På vägen till en ny byggnad är ett av de första och viktigaste stegen att noggrant studera utvecklingsplanen. I den fastställer kommunerna hur fastigheter kan byggas, planteras och användas, vilka fastigheter byggnaderna måste ha och vilka avstånd som måste observeras.
Men inte alla små saker definieras i detalj i varje utvecklingsplan, vilket ger fastighetsägare viss frihet att utforma sitt byggprojekt. Samtidigt är varje aspekt som uttryckligen regleras i utvecklingsplanen, eller B-planen, bindande lag.
Känsla och syfte med utvecklingsplanen
Kommunerna beviljar endast sällan undantag från planeringen av goda skäl: Eftersom B-planen inte bara begränsar utan också garanterar medborgarnas säkerhet. Den som bygger ett hus idag och enligt utvecklingsplanen inte behöver räkna med buller från en skola på angränsande fastighet får inte heller missgynnas av en undantagsregel i framtiden.
Situationen är liknande med enskilda föreskrifter, till exempel det maximala antalet våningar i byggnader eller deras inriktning. Förestående skuggning från byggnader som är för höga i omedelbar närhet eller en obekväm begränsning av integriteten kan ses på byggnadsplanen om du vet hur man läser den. I detta avseende tjänar en utvecklingsplan också till att fastställa värdet och bibehålla värdet på en fastighet genom att säkerställa en strukturellt definierad kvalitet.
I slutändan är avsikten när en utvecklingsplan utfärdas att en kommun kan styra utvecklingen av sitt område i allmänhetens intresse och transparent för medborgarna. Om undantag var dagens ordning skulle detta mål äventyras. Det är därför det är så viktigt att de som är intresserade av att köpa hanterar utvecklingsplanen för sin egen drömfastighet och de omgivande områdena innan de köper. På detta sätt kan senare besvikelser och ekonomiska risker undvikas.
34 § BauGB istället för en utvecklingsplan
Vid beslut om och genomförande av en utvecklingsplan måste kommunerna följa federala och statliga lagar. Men det finns inte en utvecklingsplan för varje område som kan och bör byggas på. Detta är oftare fallet med distrikt som har använts länge och där en (ny) användning övervägs för ett tomt tomt. Då är § 34 i byggkoden (BauGB) avgörande.
Den anger i huvudsak att ett byggprojekt är tillåtet "om det passar in i arten och omfattningen av den strukturella användningen, byggnadsmetoden och fastighetsområdet som ska byggas över, och utvecklingen är säkerställd." Denna formulering ger beslutsfattarna i byggmyndigheterna stort spelrum och är lite upplysta för potentiella byggare. När något passar in i miljön och när det inte gör det, är det alltid i betraktarens ögon.
Följande överväganden kan tjäna som en grov guide: Ju mer heterogent ett distrikt byggs på, desto mer sannolikt är det att en nyplanerad byggnad kommer att bekräftas att den passar in i sin omgivning. Oklarheten i lagtexten kan ha en gynnsam men också en negativ effekt - det beror alltid på perspektivet.
Komponenter i en byggnadsplan
De viktigaste informationskategorierna som nämns i avsnitt 34 i BauGB anges i detalj i utvecklingsplanen: typ och omfattning av strukturanvändning och den erforderliga byggnadsmetoden sätter kursen för ett byggprojekt. Dessutom kan utvecklingsplanen innehålla ytterligare information om markanvändning, fasaddesign, byggmaterial som kan användas och många andra aspekter.
Formellt består byggnadsplanen av två delar: En textdel beskriver reglerna och kompletterar den andra delen, en grafisk ritning. Båda delarna utgör tillsammans utvecklingsplanen och är bindande.
En utvecklingsplan består vanligtvis av ett textavsnitt och en grafisk planritning.
Ett stort antal olika förkortningar, siffror, rader och symboler tjänar till att förmedla koncentrerad information inom det grafiska avsnittet. Varje framtida byggare bör kunna läsa och förstå de viktigaste symbolerna och termerna. Detta inkluderar följande punkter.
Typ av strukturell användning
Typen av strukturell användning handlar om grundläggande tilldelning av en fastighet till ett bostadsområde, kommersiellt område, blandat eller specialområde. Typen förkortas med versaler. Anslutningar med W-stativ för bostadsområden:
- WA identifierar områden med en övervägande användning för boende (allmänt bostadsområde).
- WR namnger områden som endast får ägnas åt boende (rent bostadsområde).
- WS (litet bosättningsområde) står för bostadsyta med köksträdgårdar.
- WB (särskilt bostadsområde) betecknar områden där kommersiell verksamhet kan lokaliseras som inte försämrar boendet.
- Andra kompositioner är till exempel GI för industri och GE för kommersiella områden, S för special, MD för byområden och MU för stadsområden.
Den grafiska ritningen innehåller alla linjer och symboler. Med tiden kommer du att kunna komma ihåg vad som betyder vad.
Grad av strukturell användning
Det blir lite mer komplext med siffrorna.
- Antalet tillåtna fullvåningar (VG) anges i utvecklingsplanen med ett romerskt nummer. En II betyder att byggnaden får ha högst två våningar. Om den romerska siffran är inringad är det inte ett högsta utan ett obligatoriskt tal. En II i en cirkel betyder att byggnaden måste vara exakt två våningar. En indikation som "II-III" betyder att minst två och högst tre våningar är obligatoriska.
- Basarean (GRZ) är en faktor med vilken den maximala byggnadsarean kan beräknas. Den ges med ett arabiskt decimaltal, ibland efter förkortningen "GRZ". En GRZ på 0,3 betyder att 30 procent av fastigheten kan byggas på. För en tomt på 1000 kvadratmeter är detta 0,3 x 1000 m2 = 300 m2.
- Golvytans nummer (GFZ) är ett decimaltal och anger hur förhållandet mellan fastighetsområdet och den totala ytan på alla våningar kan eller måste vara. Som en faktor multipliceras GFZ med fastighetsområdet och detta ger den tillåtna eller föreskrivna golvyta. Med en GFZ på 0,6 och en tomt på 1000 kvadratmeter resulterar detta i en tillåten golvyta på 600 kvadratmeter. Om endast en våning är godkänd är GRZ och GFZ identiska. Men om ett hus med två våningar planeras bör dessa inte överstiga den maximalt tillåtna totalen på 600 kvadratmeter. En GFZ i en cirkel eller efter förkortningen "GFZ" anger maximal golvyta. Minsta och högsta värden för GFZ visas till exempel som "GFZ 0,3 till 0,5".
- Byggnadens massnummer (BMZ) ges som ett decimaltal i en rektangel eller efter förkortningen BMZ. Den anger den maximala volymen som en byggnad kan omfatta från botten till översta våningen. Med 1000 kvadratmeter mark och en BMZ på 0,8 är byggnadsmassan 800 kubikmeter.
- Höjdmätningar kan ges i form av takhöjd (TH), åshöjd (FH) eller övre kant (OK) med arabiska siffror i enhetsmätaren. Siffrorna i en cirkel måste följas exakt, annars är det maximala värden eller tillåtna intervall med minimi- och maximivärden.
Bygglinje och bygggräns
Den viktigaste informationen i en byggnadsplan innehåller också möjliga eller obligatoriska platser där en byggnad kan eller måste placeras på en fastighet. Det är viktigt att skilja här: Byggnadsgränsen omger ett område där byggnaden kan uppföras efter eget val. Det visas grafiskt med en linje med en punkt efter varannan rad. Garage och skjul kan också vara utanför byggnadsgränsen om föreskrivna avstånd observeras.
Med bygglinjen måste specifikationen följas striktare: Om den matas in måste byggnadens ytterkant byggas exakt på den. I den visuella representationen i byggnadsplanen är bygglinjen exakt motsatsen till bygggränsen. En rad följer varannan punkt.
Stängd och öppen konstruktion
Denna kategori behandlar frågan om hur en byggnad relaterar till angränsande byggnader. Med den öppna konstruktionsmetoden - förkortat med en liten o i utvecklingsplanen - är ett avstånd tillåtet, med den stängda konstruktionsmetoden g yttre väggarna i intilliggande byggnader berör.
Enstaka hus (E), parhus (D) och husgrupper (H) är tänkbara i den öppna konstruktionsmetoden. Om förkortningarna anges i en triangel i planen är beteckningen obligatorisk.
Ytterligare specifikationer
Listan med specifikationer som kan definieras i utvecklingsplanen är lång. Till exempel markerar en hel punkt i en cirkel en plats där ett träd kan bevaras. Om punkten inte är fylld måste ett träd planteras där.
Takformer som gaveltak (SD) och höfttak (WD), takhöjd (D) och åsriktning (visas med en dubbelpil) gör utvecklingsplanen till en tät korsett som kan stå i vägen för dina egna designkrav. Det är därför av grundläggande betydelse att läsa B-planen noggrant innan du köper!
Om det finns någon osäkerhet kring specifikationerna kommer den lokala byggnadsmyndigheten att lämna information. För att säkerställa säkerhet i förväg kan intresserade parter också lämna in en formell eller informell preliminär byggutredning. Som svar på den formella begäran får den som gör begäran ett meddelande som är bindande för ett senare byggnadstillståndsförfarande. Detta är det bästa sättet att undvika otäcka överraskningar.