Ett hyresavtal är grunden för varje hyra. I det registreras de väsentliga rättigheterna och skyldigheterna för båda parter, dvs. de som hyresgästen och de som hyresvärden har. Detta är särskilt viktigt om det finns en tvist mellan de två parterna - då är det som överenskommits i hyresavtalet avgörande.
I Tyskland finns det stor frihet att utarbeta ett hyresavtal - men det underlättar inte saker och ting. För beroende på hur hyresavtalet är formulerat kan det antingen vara väldigt hyresgästvänligt eller - och detta kommer att vara mer i ditt intresse - vara mindre än hyresvänligt. Och här är de små sakerna absolut nödvändiga, för i en nödsituation kan de bestämma om mycket pengar, eller om hyresgästen kan stanna i lägenheten.
Vad måste finnas i hyresavtalet?
Enligt lagen behöver ett hyresavtal inte uppfylla några specifika formkrav. Det behöver inte ens avslutas skriftligt. För att de avtalsslutande parterna och föremålet för avtalet ska klargöras krävs dock dessa tre lägsta uppgifter för kontraktet:
- hyresvärdens och hyresgästens för- och efternamn
- hyresbeloppet också
- lägenhetens adress och plats
Om inget annat överenskommits förutom dessa nyckeldata, gäller hyreslagen, som anges i den tyska civillagen (BGB), i alla andra frågor. I ditt eget intresse bör du därför göra hyresavtalet mycket mer detaljerat, för följande gäller i princip: Vad som har avtalats här och inte strider mot tillämplig lag kvarstår.
Det finns många exempel på hyresavtal som du kan ladda ner. Å ena sidan bör du dock aldrig använda dem utan att tveka och å andra sidan bör du alltid kontrollera vem som lämnat provet. Förslag till hyresavtal från hyresgästföreningar är vanligtvis mer hyresvänliga. Du bör därför använda ett exempel på hyresavtal från en hyresvärdsförening eller låta ett individuellt hyresvänligt hyresavtal upprättas av en specialistadvokat för hyresrätt.
Varför ska du upprätta ett hyresvänligt hyresavtal?
Den juridiska situationen i Tyskland ägnar särskild uppmärksamhet åt skyddet av hyresgäster. Som jämförelse är hyresvärdsintressen mer i bakgrunden. Detta blir särskilt tydligt när det gäller en uppsägning. Men även med mindre drastiska aspekter som kosmetiska reparationer, insättningsbetalningar eller tillhörande kostnader, är hyresvärden i en nackdel när det gäller hyresrättslagen om inga enskilda regler görs. Det är därför viktigt att känna till de möjligheter som gör ett hyresavtal hyresvänligt och fortfarande rör sig inom den rättsliga ramen.
I hyresavtalet kan många sätt fastställas till förmån för hyresgästen eller hyresvärden - till exempel som måste betala fastighetsskatten.
Vad ska ett hyresvänligt hyresavtal innehålla?
I ett hyresvänligt hyresavtal är alla de avtal som kan göras i ett sådant dokument formulerade på ett sådant sätt att de åtminstone kompenserar för hyresvärdens juridiska nackdel. Denna kompensation kan vara användbar särskilt med avseende på följande regler:
- Extrakostnader
Tilläggskostnaderna är en av de många fallgroparna i hyresrätten. Eftersom enligt § 556 BGB är hyresgästens antagande av dessa kostnader bara en frivillig regel. Om hyresgästen ska betala dessa kostnader måste detta uttryckligen anges i hyresavtalet, annars bär du dessa kostnader själv! Enligt avsnitt 556 i den tyska civillagen (BGB) kan utgifterna visas som ett engångsbelopp eller som en förskottsbetalning - dock enligt lagstexten endast till ett ”lämpligt belopp”. Om du är osäker, få juridisk rådgivning här för att vara på den säkra sidan.
- deposition
Som hyresvärden måste du investera hyresdepositionen säkert men lönsamt för hyresgästen. Om hyresgästen flyttar ut och lämnar lägenheten med betydande skador kan detta repareras eller repareras med hjälp av insättningen utan någon ekonomisk börda för dig. Förutsatt att det inte finns någon skada och hyresgästen har följt alla regler måste du återbetala hyresgästen hyresdepositionen inklusive investeringsvinsten. Hyresgästens betalning av en deposition är i allmänhet inte lagstadgad. Om du vill skydda dig ekonomiskt mot risken för skada orsakad av hyresgästen, bör du definitivt godkänna en sådan betalning i hyresavtalet. Viktigt: Med insättningsbeloppet är du bunden av § 551 BGB. Här bestäms detatt hyresdepositionen inte får överstiga tre nettohyror.
- Mindre reparationer
Det är särskilt hyresvänligt om hyresgästen är skyldig att betala för mindre reparationer på lägenheten själv. För detta är det väsentligt att hyresavtalet tydligt anger de kostnader som hyresgästen måste betala för varje enskild reparation. I allmän rättspraxis har domstolar bedömt ett belopp på mellan 75 och 100 euro per reparation. För att klausulen ska vara juridiskt säker måste en årlig kostnadsgräns också fastställas i hyresavtalet. Här anses 8 procent av den årliga grundhyra för närvarande vara lämplig.
- Fastighetsskatt
Driftskostnadsförordningen (BetrKV) ger tydligt i § 2, nr 1 möjligheten att överföra fastighetsskatten till hyresgästen. För detta måste detta dock anges tydligt i hyresavtalet. Du bör också lägga till denna klausul för att göra hyresavtalet vänligt.
- Tidsgräns
Om du inte vill sluta hyreskontraktet på obestämd tid, men bara under en begränsad tid, är det viktigt att följa kraven i avsnitt 575 i den tyska civillagen. Den viktigaste punkten här är att du måste informera hyresgästen om anledningen till den fasta löptiden när du slutar hyresavtalet. Och enligt BGB måste detta göras skriftligt! Helst bör du notera orsaken till tidsgränsen direkt i hyresavtalet. Om du inte kan bevisa att du har informerat hyresgästen om orsaken till begränsningen anses hyresgästen vara på obestämd tid.
Extra tips: Var försiktig så att du inte själv upprättar ett hyresavtal så vitt du vet och tror. Framför allt är det absolut nödvändigt att söka professionell rådgivning för att uppnå rättssäkerhet. Exakta och tekniskt korrekta formuleringar är avgörande här och avgör om en klausul är giltig i domstol eller inte.