Renovering av gamla byggnader - kostnader och finansiering

Att bygga eller renovera ett hus är inte som att köpa en färdig produkt som en bil. Vissa omständigheter, såsom vädret eller konkursen för ett företag som är inblandat under byggtiden, är oberäknliga. Ett byggprojekt medför därför alltid en viss kostnadsrisk. Detta ökas igen vid renovering av en gammal byggnad, eftersom inte alla nödvändiga åtgärder är uppenbara innan byggandet påbörjas. Dessa osäkerhetsfaktorer kompenseras av planeringen av finansieringen, som kräver en hög grad av noggrannhet av de beräknade byggkostnaderna, men ändå måste genomföras i ett mycket tidigt skede av projektet.

Energisk renovering © Gina Sanders, fotolia.com

En viss grad av kostnadssäkerhet kan dock uppnås genom att ta hänsyn till några tips om hur man ska gå vidare när man bestämmer kostnaderna. En exakt mätning av den befintliga strukturen och en analys av byggnadsstrukturen är avgörande för att fastställa de tjänster som krävs så omfattande som möjligt. Dessutom är det viktigt att hålla koll på byggkostnaderna under byggprojektet för att kunna reagera snabbt och kompetent på eventuella förändringar.

Grunderna för kostnadsberäkning och kostnadsövervakning

Två saker är väsentliga för en korrekt kostnadsberäkning:

En detaljerad analys av inventeringen och
en konkret planering av det efterföljande byggprojektet

Medan en inventering ska ge information om byggnadens strukturella och energiska tillstånd, återspeglar planeringen de resulterande besluten för åtgärdernas omfattning. På grundval av dessa planeringsdokument kan i sin tur de förväntade byggkostnaderna fastställas.

Planerar modernisering av huset © Franck Boston, fotolia.com

Beroende på planering och byggförlopp uppskattas byggnadskostnaderna, detaljeras och kontrolleras i olika steg. Arkitekter och ingenjörer bestämmer byggkostnaderna enligt metoderna och strukturnivåerna från DIN 276. En översikt över denna typ av kostnadsberäkning är också användbar för lekmannen, eftersom den återspeglar dynamiken i kostnadsutvecklingen på byggarbetsplatsen.

Renovering av gamla byggnader: Håll kontroll över kostnaderna Tips: Hitta de billigaste regionala hantverkarna och specialföretagen, jämför erbjudanden och spara upp till 30%. Fråga nu utan förpliktelse

Följande fyra kostnadsfördelningar anges i DIN 276 och måste användas beroende på framsteg under konstruktionen

1. Kostnadsberäkning

Kostnadsberäkningen utförs på grundval av den preliminära planeringen, som inkluderar resultaten av inventeringsanalysen. Bland annat fungerar den som grund för finansieringsplanering och krävs vanligtvis också av banken när han ansöker om ett lån för att kontrollera projektets kreditvärdighet. I många fall är det också nödvändigt att lämna in en kostnadsberäkning när man ansöker om finansiering. För att organisera de olika kostnaderna delas en kostnadsberäkning upp i sju kostnadsgrupper. De två första grupperna inkluderar inköpspriset och kostnaderna för att utveckla fastigheten.

De faktiska byggkostnaderna, dvs. kostnader som är direkt relaterade till byggnaden, ingår i följande två grupper, kostnaderna för byggkonstruktionen och de tekniska systemen. Det bestäms genom att multiplicera byggnadens bruttoareal eller den drabbade delen av byggnaden med kostnadsparametrarna för en jämförbar byggnad. Kostnaderna för utomhusanläggningar, specialutrustningsobjekt och tillhörande byggtjänster i de tre senaste kostnadsgrupperna beräknas separat.

2. Kostnadsberäkning

När designplaneringen har slutförts genomförs kostnadsberäkningen. Detta görs vanligtvis på komponentrelaterad basis, dvs. de olika komponentmassorna och kvantiteterna multipliceras med motsvarande kostnadsparametrar. Förutsättningen är därför en exakt bestämning av massan för de enskilda komponenterna. De respektive kostnadsparametrarna bestäms, publiceras och uppdateras med vissa intervall av olika institut och leverantörer av byggkostnadsdatabaser. Om en handel redan har tilldelats varje kostnadspost i detta steg underlättar den senare exekveringsorienterade strukturen, vilket är nödvändigt för att jämföra erbjudanden.

3. Kostnadsberäkning

Kostnadsberäkningen skapas efter att tjänsterna har tilldelats baserat på beställningssumman för de kontrakterade hantverksföretagen. Så det visar de kostnader som skulle uppstå om renoveringen genomfördes exakt enligt plan och endast med de beställda tjänsterna. Denna kostnadsfördelning kan användas för kostnadskontroll över hela byggfasen. Om ytterligare kostnader uppstår på grund av oförutsedda åtgärder läggs dessa till i listan. Så du får alltid en översikt över kostnadens nuvarande status.

4. Kostnadsbedömning

Kostnadsbedömningen görs efter avslutat hela byggprojekt baserat på alla betalade fakturor och ger information om vad renoveringen kostar i slutändan. För fullständighetens skull bör personliga bidrag inte heller saknas här. Här används kostnader som skulle ha uppskattats kosta av ett specialföretag.

Planera finansiering

När de ungefärliga renoveringskostnaderna har fastställts utifrån kostnadsberäkningen är nästa steg att planera finansieringen. Om dina egna medel är otillräckliga är extern finansiering också möjlig, till exempel via så kallade moderniseringslån från husbanken. KfW Banks marknadsföringsprogram, som stöder byggägare med bidrag eller ett diskonterat lån, är särskilt attraktiva. Dessa lån kan också sökas via den bank som valts för finansiering.

Finansiering © Doc Rabe, fotolia.com

För att inte överskrida din månatliga ekonomiska gräns med återbetalningen av lånet bör du i förväg räkna ut hur mycket pengar som finns tillgängliga för ränta och återbetalning varje månad. För att göra detta hjälper det att upprätta en enkel balansräkning, där man drar av månadsintäkterna, kostnaderna för levnadskostnader inklusive bil och semester samt driftskostnader som försäkringsavgifter. Reserver för framtida underhållsarbeten på byggnaden är också en del av utgiften, eftersom dessa kan uppstå då och då även efter renoveringen och därför bör visas i balansräkningen. Återstoden av nettolönen efter avdrag för alla dessa belopp leder till en möjlig månadsavgift för återbetalning av lån.

Hur man beräknar den maximala månadsavgiften

DRICKS

Använd vår kostnadsfria offertjänst: Jämför priser från hantverkare och spara upp till 30 procent

Spara, men på rätt platser

Även vid tidpunkten för kostnadsberäkningen blir det ofta uppenbart om byggprojektet ligger inom den ekonomiska ramen. Om gränsen för den ekonomiska bördan överskrids behöver projektet inte överges omedelbart. Ett steg tillbaka i planeringen kan visa om det fortfarande finns potential för besparingar. I princip finns det dock åtgärder som inte kan undvikas. Detta gäller särskilt reparation av strukturella skador. För om dessa inte elimineras så snabbt som möjligt kan de bli värre och orsaka uppföljningskostnader.

Det är också nödvändigt att genomföra krav som byggnadsmyndigheten eller monumentskyddet kräver och energimått som är obligatoriska i energibesparingsförordningen. Ändå kan några korrigeringar och förändringar i planering och genomförande spara riktiga pengar.