eller målas."
3. Kvotklausulen: ”Efter X år måste den vitkalkas. Om hyresgästen flyttar ut i förväg måste han stå för kostnaderna för renoveringen proportionellt. "
Måla bara efter behov
Juridiskt misslyckas dessa och liknande klausuler eftersom det när kontraktet ingås inte kan förutses hur sliten hyresfastigheten kommer att vara i slutet av kontraktet. Men hur känner du igen en giltig klausul? "Det tvingar hyresgästen att bara utföra de kosmetiska reparationer som faktiskt är nödvändiga, baserat på graden av individuellt slitage", förklarar advokaten för husägarföreningen. Han råder hyresvärdar att endast använda nuvarande avtalsformer som också tar hänsyn till ny rättspraxis. Lämpliga försörjningskällor är föreningar och konsumentrådgivningscenter. Den som laddar ner det första hyresavtalet från Internet löper risken att i slutändan stå kvar med målarens kostnader.
Hyresgäster måste allt mindre plocka upp en pensel och måla potten när de ger upp sin gamla hyresgäst. Domstolarna har nyligen förklarat klausuler som "Hyresgästen har nyligen renoverat eller vitkalkat lägenheten tillbaka" ogiltig.
Vad är kosmetiska reparationer?
Enligt lagen (andra beräkningsförordningen, avsnitt 28) är kosmetiska reparationer i princip bara att förstå som målning över hyresfastigheten:
- Tapetsering, målning eller kalkning av väggar och tak
- Målning av trägolv, rengöring av mattor
- Målning av element, inklusive värmerör
- Måla innerdörrarna samt fönstren och ytterdörren från insidan
- För att korrekt bana väggar är det ofta också nödvändigt att stänga borrhål
När måste hyresgästen renovera?
Dessa fem villkor måste vara uppfyllda för att hyresgästen ska kunna utföra kosmetiska reparationer:
- I hyresavtalet anges att hyresgästen utför kosmetiska reparationer.
- Klausulen om kosmetiska reparationer gäller.
- Hyresgästen har bott i lägenheten under en längre period (vanligtvis 5 år) med normalt slitage.
- Kosmetiska reparationer är faktiskt nödvändiga.
- Hyresvärden har gett hyresgästen den renoverade lägenheten.
Om alla fem punkterna är korrekta måste hyresgästen utföra kosmetiska reparationer professionellt på egen bekostnad eller låta det utföras. En klausul som kräver renovering av ett specialföretag som valts av hyresvärden är absolut ineffektiv.
Små reparationer i lägenheten
Kranen droppar, spolningsknappen sitter fast: vem betalar för reparationer i lägenheten?
Det är hyresvärdens ansvar att underhålla den hyrda lägenheten. Han måste därför reparera den läckande kranen eller den trasiga toaletten, eller hyra en hantverkare för att göra det. Om det avtalades med en så kallad mindre reparationsklausul kan han kräva tillbaka kostnaden för åtgärden från hyresgästen. Detta är dock endast möjligt upp till det överenskomna maximibeloppet - dyrare reparationer måste utföras helt av hyresvärden.
Vad är typiska mindre reparationer?
Ett kännetecken för mindre reparationer är att defekten uppstår på föremål som hyresgästen regelbundet kommer i direktkontakt med. Dessa är till exempel beslag, dörr- och fönsterhandtag, ljusbrytare, spolningsknappar, men inte ström- och vattenledningar eller insidan av cisternen. Inga mindre reparationer är avlägsnande av skador som hyresgästen eller en av hans gäster har orsakat med säkerhet. Detta kan exempelvis vara trasiga fönsterrutor, borrade hål eller sprickor i plattor. Hyresgästen är generellt ansvarig för denna skada.
Hur kan kostnaderna överföras på ett effektivt sätt till hyresgästen?
Små reparationsklausuler i hyresavtal måste tydligt ange vilka belopp hyresgästen måste betala - för den enskilda reparationen och som ett maximibelopp per år. Domstolar accepterar belopp på upp till 100 euro för en åtgärd. Det maximala beloppet per år kan vara cirka sex procent av den årliga hyran. Om efterfrågan är för hög eller om hyresgästen ens är skyldig att själv utföra reparationen blir hela klausulen ineffektiv. Som ett resultat måste hyresvärden betala alla kostnader för mindre reparationer ur sin egen ficka.