I de flesta fall vänder sig den som vill hitta en byggnad till en lokal fastighetsutvecklare. Dock är inköp av en fastighet ofta kopplad till köp av en fastighet som redan har planerats och du har bara ett begränsat ord om byggnadens utformning. Dessutom säljs tomter av kommuner eller privata ägare. Här kan du läsa hur du hittar rätt byggnadstomt för ditt eget hem och vad du bör vara uppmärksam på när du köper en fastighet.
- För att hitta en byggnadstomt eftersom den är till salu, bör du leta efter relevanta fastighetsportaler på Internet och på regionala tidningars reklamsidor. Där hittar du också information om fastighetsauktioner och utestängningar.
- Fråga direkt med din kommun om det fortfarande finns utrymme som kan byggas på eller om utvecklingen av ett nytt byggnadsområde planeras. Om så är fallet bör du ta reda på om det redan finns en färdig utvecklingsplan och om du får se den. I sådana fall är det vettigt att i ett tidigt skede uttrycka ditt intresse för en lämplig fastighet.
- Förutom fastigheter har mäklare ofta också ett litet urval av byggnadsplatser. Men de hjälper dig också att hitta rätt byggnadstomt och ta hand om dig tills kontraktet ingås - naturligtvis mot motsvarande avgift.
- Många finansinstitut har en egen fastighetsavdelning och erbjuder också sina fastigheter på Internet. Eller så kan du söka efter fastigheter i önskad region på webbplatsen Sparkassen-Immobilien.
- Du bör också fråga dig i din vänkrets - inte alla fastigheter som ska säljas annonseras också offentligt.
- Sök specifikt efter lediga tomter i din önskade region: Det bästa du kan göra är att först titta på Google Maps för att se var det finns outvecklade tomter inom ett bebyggt område. Inspektera sedan fastigheten på plats och fråga invånarna vem ägaren är. Fråga bara dem om fastigheten är till salu.
Kontrollera byggnadsplatsen för byggbarhet
När en fin byggnadstomt har hittats kommer den framtida byggaren att bli tillfrågad om tomten alls kan byggas på. Kontrollera om det är en utsedd byggmark enligt §30 eller §34 i byggkoden (BauBG), som är lämplig för att bygga ett hem utan begränsning. Om byggtomten inte ligger i ett särskilt byggnadsområde ska du skicka en preliminär byggnadsförfrågan till din kommun. Byggnadsmyndigheten kommer att ge dig juridiskt bindande information om fastighetens byggpotential. Om det bara är en så kallad byggnadsförväntningsmark bör du hellre hålla händerna borta från köpet. Dessa områden är avsedda som byggmark i kommunens markanvändningsplan på lång sikt, men det finns fortfarande ingen utvecklingsplan. Förverkligandet av ditt projekt kan försenas i flera år.
Specifikationer för utvecklingsplanen
Om det finns en lagligt giltig utvecklingsplan för fastigheten vet kunden vad han kan förvänta sig. Denna plan reglerar ofta detaljerna, från bottenvåningen och golvhöjden till takhöjden, från antalet våningar till åsens inriktning och takets typ och färg. Vissa utvecklingsplaner har bara minimikrav: Ofta kan du till och med bygga ett svenskt hus bredvid ett toskanskt lanthus. Varje kommun kan bestämma hur enhetlig utvecklingen ska vara i utvecklingsplanen. I princip gäller följande: Ju lägre efterfrågan på tomter i en kommun desto större är designfriheten för fastigheten.
Jordundersökning skapar säkerhet
Ogynnsamma markförhållanden kan leda till betydande kostnader. Höga grundvattennivåer, myrrester i undergrunden, drivande sand eller vallar från tidigare tider kräver ytterligare åtgärder såsom en påelfundament för bättre stabilitet eller speciella tätningsåtgärder på byggnaden. Om du är osäker, skaffa en jordundersökning innan du köper. Det finns tecken på problem om till exempel grundvattnet ligger nära ytan, om skiktvatten rinner under jorden eller om marken inte verkar vara stabil. Här skulle fundamentet och källarkonstruktionen bli mycket dyrare. För en markbedömning måste du beräkna kostnader mellan 800 och 2000 euro.för här kontrollerades underjorden vanligtvis i förväg på kritiska platser.
Checklista för markkvaliteten på byggnaden
- Vilken typ av jord är det?
- Finns det några ogenomträngliga lager?
- Kan organiska inneslutningar förväntas?
- Fanns det någon återfyllning av mark på fastigheten? Om så är fallet: när och vad?
- Ligger fastigheten i området med geologiska fel?
- Hur djupt är grundvattnet och måste du förvänta dig grundvattenfluktuationer?
- Finns skiktat vatten eller pressande vatten?
- Kommer byggnadsmarken att översvämmas tillfälligt?
- Har det varit några affärer på fastigheten tidigare? Om ja, vilken?
- Har byggavfall, bränsle, olja, färg, kemikalier, produktionsavfall eller hushållsavfall lagrats på platsen?
- Måste du förvänta dig att hitta rester av munter på fastigheten?
- Finns det några kända bränder eller olyckor?
Se till att det finns förorenade platser. Om fastigheten tidigare användes för kommersiella ändamål är det mer troligt att markföroreningar är.
Förorenade platser på fastigheten
Innan du köper fastigheten, kontrollera om det finns förorenade platser i marken på byggplatsen. Speciellt om din byggplats ligger på en plats. Förorenade platser kan spåras tillbaka till tidigare industriell eller kommersiell användning. Ta reda på mer om miljöanvändningens tidigare användning av byggarbetsplatsen eller från statliga register över förorenade områden. Om området användes kommersiellt kan det vara tillrådligt att göra en jordundersökning. Om området till exempel är förorenat med olja eller byggavfall, måste också rengöringskostnaderna per kubikmeter inkluderas. Federal Soil Protection Act reglerar vem som bär dessa kostnader i enskilda fall. Dessutom kan fastigheten inte användas som en finansiell säkerhet, eftersom förorenade platser kan kraftigt minska dess värde.
Innan du köper en mark, ta reda på om regionen bombades kraftigt under andra världskriget. Särskilt i industricentra som Ruhr-området, Stuttgart-området och Rhine-Main-området, finns det en hög risk att duddar fortfarande finns i marken, som måste återvinnas och desinficeras i förväg med mycket ansträngning. Om du är osäker, kontrollera byggplatsen med en jordprob - små och stora metallrester är lätta att upptäcka.
Ibland kommer markföroreningar från närliggande fastigheter. Grannen måste då inte bara ta bort föroreningarna utan också återställa fastigheten till dess ursprungliga skick (BGH-dom, 4 februari 2005, 5 ZR 142/04). I princip är dock den nuvarande ägaren alltid ansvarig gentemot myndigheterna för borttagning av förorenade platser. Eftersom renovering ofta är dyrt kan du skriva av ditt byggprojekt för skatteändamål. Återkrav mot säljaren är vanligtvis endast verkställbart om de uttryckligen har avtalats i försäljningsavtalet.
Kontrollera byggnadens tomt och infrastruktur
Inspektera omgivningen flera gånger under veckan för att kontrollera trafikvolymen - helst vid olika tidpunkter. Om det finns industriföretag i närheten av fastigheten eller om flygplan, järnväg eller gatubuller försämrar livskvaliteten, minskar byggplatsens värde. Se till att du har en tomt i ett lugnt område med enkel tillgång till kollektivtrafik. Butiker, skolor, läkare, kultur- och fritidsaktiviteter bör också vara i närheten. De lokala bygg- och miljömyndigheterna kommer att meddela dig om det kommer att finnas några större byggprojekt inom en snar framtid.
Om byggtomten inte ligger i ett särskilt byggnadsområde ska du skicka en preliminär byggnadsförfrågan till din kommun.
Checklista för byggnadens plats
- Hur bedömer du bosättningsområdets karaktär? Gör miljön ett anständigt intryck eller ser grannskapet ut?
- Märker du lukt eller buller (gata, tåg, flygplan, industrianläggningar)?
- Ligger fastigheten främst i solen eller i skuggan eller i ett område med mycket dimma?
- Hur ser det ut? Har grannarna direkt utsikt över fastigheten?
- Finns det kollektivtrafikförbindelser i närheten av fastigheten?
- Hur billig är vägförbindelsen (lokal / långväga trafik)?
- Hur långt måste du gå / köra till jobbet, skolan och dagis?
- Finns läkare, butiker och bankkontor i närheten?
- Finns det kulturella erbjudanden, fritidsaktiviteter, lokal rekreation och
utflyktsområden på plats?
Utveckling och nätverkskvalitet
Diskutera med säljaren och kommunen om utvecklingsåtgärder redan har ägt rum på fastigheten, dvs. om telefon-, el-, gas-, vatten- och avloppsrör redan finns. Förutom kommunförvaltningen kan information också erhållas från Telekom, energiförsörjningsföretagen och vattenverket. Viktigt: Inkludera utvecklingsstatus i försäljningsavtalet - detta kommer att undvika onödiga kostnader efteråt. Villan för bostadsgatan och gatubelysningen är också viktig för byggplatser i befintliga byggnader. Om dessa måste förnyas inom överskådlig framtid måste invånarna vanligtvis bära kostnaderna.
Kvaliteten på dataanslutningen blir också allt viktigare - helst har fastigheten redan en bredbandsanslutning gjord av fiberoptik. Höga överföringshastigheter kan fortfarande uppnås via TV-kabeln. Det är bäst att fråga en direkt granne om han kan testa hastigheten på sin internetanslutning åt dig.
Checklista för utveckling av byggarbetsplatsen
- Är dricksvatten redan anslutet?
- Hur långt är närmaste offentliga dricksvattenrör bort?
- Finns det en anslutning för avloppsvatten på fastigheten?
- Hur långt är avloppsröret?
- Hur djupt är avloppsröret?
- Finns det en anslutning för fjärrgas?
- Hur långt är gasröret?
- Har några elledningar lagts?
- Hur långt är dessa linjer borta?
- Finns det en telefon- och / eller kabelanslutning?
- Kör försörjningslinjer över fastigheten? Om ja, vilken?
- Har utvecklings- och expansionskostnaderna betalats?
- Vilka är de andra kostnaderna?
Se fastighetsregisterposten för byggnaden
Om det finns försörjningsledningar eller master på din byggarbetsplats kan dessa avsevärt begränsa byggnadspotentialen på din webbplats. Fråga om den så kallade byggbelastningen, dvs. ”tredje parts rättigheter”, från notaren som inspekterar fastighetsregistret för att förbereda köpsakten. I vissa delstater kan du ta reda på dessa laster från byggnadsregistret hos den ansvariga byggnadsmyndigheten. Du är på den säkra sidan om det inte finns några uppföranderätt eller rätt till väg och det inte heller finns några motsägelser när det gäller äganderätten. Försiktighet rekommenderas om din byggmark ligger nära arkitektoniska eller naturminnen. Då bör du definitivt fråga om eventuella juridiska begränsningar.
Ett utdrag ur fastighetsregistret ger också information om tidigare ägares aktiviteter. Till exempel, om en bilverkstad, en bensinstation eller en städtjänst tidigare fanns på fastigheten kan det finnas rester på fastigheten. Detta gäller även hantverks- eller produktionsföretag eller till och med användning som deponi. Ägarna till närliggande fastigheter kommer också att ge dig information om tidigare användning. Om du är osäker, antingen avstå från att köpa eller gör ansvarsbestämmelser i försäljningsavtalet.
Om din sökning efter en lämplig byggnadstomt visar sig misslyckas kommer professionella, till exempel från Föreningen för privata byggare, att hjälpa dig.
Köpekontraktet och merkostnader för byggnaden
När du har hittat rätt byggnadstomt och bestämt dig för att köpa tomten kommer en notarie att förbereda köpeavtalet. Han kontrollerar posterna i fastighetsregistret och formulerar kontraktstexten. Under notiseringen förklarar han de juridiska riskerna och deras avtalsmässiga skydd. När alla parter har undertecknat informerar notarie skattemyndigheten, ansvarig expertkommitté och fastighetsregistret. Han erhåller raderingsdokument och andra tillstånd som krävs enligt lag. Förutom fastighetens pris finns det också ett antal extra kostnader:
Mäklare: Hyrde du en agent för att hitta fastigheten? Då kostar det dig tre till sex procent mäklaravgift - beroende på region.
Notarius publicus:För att köpet ska vara rättsligt bindande behöver du ett avtal som är notariserat av notarien. För denna tjänst tar han ut avgifter som baseras på en fast kostnadsstruktur. Beloppets storlek beror inte bara på inköpspriset utan också på ansträngningen som notariusen har att göra med. Du kan bestämma om du bara låter honom göra notiseringen eller till exempel anförtro honom registreringen i fastighetsregistret. Inmatningen i sig kostar definitivt extra pengar.
Finansiering: Om köparen eller byggaren tar ett lån för sin fastighet, finns det extra finansieringskostnader. Dessa är till exempel byggtid och avsättningsränta och delbetalningstillägg eller extra kostnader för att beställa markavgiften från notarie och registrera den i fastighetsregistret.
Skatter och utveckling: Staten tar 3,5 procent fastighetsöverföringsskatt vid köp. Den som köper byggmark betalar också fastighetsöverföringsskatt för den framtida byggnaden om fastigheten redan säljs med det planerade huset. Köparen betalar däremot endast fastighetsöverföringsskatten för fastigheten om han fritt kan välja en fastighetsutvecklare efter förvärvet.
Den som köper byggmark måste också förvänta sig utvecklingskostnader. Detta inkluderar anslutningsavgifter för avlopp, vatten, el, gas eller fjärrvärme, kablar och telefoner. Om gamla byggnader rivs eller störande träd fälls före byggandet bör du också ta hänsyn till dessa kostnader. Glöm inte avgifter för bygglov, el- och vattenkostnader för byggarbetsplatsen och försäkringsavgifter.
Mätning av byggarbetsplatsen: ansträngning och kostnader
När en lämplig byggnadstomt har hittats och inköpsavtalet har undertecknats, går mätteknikern in: han förbereder planeringsdokumenten och förvandlar dem till verklighet, sätter pinnar på platsen och sätter gränsstenar. Om du vill dela fastigheten, gör det obligatoriskt att aktivera den. Specialisten kommer att ge dig råd om frågor om byggbarhet och utvecklingsplan. Byggmyndigheterna i vissa federala stater kräver en officiell platsplan som lantmätaren kommer att skapa för dig innan byggandet påbörjas. Han ger byggentreprenören hörn och höjder. Efter slutförandet mäter fackmannen byggnaden för fastighetsregistret.
Avgifterna för uppmätningstjänsten varierar beroende på delstat och baseras vanligtvis på fastighetsvärde och storlek. Uppdelning och mätning av ett område på 1 000 kvadratmeter (värde: 100 euro per kvadratmeter) kostar cirka 1320 euro. Byggmätningen innan du flyttar in för ett husvärde under 250 000 euro kostar cirka 500 euro. Lägg till moms och avgifter till detta.
Lantmätare kommer på plats innan byggandet påbörjas.
Så här fungerar en typisk kartläggningsprocess
I vår fallstudie hittade byggarna en tomt på 400 kvadratmeter för ett enda familjehem. Den nya byggnaden förväntas kosta 200 000 till 250 000 euro. Du anlitar en lantmätare för att mäta fastigheten och mäta byggnaden så att den placeras exakt enligt specifikationerna i den godkända byggnadsansökan.
Råd: Byggare över hela Tyskland kan anställa en offentligt utsedd lantmäteri (ÖbVI), utom i Bayern, där kontor mäter. Han klargör: Vilka byggnader är tillåtna? Vilka är belastningarna på fastigheten? Hur mycket är fastigheten värd? Vid en uppföljningsorder är kostnaderna en del av mätningstjänsten.
Kostnader: Ingen uppföljningsorder, 40 till 80 euro per timme
:Familjen mäter fastigheten om eftersom vissa av gränsstenarna inte längre kan hittas. Om du vill dela en byggnadstomt måste du också rådfråga professionella. De berörda dokumenten, åtgärderna, markerar gränser, leder gränsförhandlingar och ansöker om övertagande i fastighetskadastern.
Kostnader: Mellan 800 och 1 500 euro
Platsplan: För byggnadsapplikationen behöver klienten en platsplan där platsen och beloppet för det planerade projektet kan identifieras. Beroende på byggnads- och statliga byggföreskrifter förbereder ingenjören en officiell (notarized) eller en enkel platsplan.
Kostnader: mellan 800 och 1 500 euro
.När byggnadsansökan har godkänts börjar byggfasen. Det första steget är att gräva bygggropen. Lantmätaren markerar hörnpunkterna i huset med träpinnar (vanligtvis frivilliga beroende på stat).
Kostnader: Mellan 300 och 500 euro.
Fin utsättning: Efter att grävgropen har grävts ut behöver platschefen exakta referenspunkter för att skapa byggnaden i rätt läge. Professionellen markerar viktiga byggaxlar med spikar på en så kallad smörbräda. Ordföranden sträcker sladdar över naglarna för att bestämma väggarnas position.
Kostnader: Mellan 400 och 600 euro
Bevis för byggnadsmyndigheten:Beroende på de statliga byggföreskrifterna måste under byggnationen framläggas bevis för att byggnaden ska byggas i enlighet med tillståndet. Intyg från ÖbVI om att skalets placering och höjd motsvarar informationen i bygglovet.
Kostnader: Mellan 400 och 600 euro
Mätning: Det är kundens skyldighet att få den färdiga byggnaden uppmätt i fastighetsregistret för registrering på fastighetskartan. Ägaren anställer en offentligt utsedd besiktningsman (eller fastighetsregistret).
Kostnad: mellan 800 och 1000 euro